Крупные российские девелоперы продолжают открывать для себя сегмент коворкингов. В новое направление намерен инвестировать основной владелец группы ПИК Сергей Гордеев. Первый гибкий офис, в создании которого принимает участие девелопер, в ближайшее время откроется недалеко от Кремля.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ / купить фото
Основной акционер девелоперской группы ПИК Сергей Гордеев будет развивать коворкинги, рассказали три брокера в сфере недвижимости и подтвердил источник “Ъ”, близкий к ПИК. По данным собеседников “Ъ”, новым направлением будет заниматься компания «Ко:маркет», созданная в августе 2018 года, ее возглавляет Мария Ляхова, которой принадлежат 75% долей этого юрлица, еще 25% владеет ООО «Пик-офис». Коворкинги — это личный проект господина Гордеева, добавляет один из собеседников “Ъ”.
ПИК специализируется в основном на строительстве жилья. Там заверили “Ъ”, что новые направления не относятся к деятельности группы. В «Ко:маркете» не стали комментировать информацию о развитии офисов. Для открытия коворкингов «Ко:маркет» будет использовать арендованные площади, говорит партнер Cushman & Wakefield Наталья Никитина. По ее данным, первая площадка откроется рядом с Кремлем. По данным CBRE, объем предложения гибких офисных пространств в 2018 году в целом по Москве вырос на 65%, до 145,7 тыс. кв. м. В 2019 году прирост составит минимум 19 тыс. кв. м.
Сергей Гордеев, основной владелец группы ПИК, в интервью «Ведомостям» в 2017 году
На уровне одного баланса девелопмент жилья и коммерческой недвижимости несовместимы
В мае 2019 года «Ко:маркет» анонсировал открытие фуд-холлов: первый объект заработает в районе Балчуга в центре Москвы, второй — в принадлежащем Сергею Гордееву торгцентре «Саларис» у станции метро «Саларьево». Инвестиции в открытие фуд-холла эксперты РБК тогда оценивали в 40 тыс. руб. за 1 кв. м, месячный оборот фуд-холлов в массовом сегменте начинается от 40 млн руб., говорят аналитики. Наталья Никитина считает коворкинги более привлекательным направлением, чем фуд-холлы, поскольку офисный бизнес дает более структурированный и прогнозируемый финансовый поток.
Директор департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Игорь Роганович считает, что затраты на создание коворкингов эквивалентны вложениям в фуд-холлы — от 30 тыс. руб. до 50 тыс. руб. за 1 кв. м в зависимости от технического состояния и класса объекта. Он добавляет, что гибкие офисы требуют значительных вложений в отделку: площади в таких объектах быстро изнашиваются, поэтому затраты на ремонт могут быть вдвое выше, чем в самых качественных бизнес-центрах. Игорь Роганович считает, что «Ко:маркет» может открыть коворкинги даже в устаревшем здании класса В-, потому что для площадок важнее внутреннее наполнение. Могут подойди и «Саларис», и фуд-маркеты, только в таком случае должно быть обособленное помещение, чтобы запахи и шум не мешали арендаторам. К примеру, в торгцентре «Рио» на Ленинском проспекте работает коворкинг «Атмосфера» группы «Ташир».
Директор отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL Дмитрий Клапша тоже считает аренду площадей логичным шагом: объекты ПИК преимущественно расположены в спальных районах Москвы, где коворкинг едва ли будет пользоваться популярностью в силу отсутствия целевой аудитории и необходимого трафика. Он отмечает, что для гастромаркетов сложнее найти помещение, но оно может быть не очень большим — от 500 кв. м. В случае же с коворкингами экономически выгодная площадь проекта начинается от 1,5–2 тыс. кв. м. С другой стороны, под офисы можно приспособить больший спектр потенциальных помещений. По его расчетам, инвестиции в коворкинг в среднем могут составить 50 тыс. руб. за 1 кв. м, включая отделку, мебель и продвижение, а вложения в развитие гастромаркета выше и начинаются от 100 тыс. руб. за 1 кв. м. Срок окупаемости у обоих сегментов схож — около трех лет.