Коротко

Новости

Подробно

Фото: Сергей Михеев / Коммерсантъ   |  купить фото

Ипотека под залог бюджета

АКРА критикует схему госстимулирования рынка жилой недвижимости

Газета "Коммерсантъ" от , стр. 1

Рейтинговое агентство АКРА в работе «Как избежать ипотечного кризиса в РФ» выступило с критикой рабочей модели ипотечного рынка, стимулируемой работой группы ДОМ.РФ. По мнению аналитиков, эта схема приведет к концентрации рисков ипотечного рынка на федеральном бюджете, и АКРА предлагает развивать систему «многотраншевой» секьюритизации. Минфин, однако, уже заявил о сознательном выборе нынешней модели как учитывающей негативный опыт США. Проблема в том, что АКРА указывает в качестве ключевого риска огосударствление ипотеки — но критики видят в нем не ошибку, а монопольную схему стимулирования роста этого рынка.


Рейтинговое агентство АКРА выступило с содержательной критикой (.pdf) модели развития ипотечного рынка в России в рамках нацпроекта по жилью. «Основным инструментом» исполнения нацпроекта в сфере финансов, полагает АКРА, является программа «Фабрика ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) ДОМ.РФ» — механизм секьюритизации закладных по ипотеке, предлагаемых ДОМ.РФ (группа ВЭБ.РФ, объявленная «единым институтом развития в жилищной сфере»). Ипотечные бумаги, получаемые банками—кредиторами ипотеки в обмен на закладные, выпускаются единым траншем под гарантии ВЭБ.РФ и в регуляторной рамке, оптимизированной Банком России под эти цели. Сейчас основные (всего секьюритизировано ипотеки на сумму около 250 млрд руб.) держатели этих бумаг («оригинаторы» ипотеки) — Сбербанк и ВТБ.

АКРА моделирует развитие этого рынка до 2024 года на основе кумулятивных дефолтов по секьюритизированным однотраншевым бумагам российских банков за последние 15 лет. На ранней стадии развития средний уровень дефолтов по ним — 5% (диапазон от 1,73% до 12,02%), ряд моделей показывает вероятность уровней дефолтов по ИЦБ «фабрики» ДОМ.РФ в диапазоне 10–20% (на ранних стадиях развития рынка уровень дефолтов заведомо ниже).

Критика АКРА строится на том, что расчеты по программе «фабрики» ориентируются на снятие с рынка (массива менее рисковых заемщиков) «сливок» в ближайшие годы, тогда как в дальнейшем при достижении в 2024 году объема ипотечного рынка в РФ 17,1 трлн руб. и ожидаемого АКРА объема обращений однотраншевых ипотечных бумаг «фабрики» в 6,8% (что соответствует «переупаковке» ДОМ.РФ до 40% ипотечного портфеля страны) их качество будет падать.

Сценарии АКРА не приводит, очевидно, они предполагают внешние шоки и/или стагнацию/падение реальных доходов населения. В случае роста объема дефолтов по ипотеке, полагает агентство, вопрос о гарантиях «фабрики» ДОМ.РФ по одноканальным облигациям станет вопросом бюджета (или ВЭБ.РФ — в этом случае квазигосударственные и государственные гарантии весьма близки), объем таких рисков — от 0,9 до 1,5 трлн руб. Альтернативой в АКРА видят развитие «классического» рынка «многотраншевой» секьюритизации — что в логике авторов доклада предусматривает более эффективное распределение рисков по игрокам, более глубокое развитие финрынков, большие возможности участия в ипотеке пенсионных фондов (и, очевидно, большие возможности для инфраструктурных организаций финрынка, в которые АКРА, безусловно, входит). Напротив, рынок, основанный на однотраншевых бумагах, обеспеченных созданными для «фабрики» ДОМ.РФ «регуляторными тоннелями», имеет тенденции к монополизации, концентрирует риски и не содержит стабилизаторов, имеющихся в классической модели.

АКРА описывает происходящее в терминах рынка США — однотраншевые облигации, в США эмитируемые квазигосударственными Fannie May и Freddie Mac, выпускаются по модели «агентских» ИЦБ, аналогом которой являются бумаги «фабрики» ДОМ.РФ. Нечеткость перевода терминологии в этой сфере немедленно вызвала критику Минфина: замминистра Алексей Моисеев практически сразу заявил, что «однотраншевая» модель развития рынка избрана правительством намеренно, исходя из негативного опыта США по развитию рынка «многотраншевых» облигаций. АКРА ссылается на работы юриста Питера Уаллисона из American Enterprise Institute (AEI), ранее советника президента США Рональда Рейгана (Уаллисон с 1999 года занимается в AIE программой дерегуляции финрынков и в этом качестве оппонирует текущей политике США по развитию ипотечного рынка, его позиции по роли Fannie May и Freddie Mac в «ипотечном кризисе» 2007–2009 годов неортодоксальны). Работа АКРА уже в конце недели в РФ подверглась острой критике (так, заместитель главы Минстроя Никита Стасишин заявил «Интерфаксу», что доклад агентства «создает социальную напряженность и ставит под вопрос принятые решения»), но в основном эта критика основана на незнакомстве с текстом и манипулятивна.

Проблема доклада АКРА не в аналогиях «ипотечного кризиса» в США в 2007–2009 годах с возможным кризисом ипотеки в РФ, а в невозможности определения временных границ такого кризиса в РФ при нынешних темпах развития. Для этого пока остро не хватает данных, а предположения АКРА о том, что при «однотраншевой» схеме кризис может произойти в силу невыполнения ключевых показателей нацпроекта (то есть до 2024 года), легко парируются тем, что невыполнение их по другим причинам (в первую очередь из-за регуляторных проблем и дефицита предложения) гораздо более вероятно. При нынешней доле ипотечного кредита к ВВП РФ порядка 7% кризис на ипотечном рынке действительно вряд ли может произойти быстро, хотя рост этой доли до 20% (уровень Турции и части стран Восточной Европы) не является необходимым для провоцирования массовых проблем заемщиков по ипотеке — показатель лишь ограничивает потенциальное макровоздействие такого кризиса на экономику, что неоднократно провозглашал ЦБ.

Между тем возмущение работой АКРА во многом вызвано тем, что основная проблема — перемещение рисков ипотеки на бюджет — в глазах оппонентов агентства является не только достоинством схемы работы «фабрики» ДОМ.РФ, но и основным механизмом стимулирования ипотеки в РФ. И «огосударствление» ипотечного рынка, и перенос рисков на бюджет, и отказ от «классической» схемы развития рынка в глубину, и доминирование крупных госбанков-«оригинаторов», и фактически скрытое субсидирование ставки в сравнении с не запрещенными рынку схемами «многотраншевых» ИЦБ — это способ достижения среднесрочной (до 2024 года) цели. АКРА же описывает в основном долгосрочные проблемы, которые может создать и с большой вероятностью создаст экономике эта часть институтов развития РФ — полностью эти издержки неплохо известны по опыту, например, Бразилии 1990-х годов. На коротком же горизонте они крупных игроков-стейкхолдеров в вопросе развития ипотеки полностью устраивают.

Дмитрий Бутрин


Комментарии
Профиль пользователя