2019 год стал для жилищного строительства в России годом перемен. С 1 июля 2019 года в стране вступают в силу новые правила долевого строительства, которые серьезно поменяют ситуацию на рынке недвижимости. О том, что изменится для застройщиков и для покупателей квартир, рассказал нашему изданию финансовый директор крупнейшего девелопера Удмуртии, компании КОМОССТРОЙ®, Виталий Девяткин.
— Виталий Константинович, в этом году компании КОМОССТРОЙ® исполняется 15 лет, и вы признанные лидеры отрасли в Удмуртии. Как вы считаете, отразятся ли изменения в законе на крупных игроках рынка? Как вообще они скажутся на рынке жилой застройки в Удмуртии?
— Действительно, наша компания в этом году отмечает 15-летие. Мы сейчас находимся на таком этапе, когда уже накоплен достаточный опыт, но в то же время компания открыта к переменам и гибко реагирует на меняющиеся условия.
На проектное финансирование мы перешли одними из первых в России — уже в 2018 году у нас начал строиться первый объект с применением эскроу-счетов, это ЖК «Скандинавия» в Ижевске.
Была проведена большая работа, результатом которой стали подписанные соглашения: в феврале 2019 года на Международном инвестиционном форуме в Сочи мы подписали соглашение о сотрудничестве с банком ВТБ, а совсем недавно, на Международном экономическом форуме в Санкт-Петербурге — соглашение со Сбербанком и банком Открытие. В ближайших планах у нас — подписание еще одного соглашения с федеральным банком, входящим в российский топ-3. Без преувеличений скажу, что суммы получились внушительные - мы теперь сможем получить суммарное финансирование на наши проекты порядка 80 млрд рублей, и оно рассчитано на годы вперед.Так что мы подготовились к грядущим переменам на уровне крупнейших успешных девелоперов России, а в части разнообразия примененных банковских технологий по проектному финансированию где-то даже их превзошли.
— А если говорить о ситуации в целом?
— Сейчас происходит, пожалуй, самое глобальное изменение на девелоперском рынке за последние двадцать лет, меняются приоритеты. Если раньше на первом месте был сам процесс возведения домов, то теперь главным становится умение договариваться и выстраивать партнерские отношения с банками по проектному финансированию, притом, что сами проекты должны быть качественными. К чести банков, надо сказать, что у них получилось достаточно быстро наработать новые компетенции и включиться в процесс. Они разработали гибкие условия финансирования, которые рассчитаны на разных застройщиков. Также банки прорабатывают и иные формы сотрудничества с системными игроками рынка.
К сожалению, как отмечает вице-премьер правительства России Виталий Мутко, сегодня строительство как отрасль может несколько снизить свою инвестиционную привлекательность. В среднем по России общая рентабельность одного объекта, по данным Минстроя РФ, составляет около 10-15%, на несколько лет. Поэтому, скорее всего, новый закон заденет небольших застройщиков. По новым требованиям, застройщик не может использовать средства дольщиков на строительство, они поступают на специальные эскроу-счета, где находятся до сдачи объекта. И только после того, как дом сдан, девелопер получает к ним доступ. То есть, если у компании мало собственных оборотных средств и нет возможности получить кредит в банке, ей сейчас может грозить грозит уход с рынка из-за не проработанности новой системы.
— Не приведет ли это к тому, что небольшие застройщики не смогут получить банковское финансирование и достроить свои объекты?
— По данным Центробанка на середину года, из 5 тысяч существующих и работающих сегодня в России застройщиков только 1 тысяча подали заявки на проектное финансирование. Это всего одна пятая часть! Это очень мало. Получается, что у нас только пятая часть строительных компаний обладает необходимыми возможностями по решению вопросов проектного финансирования.
Как компания с уже наработанными компетенциями в проектном финансировании, мы готовы делиться ими с небольшими застройщиками. Сейчас мы разрабатываем партнерскую программу, в рамках которой предложим поддержку владельцам земельных участков и небольшим компаниям с реализацией их девелоперских проектов. Пользуясь случаем, хочу пригласить коллег-строителей стать нашими партнерами.
— Будут ли перемены в законодательстве заметны рядовым покупателям?
— Если говорить о том, вырастут ли цены на квартиры, то пока сложно делать какие-то предсказания. Расходы девелоперов возрастают, ведь теперь в них заложены еще и банковские проценты. С другой стороны, сильно поднимать цены на новостройки застройщикам тоже невыгодно — есть предел платежеспособного спроса покупателей.
С изменениями в законе застройщики теперь поставлены в такие условия, когда им крайне невыгодно затягивать строительство и переносить сроки сдачи объекта. Любой простой — это дополнительные затраты на банковское обслуживание и проценты.
Меняется и сам подход к строительству. Уровень ожиданий потребителя вырос, сейчас люди хотят купить не просто квадратные метры, а среду. Вид из окна, благоустроенную детскую площадку, удобный детский сад или школу по соседству. Поэтому крупным девелоперам сейчас гораздо выгоднее строить микрорайоны и кварталы. Но в Ижевске этому мешает отсутствие инфраструктуры.
— Основатель КОМОССТРОЙ® Андрей Осколков не раз называл главной проблемой Ижевска для строителей устаревшую инфраструктуру и сети. Планирует ли компания делать что-то в этом направлении?
— Сегодня в нашем активе большой земельный банк и Ижевске и его агломерации. Мы готовы строить и развивать новые микрорайоны, но очень остро стоит вопрос с сетями. Государство сейчас занялось этим вопросом, но региону получить федеральное финансирование на инфраструктурные проекты непросто. Это очень острая проблема, на самом деле. Так что мы задумались о том, чтобы проработать вопрос о строительстве сетей в кооперации с ресурсоснабжающими организациями и другими инвесторами.
Сейчас мы находимся в активном поиске соинвесторов на строительство объектов инфраструктуры и коммуникаций от магистральных сетей до строительных площадок. Думаю, что в ближайшее время этот проект может заработать.
— Есть ли в планах компании какие-то социальные проекты?
— Смотря что понимать под этим определением.Мы на регулярной основе занимаемся благотворительностью, не только компания в целом, но сотрудники по своей инициативе поддерживают приюты, детские организации и спортивные клубы, проводят детские праздники. Так что можно сказать, что социальные проекты — это постоянная часть нашей работы. Кроме того, не стоит забывать, что КОМОССТРОЙ® является на сегодняшний день крупнейшим налогоплательщиком в отрасли в Удмуртии.
Сейчас мы подключились к части работ по реконструкции Центральной площади, работаем в сотрудничестве с городом.А 15-летие компании планируем отметить высадкой кедровой аллеи возле Школы юных летчиков в Ижевске — это будет наш подарок городу.
КОМОССТРОЙ® – лидер на рынке жилищного строительства Удмуртской Республики за 2018 год, по объему текущего строительства и вводу жилых объектов (по данным Единого реестра застройщика). Объем текущего строительства — 266 тыс кв. метров, объектов строительства — 21. Входит в ТОП-3 российского рейтинга надежности застройщиков (по рейтингу Национального объединения застройщиков жилья).