Переходный период

Большинство застройщиков и банков, представленных в Удмуртии, готовы к работе по новой схеме взаимодействия с дольщиками. Ряд жилых комплексов уже реализуется посредством проектного финансирования, и будущим жильцам заводят эскроу-счета. Как новые правила отразятся на рынке, изменят состав его участников и повлияют на цены и спрос — эти вопросы обсуждались на круглом столе «Рынок жилья Удмуртии: новые реалии», организованном “Ъ-Удмуртия”.

По новым правилам

Как сообщила во время круглого стола заместитель министра строительства, ЖКХ и энергетики Удмуртии Ольга Дубовцева, в настоящее время на территории республики 55 застройщиков осуществляют строительство 85 проектов с привлечением средств дольщиков. 52 проекта, т.е. порядка 60%, будут реализованы по старой схеме, т.к. по ним уже достигнута 30-процентная строительная готовность, при этом продано не менее 10% площадей. «На сегодняшний день уже 14 застройщиков подали заявления в госстройнадзор для проверки их на соответствие, два уже получили положительные заключения. При этом ранее на общероссийском совещании 11 июня была произнесена фраза, что продевается срок (работы по старой схеме — “Ъ-Удмуртия”) на строительный сезон — до 1 октября»,— рассказала госпожа Дубовцева.

Она отметила, что переход на новую схему работы для застройщиков это большое напряжение, однако она позволит предотвратить в принципе появление обманутых дольщиков. Правда, в Удмуртии эта тема стоит не так остро, как в ряде регионов. По словам замминистра, коэффициент проблемности по договорам долевого участия в республике составляет порядка 8%, для 5% застройщиков неисполнение своих обязательств является насущной проблемой.

Участники рынка говорят, что система взаимоотношений по новым правилам еще только выстраивается между застройщиками, банками и дольщиками. «Действительно сейчас у нас энергетически сложный этап. Мы начали готовиться заранее к переходу на проектное финансирование, уже с сентября 2018 года работали таким образом по новым проектам. На данный момент нашими дольщиками открыто уже порядка 120 эскроу-счетов в республике. Мы не снижали темпов запуска новых проектов. У нас есть компетенции по привлечению проектного финансирования, достаточно оборотных средств, чтобы показать собственное участие в проектах. Работаем практически со всеми банками, которые готовы финансировать застройщиков. Заявки по всем своим основным проектам уже подали в минстрой»,— отметила начальник финансового департамента «КОМОССТРОЙ» Марьяна Сыченкова.

Как сообщила управляющий отделением — НБ Удмуртская Республика Волго-Вятского ГУ Банка России Татьяна Жиганшина, в целом девять банков в Удмуртии уже работают по этой системе, в шесть из них поступили заявки на открытие эскроу-счетов. «Кредитные организации действительно заинтересованы как любая коммерческая организация в хороших партнерах. Они выходят на крупных застройщиков самостоятельно, возможно, пока не так активно работают, т.к. много жилых комплексов возводятся еще по старым правилам. На недавнем совещании у главы Удмуртии все банки отрапортовали, что готовы к проектному финансированию строительства жилья»,— рассказала госпожа Жиганшина. Она также напомнила, что эскроу-счета дольщиков застрахованы, и в случае проблемы у банка, им вернут до 10 млн руб.

Отношения банков и застройщиков

Заместитель управляющего по розничному бизнесу банка «Открытие» в Удмуртии Сергей Саперов подтвердил, что банки ведут активные переговоры с застройщиками. В частности, на ПМЭФ было заключено соглашение между банком «Открытие» и «КОМОССТРОЙ». Он ожидает, что банки будут конкурировать между собой за участие в том или ином проекте от надежных застройщиков. Если по ставкам условия сильно не отличаются, то по уровню сервиса как для застройщика, так и для дольщиков, скорости принятия решения банки будут стараться предложить наиболее привлекательные возможности. «У нас ставки для застройщиков с применением проектного финансирования начинаются от 11%. При наполнении счетов эскроу до максимального уровня они снижаются до 0,01%. Все крупные застройщики получили от банка предложения, мы находимся в диалоге. Безусловно, банк заинтересован в надежных застройщиках с хорошим финансовым состоянием. По стране уже было одобрено сделок на более чем 52 млрд руб.»,— рассказал господин Саперов.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Чем больше средств накоплено на эскроу-счетах проекта, тем ниже будет дополнительная нагрузка на застройщика. Пока девелоперам сложно рассчитать маржинальность. «Если проект застройщика конкурентен, если хорошо идут продажи, соответственно ставка по привлеченным ресурсам для него стремится к 0,01%. Сложность в том, что мы сразу же не можем до конца посчитать маржинальность нашего проекта. Соответственно мы стали более взвешенно подходить к проектам, тщательнее считать финансовую модель с учетом планируемых ставок от банков. Мы понимаем, что розничная цена ограничена в любом случае платежеспособным спросом, поэтому у нас есть верхняя планка. Еще более важным конкурентным преимуществом теперь становятся качество и сроки сдачи жилья»,— отметила Марьяна Сыченкова.

По словам Ольги Дубовцевой, сама идея проектного финансирования нацелена и на то, чтобы застройщик при возведении домов не зависел от продаж. Он обеспечен финансами за счет кредита банка, на который и ведется строительство. Объем продаж квартир влияет теперь на процентную ставку по этому кредиту. Последние два года в Удмуртии наблюдается значительный рост объемов ввода жилья. Если раньше сдавали порядка 630 тыс. кв. м, то в 2018 году — 717 тыс., на 2019 год в плане 732 тыс. За первые пять месяцев этого года рост объемов ввода жилья в республике составил 24%. В минстрое напоминают, что в рамках нацпроектов к 2024 году этот показатель необходимо довести до 998 тыс. «Мы понимаем, что нам не нужны "мертвые" дома, т.е. спрос на жилье должен быть обеспечен. Сейчас продумываем программу поддержки спроса, которая работала бы на рост первичного рынка жилья. В настоящее время спрос у нас на балансе с предложением»,— отметила замминистра.

Цены

Эксперты ожидают роста цен на недвижимость в связи с этими переменами, безусловно, влияет и повышение ставки НДС, произошедшее с 1 января. «Самое лучшее время покупать новую квартиру — сейчас. Мы фиксируем по всей нашей сети рост цен на первичное жилье на 10-12%, на вторичное — 8-10%. Выше поднялись они в эконом-сегменте на мелких площадях и на элитное жилье. Одновременно происходит "вымывание" рынка вторичного жилья. Если сейчас в моменте введется обещанный объем жилья в Ижевске, то собственники попадут в очень нехорошую ситуацию — будет достаточно сложно продать свою квартиру при столь богатом предложении на первичном рынке»,— отметила директор компании «Этажи» в Ижевске Наталия Лемец.

По словам Сергея Саперова, эксперты прогнозируют в ближайшей перспективе рост стоимости жилья на 10-15%. Вместе с тем, спрос на новые квартиры растет, это ощущают и банки. «У нас по данным за пять месяцев этого года объем выдачи ипотечных кредитов вырос более чем в два раза, причем в структуре выдачи более 60% занимают кредиты на новые строения. Как показывают наши наблюдения внутри банка, средний срок выхода на сделку по продаже квартиры на вторичном рынке по желаемой стоимости составляет четыре месяца»,—рассказал представитель банка «Открытие».

Он также отметил, что покупатель новой квартиры может брать ипотеку в любом банке, совсем не обязательно в том, где открывается эскроу-счет. «Есть прецеденты, когда заключается трехстороннее соглашение между застройщиком, банком по эскроу и банком ипотеки. Застройщик не может своим клиентам рекомендовать ипотеку в том или ином банке. Выбирать клиенту, и здесь больше вопрос привлекательности условий для покупателя и в одобрении заявки на кредит банком»,— пояснил господин Саперов.

Переходный период

Трудности участники круглого стола ожидают именно во время переходного периода. Сложнее будет небольшим застройщикам. Если их проект плохо просчитан или сама компания финансово неустойчивая, она не сможет заручиться поддержкой банка, а значит, уже стартовавший проект строительства может застопориться. Минстрой Удмуртии следит за ситуацией и постарается сделать все, чтобы в переходный период не появились новые обманутые дольщики. По словам госпожи Дубовцевой, из 85 проектов сейчас сомнения вызывают четыре. «Один застройщик первоначально планировал запустить проект в текущем году, но решил пока не строить, хочет дождаться окончания реформы, чтобы потом с полным пониманием заходить в проектное финансирование. По некоторым проектам мы видим риск неодобрения кредита, застройщик пока определяется: либо найти средства внутри компании, либо искать другой банк. С одной организацией мы работаем по расторжению заключенных договоров, чтобы для дольщиков ситуация закончилась. То есть мы работаем индивидуально по каждому застройщику»,— рассказала замминистра.

Участники круглого стола отметили, что часть застройщиков не смогут работать в новых условиях и могут либо уйти с рынка вообще, либо перепрофилироваться. По мнению Наталии Лемец, в начале следующего года возможно банкротство некоторых небольших компаний, поэтому планирующим приобретение жилья стоит внимательно изучать информацию по застройщику на сайтах Дом.РФ и Единого реестра застройщиков. В то же время крупные девелоперы готовы работать с компаниями, имеющими земельные участки и испытывающими трудности в связи с переходом на проектное финансирование. Так, партнерскую программу сейчас готовит «КОМОССТРОЙ», рассказала Марьяна Сыченкова. В ближайшее время она будет представлена.

Возможны точечные заходы на рынок Удмуртии девелоперов из других регионов. По словам Ольги Дубовцевой, за последний год в регион пришли две новые компании, однако возможности традиционно ограничены наличием площадей под застройку. Большинство крупных девелоперов уже имеют определенный пул земельных участков.

Участники круглого стола “Ъ-Удмуртия” отметили, что сейчас важно проводить просветительскую работу с будущими приобретателями жилья. Застройщики совместно с банками организуют встречи с клиентами, в течение года будет отлажена схема взаимодействия, чтобы максимально упросить процедуру, рассказала Марьяна Сыченкова. «Конечным результатом всей этой реформы станет минимизация рисков дольщика, вымывание некачественных застройщиков с рынка. Все будут стараться расти в объемах строительства»,— считает Сергей Саперов.

Наталия Лемец отмечает, что стоит ждать позитивных перемен ближайшие два года, однако пока сложно прогнозировать, сохранятся ли объемы ввода жилья после 2022 года, здесь важно активнее внедрять социальные программы стимулирования спроса.

Михаил Красильников