Московские застройщики скупают собственные квартиры. Так компании обходят новый закон об обязательном использовании эскроу-счетов. В июне в столице зафиксированы рекордные продажи квартир по прежней схеме, то есть по договорам долевого участия. За год число таких сделок выросло в 2,5 раза. В чем причина и что может грозить застройщикам? Об этом — Виктория Феофанова.
Фото: Зотов Алексей, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Зотов Алексей, Коммерсантъ / купить фото
В Москве резко вырос спрос на квартиры с долевым участием. Только за месяц количество таких сделок увеличилось в 1,5 раза. Правда, основные покупатели — сами застройщики. Так они обходят новый закон. С 1 июля деньги покупателей квартир в строящихся домах должны храниться на эскроу-счетах. Доступ к этим средствам застройщик получит, только когда сдаст уже готовый дом. До окончания работ строительные компании теперь должны кредитовать банки. Такая схема работы исключает появление новых обманутых дольщиков. Но в законе есть исключения: переход на проектное финансирование не должен помешать уже начавшимся стройкам, поэтому по старой схеме могут работать девелоперы, чьи объекты построены хотя бы на треть, а дольщики успели раскупить более 10% квартир.
Этим и решили воспользоваться компании, которые начали продавать квартиры в новостройках своим дочерним структурам. Такой вариант вполне возможен, полагает инвестиционный директор компании «Тринфико» Артем Цогоев: «Некоторые девелоперы захотели создать искусственный объем продаж своих квартир для того, чтобы пройти по новым требованиям, которые не подразумевают использование эскроу-счетов. Все, что не запрещено, то разрешено. И почему бы, например, сотрудникам девелоперской компании или каким-то дочерним организациям не приобрести квартиры, а потом без прибыли или с минимальной прибылью их продать по договору переуступки прав на долевое строительство?»
Схема, которой воспользовались девелоперы, существенно отложит полный переход на новый механизм финансирования, и от этого выиграют все, считает руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов: «Мы говорили о том, что это пессимистичный сценарий, который реализуется, если все случится в один момент. В этом случае действительно ожидался массовый уход девелоперов с рынка, рост цен доступного жилья, но этого не случилось, по крайней мере, проекты в Москве не закрываются».
Пока эта схема работает успешно: с момента вступления закона в силу только 20% жилья достраивается с использованием эскроу-счетов, говорили ранее в Москомстройинвесте. При этом механизм можно признать незаконным, если будет доказано, что его цель — технический выкуп и обход расчетов через эскроу, считает управляющий партнер юридической фирмы Lidings Андрей Зеленин: «Если по результатам проверки по инициативе прокуратуры и других контролирующих органов будет установлено, что имело место создания некой схемы, когда на самом деле объект не находился в той стадии, которая декларировалась, то это станет поводом для более детального расследования, привлечения к ответственности за нарушение требований законодательства».
Как спросу на жилье подбирают стимулы
Новый закон об использовании эскроу-счетов должен был обанкротить около 30% мелких и средних застройщиков, заявляли ранее в «Деловой России». Схема с обходом проектного финансирования, по подсчетам экспертов, дает им отсрочку от двух до пяти лет.
Спрос на квартиры могла подстегнуть и растущая цена. После вступления закона об эскроу-счетах в силу застройщики заявили, что стоимость квадратных метров может увеличиться примерно на 20%.