О переходе на эскроу-счета и перспективах ипотечного рынка в регионе рассказал управляющий банком ВТБ в Краснодарском крае
— Один из главных вопросов, которые сейчас волнуют девелоперов и будущих покупателей жилья: что изменится с введением эскроу-счетов? 1 июля уже наступило — рынок должен был перейти на новую модель финансирования и уйти от привлечения средств дольщиков напрямую. Как вы считаете, оказалась ли отрасль к этому готова?
— ВТБ еще до 1 июля развернул работу по переходу на новую систему работы. Для нас это один из стратегически важных вопросов текущего года. На мой взгляд, новая схема понятна и прозрачна: застройщик получает деньги лишь после того, как сдаст дом в эксплуатацию. Ответственность перед людьми теперь несут банки, которые играют в новом механизме ключевую роль. Соответственно, покупатель недвижимости не рискует — если дом не будет достроен, ему вернут деньги.
Эскроу-счет можно открыть бесплатно за несколько минут, для этого нужен лишь договор долевого участия и паспорт заемщика. А скоро для открытия такого счета даже не нужно будет посещать офис банка — все можно будет оформить удаленно. Из общения с компаниями-партнерами ясно, что и для них переход на эскроу не является проблемой — продажи в новых жилых комплексах они ведут уже по новой схеме расчетов. С другой стороны, переход не будет резким — старые объекты строятся по прежней схеме, так что у девелоперов есть время на адаптацию к новым условиям.
— Многих застройщиков волнуют условия, на которых они могут рассчитывать на получение проектного финансирования. Какие требования банк предъявляет к потенциальным партнерам?
— При финансировании мы уделяем особое внимание оценке рисков и кредитуем экономически обоснованные проекты, обеспечивающие возвратность заемных средств. Условия одобрения заявки и кредитования индивидуальны, зависят от многих критериев: финансового состояния застройщика, его кредитной истории, опыта работы на рынке, самого проекта, размера собственного участия компании в финансировании его строительства, дополнительного обеспечения.
«Что касается поведения рынка в Краснодарском крае, то кардинальных изменений в 2019 году не произошло — ипотека по-прежнему является одним из драйверов банковского сектора. Ставка остается привлекательной, и спрос не ослабевает»
Ставки в рамках проектного финансирования будут зависеть от ряда факторов, включая все возможные риски при реализации конкретного проекта, а также объема собственных средств, вложенных девелопером. Со своей стороны банк готов обеспечить финансирование в размере не более 85% от общей стоимости проекта — остальные средства застройщик должен предоставить сам, это повышает уровень его ответственности за стройку. При этом наличие эскроу-счетов играет на руку девелоперам — чем больше их открыто по объекту, тем ниже будет ставка в рамках проектного финансирования. Поэтому я не думаю, что переход на новую модель существенно повлияет на рост себестоимости строительства.
— После повышения ключевой ставки в прошлом году в 2019-м Банк России постепенно ее понижает. Как это влияет на среднюю ставку по ипотеке в регионе? И как сейчас развивается этот рынок?
— Безусловно, все будет зависеть от действий Банка России и конъюнктуры рынка в целом. Но думаю, что в среднесрочной перспективе возможно постепенное снижение ставок.
Что касается поведения рынка в Краснодарском крае, то кардинальных изменений в 2019 году не произошло — ипотека по-прежнему является одним из драйверов банковского сектора. Ставка остается привлекательной, и спрос не ослабевает. Мы в течение этого года серьезно не пересматривали ценовые параметры и сохраняем их на одном уровне. Можно сказать, что ипотечный рынок продолжает уверенный рост — с января по июнь банк в регионе выдал 3,4 тыс. жилищных кредитов на сумму 6,5 млрд руб. Это на 14% больше, чем за первые полгода 2018 года.
Для нас ипотека, конечно же, является очень важным продуктом — порядка 30% кредитов для покупки жилья в строящихся домах края выдает именно ВТБ. Сейчас мы занимаем в регионе около 20% рынка.
— И все же на ипотечном рынке сегодня высокая конкуренция, особенно в Краснодарском крае, где локомотивом экономики уже давно является строительство жилья. Как вы меняете свой продукт, чтобы он оставался интересен населению?
— Естественно, мы все время анализируем рынок и в рамках стратегии банка нацелены на клиентоориентированность. Если говорить о конкретных продуктах, то недавно мы улучшили условия по одной из самых популярных программ на Кубани — «Победа над формальностями». Она позволяет заемщикам оформить жилищный кредит по двум документам без подтверждения дохода, ставка доступна от 9,95%. К слову, ее использует каждый четвертый клиент. Также банк расширил программу «Больше метров — ниже ставка». Теперь она распространяется на квартиры площадью свыше 100 кв. м по специальной ставке 9,7%. На эту программу приходится около 15% от общего объема выдач ипотеки.
— Насколько велика роль в росте этого рынка льготной «семейной» ипотеки?
— В настоящее время программа активно набирает обороты. В течение 2018 года мы выдавали льготную ипотеку по действовавшим ранее условиям и отмечали устойчивый интерес к этому предложению. Что вполне закономерно — ставка по продукту значительно ниже, чем среднерыночная. Этой весной ВТБ улучшил ценовые параметры, снизив ставку с 6 до 5%. Помимо этого, если заемщик подходит под условия программы, то он может рефинансировать уже имеющуюся ипотеку в нашем банке также по ставке 5%. В Краснодарском крае максимальная сумма льготной ипотеки составляет 6 млн руб., а срок должен быть не более тридцати лет. Поэтому уверен, что спрос и объемы выдачи ипотеки с господдержкой будут расти.
— Ранее одной из причин увеличения количества выдач жилищных кредитов представители ВТБ называли цифровизацию своего бизнеса. Какое значение в росте портфеля этот фактор играет сейчас?
— Развитие цифровых каналов обслуживания и повышение скорости принятия решений по всем вопросам — приоритет для ВТБ.
Например, сейчас в банке можно подать заявку на ипотеку на сайте банка и воспользоваться электронной регистрацией сделки, которая сокращает срок оформления документов в Росреестре до двух-трех рабочих дней. Также ВТБ первым на рынке перешел с бумажных отчетов оценки квартир на электронные и внедрил эту технологию во всех розничных офисах. Процедура помогает в кратчайшие сроки приступить к подготовке ипотечной сделки и исключить необходимость для клиента или оценщика физически доставлять документы в банк. Скоро большую часть необходимых для оформления ипотеки действий можно будет совершить в личном кабинете на сайте банка — подать заявку, прикрепить документы, получить предварительное одобрение.
«Мы продолжаем развивать собственную жилищную экосистему — новую цифровую платформу банка для персонализированного подбора, финансирования, покупки и регистрации недвижимости, ремонта и дальнейшего обустройства»
Кроме того, мы запустили пилотный проект с использованием технологии virtual reality (VRипотека) для подбора объекта при ипотечном кредитовании. С помощью нее клиент сможет удаленно через очки виртуальной реальности посмотреть квартиру в жилом комплексе у одного из аккредитованных застройщиков ВТБ. VR-очки дают возможность оценить все характеристики объекта недвижимости. На данный момент сервис актуален для объектов в Москве, далее планируется тиражировать его в другие регионы, в том числе и на Кубани.
Подчеркнем, что мы продолжаем развивать собственную жилищную экосистему — новую цифровую платформу банка для персонализированного подбора, финансирования, покупки и регистрации недвижимости, ремонта и дальнейшего обустройства. Она позволит клиентам решить большинство вопросов с недвижимостью в режиме одного окна. Система предполагает полностью цифровой процесс поиска объекта с услугами риэлтора, покупки, продажи или сдачи в аренду. С помощью платформы клиенты смогут в цифровом формате загрузить свои документы для одобрения ипотеки или получения потребительского кредита на ремонт, оформления и регистрации сделки купли-продажи, оценки объекта, а также воспользоваться дополнительными услугами, которые обычно сопутствуют переезду.
Таким образом, первоочередная задача диджитализации банкинга — упрощение сервисов для клиента. Уже давно понятно, что условия выдачи кредитов в ключевых банках страны отличаются не так сильно, поэтому нужно предоставлять клиентам дополнительные онлайн–решения. Естественно, в цифровом виде. К этому мы и движемся — строим персонализированный процесс поиска, оценки и покупки недвижимости, и удаленного сбора документов.