Пермский рынок жилищного строительства готовится к переходу на новые градостроительные правила. Они предполагают, что вся территория города будет поделена на зоны с разным коэффициентом плотности застройки и уровнем этажности. сохранится возможность реализовать проекты с превышением установленных лимитов по высоте и плотности, но в этом случае девелоперы берут обязательства по созданию социальной инфраструктуры. В чем логика такого подхода и как участники рынка будут финансировать строительство детских садов и школ, рассказала заместитель главы администрации Перми Ольга Немирова.
Девелоперы берут на себя обязательства по созданию социальной инфраструктуры
Девелоперы берут на себя обязательства по созданию социальной инфраструктуры
BUSINESS GUIDE: В этом году муниципалитет планирует серьезные изменения в главные градостроительные документы города. Что именно будет меняться, и почему?
ОЛЬГА НЕМИРОВА: Градостроительный блок администрации Перми сегодня сосредоточен на реализации комплексного подхода к развитию города. Мы заходим сразу в несколько сфер, меняя нормативную базу. Это и актуализация генерального плана Перми, и новые правила благоустройства, и поправки в правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Цель у нас одна — сделать город красивым, комфортным для проживания, а механизмов несколько и использовать их по отдельности нецелесообразно. Допустим, мы скорректируем генплан, предусмотрим в нем современные кварталы с удобным жильем, но никак не отрегулируем вопрос благоустройства, и все дома будут пестреть разнородной рекламой и аляповатыми вывесками. Или наоборот — мы решили вопрос с вывесками, определили требования к их размещению, фасады стали прекрасными, но при этом генплан и ПЗЗ остались без изменений, в итоге — неудобные кварталы и неудобные микрорайоны. Все взаимоувязано, поэтому мы стараемся применять разные инструменты для достижения единой цели.
BG: Какие проблемы в градостроительной сфере необходимо решить, чтобы прийти к этой цели? Что предлагает муниципалитет?
О.Н.: Мы начали работу по актуализации генерального плана Перми, который был утвержден в 2010 году. Проанализировали результаты тех мероприятий, которые были заложены в главном градостроительном документе, и пришли к ряду выводов. Прошло девять лет с момента принятия генплана, и что мы видим в итоге? Безусловно, многое реализовано. Например, велось активное дорожное строительство, улично-дорожная сеть претерпела качественные изменения. Но есть и сложности. А именно — массовая жилая застройка ушла на окраины из центральных районов. В отдаленных территориях возникли новые крупные жилые массивы, центр остался «разреженным». Нагрузка на сети, дороги в связи с этим выросла. Хотя в самом генплане была заложена идеология компактного города. Она правильная, мы в этом убедились. Но реализовать ее до конца не удалось, в том числе потому, что в правилах землепользования и застройки были установлены ограничения по высоте строительства только для центрального планировочного района. В центре этажность была ограничена шестью этажами, и массовая высотная застройка сместилась на периферию. Напомню, что ограничения только для центральной части — это был компромисс с участниками рынка, а не тот вариант, который предлагался первоначально. В итоге частичные меры привели к обратному эффекту — город продолжил «расползаться».
Анализ результатов исполнения генерального плана также продемонстрировал, что часть жилых зон, так называемых стандартных территорий нормирования (СТН), уже исчерпала свои возможности по плотности застройки. Это, в частности, СТН-Г (зона многофункциональной жилой застройки) и СТН-Д (зона жилой застройки). Общие коэффициенты плотности, прописанные для них в генплане, достигли предела, строительство возможно только на отдельных земельных участках. Речь идет о таких микрорайонах, как Парковый, часть Садового. Если ничего не менять, то появляющиеся на таких участках новостройки не будут обеспечены инфраструктурой, то есть не будет детских садов, школ, транспортной обеспеченности и прочего. Учитывая все эти моменты, связанные с плотностью и высотностью в генплане, в ПЗЗ и на практике, мы пришли к тому, что необходимо устранять существующие противоречия между документами, вносить в ПЗЗ изменения, регулирующие параметры плотности и высотности.
BG: В чем суть этих новаций и какова их идеология?
О.Н.: Проект поправок в правила землепользования и застройки, который был вынесен на публичные слушания, предусматривает приведение отдельных пунктов ПЗЗ в соответствие с нормами федерального законодательства. Кроме того, он устанавливает зоны с разными коэффициентами плотности застройки и подзоны с разным уровнем этажности на всей территории города. Важно отметить, что плотность и высотность в ПЗЗ напрямую соотносятся с нормами генерального плана, только в правилах они теперь будут «расшиты» более подробно по конкретным территориям. Центральные микрорайоны в основном будут покрыты ограничением по высоте строительства до 10 этажей, в остальных местах — 6–8 этажей. Максимальный коэффициент плотности также предусмотрен в центре Перми, он равен 2,5. Это означает, что в этой зоне на участке размером, допустим, 10 тыс. кв. м можно построить 25 тыс. кв. м жилой площади. Далее коэффициент снижается, минимальное значение составляет 0,2. Именно такой подход и позволяет реализовать идею компактного города.
Если застройщик намерен выйти за эти лимиты, он должен взять на себя финансовые обязательства по обеспечению нового жилья социальной инфраструктурой. В правила вводится норма о заключении соглашения между муниципалитетом и застройщиком в таких случаях. При этом превысить ограничения ПЗЗ по плотности застройки можно только если это не противоречит генплану. Установить плотность больше, чем в генплане, даже при условии заключения соглашения и инвестиций в детские сады и школы, будет нельзя.
Сразу оговорюсь, что цифры и нормативы, которые мы вынесли в качестве проекта поправок в ПЗЗ, не окончательные. Они были предметом длительной дискуссии и корректировались в процессе обсуждения. Проект рассматривался долго и всесторонне, с участием девелоперов, экспертов, депутатов гордумы и общественности. Итоговый вариант будет принимать городская дума в конце августа.
BG: Коэффициент плотности застройки в Перми был установлен всего пару лет назад, и тогда по этому поводу велись активные споры между властью и девелоперами. В итоге было принято решение о том, что коэффициент плотности зависит от размера участка, то есть чем больше участок, тем более плотная застройка на нем допускается. Почему сейчас эта схема себя не оправдывает и вопрос о плотности снова вернулся в градостроительную повестку?
О.Н.: Коэффициент по плотности, который принимался два года назад, сегодня, как мы видим из анализа генплана и текущего положения дел, не спасает ситуацию. Он был одинаковым для всего города, в том числе для тех территорий, где уже достигнута максимальная плотность, предусмотренная генпланом. Сейчас наша цель — уплотнить центр и выровнять городскую застройку. Это возможно, только если вводить разные зоны плотности застройки и сдвигать строительство в менее плотные районы. Например, в центре Перми и прилегающих территориях (СТН-А, СТН-Б, СТН-В) максимальная плотность, заложенная в генеральном плане, еще не достигнута. Существует «люфт», позволяющий вести здесь новое строительство. Если смотреть на город в 3D-модели, представленной на нашем портале ИСОГД (информационная система обеспечения градостроительной деятельности.— BG), то можно заметить, насколько рыхлая застройка в центральном планировочном районе. Там хватает «провалов», целостной картины нет. Потенциал для «уплотнения» застройки довольно большой.
BG: Вопрос ограничений по этажности тоже неоднократно обсуждался в профессиональном сообществе. Не так давно архитекторы и застройщики в принципе предлагали отменить лимиты, установленные в центре. Но сегодня власти фактически ведут речь о том, чтобы их оставить, чуть увеличив этажность в центральном планировочном районе. Высотное строительство исключается?
О.Н.: Тот факт, что в целом по городу мы устанавливаем среднеэтажную застройку (6–10 этажей), конечно, не означает, что теперь не будет высотных акцентов. Они будут, но через соглашения с застройщиками. И в центре, как я уже сказала, для этого есть задел. Мы как раз мотивируем девелоперов на то, чтобы строить в центре Перми. Но при этом важно решать вопрос с социалкой. Ведь дома по 25 этажей — это сразу большой поток новых жителей, которых необходимо обеспечить местами в детских садах и школах. Мы понимаем, что в центре у застройщиков нет таких крупных участков, которые позволяли бы возводить жилье и там же строить социальную инфраструктуру. Мы вполне допускаем возможность подобрать муниципальную землю, на которой застройщик будет строить детский садик или школу за свой счет, если это прописано в соглашении. Хотя, безусловно, для жителей самый оптимальный вариант — когда социальные объекты находятся в непосредственной близости от дома.
BG: Вопрос о заключении соглашений с застройщиками, по которым они должны будут создавать социальную инфраструктуру за свой счет, если хотят строить сверх нормативов, вызывает особый резонанс среди участников рынка. Некоторые девелоперы ссылаются на то, что строить детские сады и школы — обязанность муниципалитета. Какова позиция администрации города?
О.Н.: Вопрос действительно непростой. Но давайте посмотрим на картину в целом. Последние лет десять Пермь интенсивно застраивалась. Появились целые новые микрорайоны, а вместе с ними — новые точки напряженности. У нас есть потребность в строительстве новых детских садов и школ практически во всех районах города. Муниципалитет ни в коем случае не отказывается от своих обязательств по созданию социальной инфраструктуры в жилых районах. Но его ресурсы не безграничны, и когда застройщики желают строить сверх установленных нормативов, они должны обеспечивать увеличивающиеся потребности в социалке. Поэтому мы решили предложить такую новацию, как заключение соглашения, и закрепить ее в ПЗЗ. Количество мест в детских садах и школах будет рассчитываться в соответствии с нормами, которые прописаны в местных нормативах градостроительного проектирования. После того как будет посчитано, какое количество мест в детских садах и школах генерирует новый жилой комплекс, застройщик может выбрать — просто финансировать мероприятия по строительству объектов социальной инфраструктуры либо построить их самостоятельно.
BG: Соглашения с застройщиками ранее уже заключались в частном порядке. Сейчас это закрепляется в документах. Чем обусловлен такой подход?
О.Н.: Да, у нас уже наработан опыт заключения соглашений с девелоперами, по условиям которых они берут на себя социальные обязательства. И это не один пример. Такие договоренности достигнуты с ГК «КОРТРОС», «Сатурн-Р», «Орсо групп». Сейчас готовим проект соглашения с ПЗСП. Социально ответственные застройщики понимают, что жилье, конечно, должно быть обеспечено социальными объектами, только тогда можно говорить о комфортной среде. Поскольку тенденция на практике уже сформировалась, возникла потребность положить ее в правовое русло. Важно формализовать эти правила, чтобы они были понятны всем участникам рынка. Это делает процесс развития города прозрачным. Застройщики уже на стадии покупки участка и подготовки проекта могут просчитать показатели и расходы, в случае если они собираются выйти за пределы установленных градостроительных регламентов. Мы создаем для всех равные условия, закрепляем их в нормативной базе, которая будет применяться ко всем новым проектам.
Пока нормативная база не принята, возникают юридические нюансы, невыгодные самим девелоперам. В частности, кроме как благотворительность, такие социальные обязательства застройщика в соглашении прописать невозможно. Это значит, что в настоящее время застройщики не могут учитывать эти расходы как затраты предприятия. Инвестиции в социалку идут только за счет прибыли компании. Мы как раз предлагаем создать правовое поле. В проекте поправок в ПЗЗ предусмотрены два варианта — либо денежные выплаты со стороны застройщика, либо девелопер строит детские сады и школы самостоятельно. Во втором случае вопрос о затратах отпадает сразу, расходы будут учитываться как затраты. Но мы прорабатываем сейчас с налоговой службой и краевым минэкономразвития вопрос о том, чтобы и финансирование мероприятий по созданию социальной инфраструктуры также можно было считать как затраты.
Застройщиков волнуют именно такие детали и частности. Допустим — будет ли садик или школа, в которую они инвестировали средства, рядом с домом, который построила компания. Никто из девелоперов не утверждает, во всяком случае публично, что сама по себе норма о социальных обязательствах со стороны участников рынка не нужна. Даже если внутренне застройщики не согласны с подобными обязательствами, они все равно признают, что жилье, которое обеспечено детскими садами и школами, продается быстрее и легче. Если бы был резкий негатив, категорическое неприятие в профессиональной среде этой идеи с соглашениями, у нас бы не было уже заключенных соглашений. Да, обсуждение идет непростое, дискуссии довольно жаркие, но они при этом конструктивные. Мы выслушиваем всех.
Мы обсуждаем каждое предложение, которое поступает в адрес департамента от строителей, ищем компромиссы и новые пути решения. Таким компромиссом, например, стали параметры этажности для зон жилой застройки. Изначально в проекте предельная высота зданий для зон жилой застройки ограничивалась восемью этажами. Но представители строительного сообщества убедили нас увеличить высоту зданий до десяти этажей, указав на то, что именно такая высота установлена для большинства построенных жилых домов в Перми.
BG: Как будет рассчитываться сумма, которая потребуется от застройщика на социальную инфраструктуру в тех случаях, когда он превысит лимиты по плотности или высотности? Компания должна будет профинансировать тот объем дефицита мест в детском саду или школе, который возникает в результате строительства жилого комплекса?
О.Н.: Мы предлагаем, чтобы девелопер финансировал не дефицит мест в детских садах и школах, а все места, предусмотренные по нормативу при том количестве жилья, которое он собирается строить. То есть не разницу, а полностью. Условно говоря, для будущего ЖК потребуется дополнительно 100 мест в детском саду и 150 мест в школе. Часть этих мест сегодня можно покрыть за счет существующих в микрорайоне образовательных учреждений. Но девелопер будет обязан выделить средства на все 100 мест в детском саду и 150 мест в школе. Логика простая: объем дефицита — это не константа, он все время «плавает». Через два года, когда дом будет построен, ситуация может измениться, причем кардинально, и нехватка мест в садиках и школах станет еще больше. На момент сдачи дома расчеты могут оказаться иными, чем при проектировании. А такой единый подход по нормативу делает ситуацию прозрачной и понятной. Условия будут равными для всех участников рынка.
Более того, в ПЗЗ мы вводим только саму возможность заключения соглашения. А вот порядок расчетов и финансирования детально пропишем в виде отдельного постановления администрации. Это тоже является предметом обсуждения с застройщиками. Пока выходим на следующие цифры: 1 кв. м жилья — это примерно 4 тыс. руб. инвестиций в социальную инфраструктуру. Когда девелопер выбирает вариант финансирования мероприятий по созданию социальных объектов, а не строит их сам, средства поступают в бюджет Перми. Муниципалитет будет учитывать эти деньги при планировании и строительстве детских садов и школ. В результате постепенно мы получим сбалансированно развивающуюся городскую среду, где достаточно не только качественного жилья, но и сопутствующей инфраструктуры.