За последнее время количество крупных девелоперских проектов, в которых застройщики берут на себя дополнительные затраты на создание социальной и транспортной инфраструктуры, выросло. Краевые власти все чаще заключают соглашения с инвесторами, чтобы разделить с ними обязательства по строительству садиков, школ и дорожных развязок.
Девелоперы заявляют, что эти вложения себя оправдывают.
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг / купить фото
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг / купить фото
Места для детей За последние годы в Перми, где ежегодно сдается около 0,5 млн кв. м жилья, появились целые новые микрорайоны — Мотовилихинsky, Грибоедовский, кварталы ЖК «Триумф» и прочие. Массовая жилая застройка требовала сопутствующей инфраструктуры — детских садов, школ и других социальных объектов. Однако существующие учреждения не всегда могли удовлетворить возросшую потребность населения в таких услугах. Дисбаланс между жильем и социальными объектами власти сегодня пытаются исправить разными путями.
Например, краевыми властями был установлен минимальный уровень обеспеченности граждан детскими садами и школами и уровень территориальной доступности объектов образования для населения. «Этот параметр является одним из основных при формировании комфортных условий проживания, поэтому его необходимо учитывать при комплексном освоении территорий. Важно, чтобы жители, заселившись в свои новые квартиры, не сталкивались с проблемой отсутствия либо удаленности объектов социальной инфраструктуры. Без обеспечения нового жилья соцобъектами его нельзя считать полноценным»,— пояснил первый заместитель председателя правительства — министр строительства Пермского края Михаил Сюткин.
При реализации новых проектов крупных жилых комплексов нагрузку по созданию социальной инфраструктуры в ряде случаев берут на себя застройщики. Так, правительство Пермского края, администрация Перми и компания ООО «Орсо групп» 6 июня этого года подписали соглашение о строительстве на территории жилого комплекса «Маасдам» детского сада на сто мест. Планируется, что строительство объекта будет завершено к 2021 году, после чего он будет безвозмездно передан в муниципальную собственность.
Гендиректор «Орсо групп» Михаил Бесфамильный пояснил, что концепция ЖК «Маасдам» (Индустриальный район), разработанная голландскими архитекторами, изначально предполагала создание внутри квартала комфортного городского пространства с широким спектром функций. «Это и благоустроенные общественные зоны для различных возрастных категорий, и коммерческие помещения — магазины, парикмахерские, аптеки и прочее. Детский сад логично вписывается в эту концепцию. Рассматривался вариант с частным учреждением, но в итоге пришли к идее муниципального садика, с прошлого лета обсуждали его создание с краевыми властями и муниципалитетом»,— рассказал господин Бесфамильный. Он уточнил, что в данном случае сошлись сразу несколько факторов: «У жителей есть потребность в услуге дошкольного образования, поскольку в этой части Индустриального района ощущается нехватка мест в детских садах. У нас есть возможность, в том числе финансовая, такой проект реализовать»,— отметил гендиректор «Орсо групп». Он подчеркнул, что детский сад будет рассчитан именно на то количество детей, которое будет проживать в жилом комплексе.
Михаил Бесфамильный уточнил, что сейчас прорабатываются юридические нюансы. «Фактически это первый встроенный детский сад (который станет муниципальным.— BG). Чтобы он в будущем мог пройти лицензирование, необходимо соблюсти ряд требований. В частности — у садика должна быть своя территория. Мы прорабатываем вопрос совместного пользования придомовой территории с собственниками жилья»,— добавил господин Бесфамильный.
Принцип согласия О том, чтобы переложить на застройщиков часть обязательств по созданию социальной инфраструктуры в строящихся жилых микрорайонах, региональные власти задумались еще пару лет назад, когда регион возглавил Максим Решетников. До этого практиковался другой вариант сотрудничества с девелоперами — компания строила социальный объект, а город потом его выкупал за счет бюджетных средств. Единственным исключением был договор с краснодарской корпорацией «Девелопмент-Юг», которая в 2008 году на торгах выиграла право комплексного освоения 80 га в микрорайоне Ива. По условиям аукциона компания должна была также за свой счет создать объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры и передать их муниципалитету безвозмездно. Срок договора дважды продлевался в связи с тем, что менялись местные градостроительные нормы и вносились поправки в генплан. По договору с администрацией Перми девелопер построил и в конце прошлого года передал один детский сад в собственность муниципалитета. Президент корпорации «Девелопмент-Юг» Сергей Иванов заявлял, что новый садик построен с 30%-ным запасом по численности детей — таким образом, его смогут посещать дети и из соседних микрорайонов. Следующий крупный социальный объект, который намерен передать «Девелопмент-Юг»,— поликлиника со взрослым и детским отделениями, травмпунктом, станцией скорой помощи и женской консультацией. Строительство медицинского учреждения уже ведется. В ближайших планах застройщика — возведение еще одного детского сада и школы. Как и детский сад, она будет построена с запасом, с перспективой развития окружающей застройки.
Когда в итоге региональные власти решили более активно вовлекать девелоперов в строительство социальных объектов, рассматривались разные варианты перераспределения нагрузки по «социалке», в том числе создание специального фонда, в который бы девелоперы перечисляли средства на строительство садов, школ и поликлиник. Участники рынка восприняли инициативы власти поделиться с ними социальными обязательствами критически и ссылались на то, что у застройщиков нет на это средств, особенно в условиях кризиса. В результате была выработана схема подписания соглашений с застройщиками, в рамках которых они берут на себя часть расходов на социальные объекты при реализации крупных проектов.
Первое такое соглашение осенью 2017 года подписали ГК «КОРТРОС», краевое правительство и администрация Перми. Оно предполагало, что группа, осваивающая квартал бывшей краевой психиатрической больницы (более 9 га в центре Перми), построит здесь и безвозмездно передаст городу детский сад на 160 мест, а также выкупит и передаст площадку под строительство школы в центральной части города. В результате в конце 2017 года «КОРТРОС» приобрел у АО «Стройиндустрия» право аренды участка на ул. Ленина, 33, 35 (0,95 га). Это земля рядом с гимназией №17, на которую образовательное учреждение уже давно претендовало. Кроме того, парк площадью 2 га, который будет благоустроен на территории ЖК, тоже будет передан в муниципальную собственность. Общая площадь жилой застройки в квартале №179, которую ГК «КОРТРОС» планирует завершить в 2020 году, составит 180 тыс. кв. м. Здесь появятся 3 тыс. новых квартир класса комфорт и комфорт-плюс с подземными паркингами.
«Мы с самого начала позиционируем себя в регионе как социально ответственная компания. Здесь мы взяли на себя обязательства по строительству детского сада за счет собственных средств. Для региональных рынков это исключение, в Москве — наоборот. Мы движемся здесь системно и надолго, и берем на себя дополнительные обязательства, которые сказываются на экономике (проекта.— BG) не лучшим образом, но это наш вклад в будущее. Пока он себя оправдывает. Власть видит в нас надежного партнера, и покупатели квартир в наших ЖК понимают, что от нас, как от застройщика, можно получить больше в смысле социальных обязательств»,— отмечал генеральный директор ГК «КОРТРОС» Станислав Киселев.
Вслед за федеральным игроком соглашение с муниципалитетом и краем весной 2018 года подписал один из региональных лидеров жилищного строительства — холдинг «Сатурн-Р». Оно касалось микрорайона Красные Казармы, в котором девелопер возводит ЖК «Арсенал». По условиям соглашения застройщик за свой счет проектирует и строит школу на 1225 мест со стадионом и детский сад на 175 мест. Объекты будут переданы в муниципальную собственность в качестве пожертвования. До подписания документа в отношениях холдинга с властями присутствовала некоторая напряженность: минстрой провел проверку городского департамента градостроительства и архитектуры и обнаружил нарушения, в итоге это сказалось на проекте девелопера: у него были отозваны пять градпланов (по мнению минстроя, муниципалитет изначально не должен был их выдавать) и ему отказали в выдаче двух разрешений на строительство. Параллельно с достижением договоренностей по социалке были выработаны решения по выдаче градостроительных документов.
После подписания соглашения владелец «Сатурн-Р» Александр Репин признал, что в компании «увидели выгоду взаимодействия с городскими и краевыми властями» при освоении такой крупной площадки в центре Перми (32 га, 500 тыс. кв. м жилья). «Мы не в состоянии решить все вопросы, а это водоснабжение, теплоснабжение и прочее. Мы не собираемся превращать площадку в долгострой, мы собираемся полностью ее освоить через три-четыре года. Без помощи городских и краевых властей это сделать невозможно. Это выверенное, взвешенное решение, которое не говорит „вам заломали руки“. Сначала казалось, что это звучит так, но по факту мы благодарны друг другу»,— резюмировал Александр Репин.
«Мы меняем градостроительные подходы. Основная наша задача — чтобы жилье строилось вместе с социальной, транспортной, инженерной инфраструктурой. Подписанное соглашение является для нас значимым, потому что на его основе мы отрабатывали принципы, подходы к новой политике, искали баланс интересов застройщиков, власти, а главное, что это в интересах жителей края. Это отняло много времени и сил, но все стороны сделали шаг навстречу друг другу. Власти поменяли изначальную позицию, смягчили ее, посмотрели экономику застройщиков, все обстоятельства и особенно необходимость окончания уже начатых проектов. В середине процесса правила не должны меняться кардинально»,— прокомментировал договоренности с девелопером губернатор Пермского края Максим Решетников. Он также поблагодарил застройщиков за то, что и «они свою позицию смягчили, с пониманием отнеслись к новым правилам».
Губернатор заявил, что этот же механизм будет использоваться в отношениях и с другими участниками рынка: «Со всеми подрядчиками (девелоперами.— BG), которые строят крупные объекты, будем внедрять такой же подход. Потому что, к сожалению, на территории края есть точки, где много жилья построено при полном отсутствии социальной инфраструктуры. Нам предстоит длительно восполнять эту потребность. Важно, чтобы новые объекты эту недообеспеченность не увеличивали».
Коммерческое предложение Разделение с инвесторами обязанностей по созданию сопутствующей инфраструктуры сегодня распространяется и на проекты в сфере коммерческой недвижимости. Оно в основном связано с дорогами и благоустройством улиц. Первое такое соглашение было подписано еще в 2015 году между администрацией Перми и ООО «Ла Терра». Эта компания аффилирована с московским холдингом MallTech, который реализует в Перми проект строительства торгово-развлекательного центра «Планета» на месте бывшего ипподрома (шоссе Космонавтов, 162). Площадь ТРЦ составит 150 тыс. кв. м с учетом подземной парковки. На двух этажах разместятся 185 магазинов, около 20 кафе и ресторанов, многозальный кинотеатр, детский развлекательный центр с аттракционами и продуктовый гипермаркет. Первой очередью «Планеты» стал строительный гипермаркет «Леруа Мерлен», который был сдан в 2017 году. Прежде чем приступить к строительству ТРЦ, девелопер по соглашению с муниципалитетом должен был построить кольцевую развязку на шоссе Космонавтов и Свиязева. Стоимость работ по ее созданию составила 350 млн руб. Объект был закончен в конце 2017 года.
Предполагалось, что обязательства по строительству дорожной развязки возьмет на себя и ритейлер «Лента», выкупивший землю и здания выставочного центра «Пермская ярмарка» на бульваре Гагарина, чтобы реконструировать их в гипермаркет. Актив был приобретен в 2016 году, сумма сделки превысила 600 млн руб. Сеть надеялась открыть новый гипермаркет уже в 2017 году. Однако вскоре у ритейлера возникли проблемы: городские власти по договоренности с руководством региона отказали торговой компании в согласовании дорожной схемы. В 2018 году власти предложили «Ленте» разработать и построить дорожную развязку, на форуме в Санкт-Петербурге были достигнуты соответствующие договоренности. Стоимость затрат оценивалась по-разному — от 300 млн до 1 млрд руб. Однако в итоге к конкретным решениям стороны пока не пришли, реализация проекта не начата.
При реализации другого, более масштабного проекта властям все-таки удалось найти общий язык с девелопером. Речь идет о строительстве многофункционального комплекса в самом центре Перми, на месте бывшей кондитерской фабрики (пересечение улиц Петропавловской и Попова). Здесь появится пятизвездочная гостиница, управлять которой будет оператор Radisson Hotel Group, многозальный кинотеатр, детские развлекательные центры, торговые галереи, а также «трансформируемое выставочное пространство» и парковка на 1200 мест. Об этом рассказал учредитель девелопера МФК ООО «Проспект Пермь» Александр Петров после подписания инвестиционного соглашения с краевым Агентством инвестиционного развития в мае 2019 года. Инвестор готов профинансировать строительство объектов дорожной инфраструктуры на сумму около 200 млн руб. Среди них дополнительные полосы движения по улицам Попова, Монастырской, Петропавловской, пешеходные переходы через улицы Попова и Монастырскую. Объем инвестиций в проект составляет 8,6 млрд руб.
В будущие проекты краевые власти «заводят» обязательства инвестора уже на этапе подготовки площадки. Так, например, этой весной на заседании краевого совета по предпринимательству и улучшению инвестклимата глава регионального минэкономразвития Максим Колесников представил планы по привлечению инвесторов на площадку ДК «Телта» (Пермь, ул. Окулова, 14). Отбор интересантов будет осуществляться на основании разработанных минэком критериев. По условиям отбора, объем инвестиций в проект должен составлять не менее 500 млн руб., категория отеля — не менее четырех звезд, площадь застройки — не менее 8 тыс. кв. м, номерной фонд — минимум 100 номеров. Гостиничный бренд должен быть представлен не менее чем в трех странах, в которых располагается не менее 30 отелей. Срок реализации — не более 48 месяцев. Предполагается, что в ходе реализации также должны появиться объекты инфраструктуры — паркинг не менее 100 машиномест, спортивно-оздоровительный центр с тренажерным залом площадью не менее 1 тыс. кв. м. Кроме того, инвестор должен обустроить прилегающую территорию, в том числе пешеходный переход на набережную, на сумму не менее 200 млн руб. Конкурсный отбор инвесторов на строительство гостиницы планируется объявить в июне.