Внутренняя инфраструктура — один из важных факторов успешности новостроек. Большинство сервисных функций, которые ценятся жителями, расположено именно во встроенных помещениях.
Спрос на коммерческие помещения на первых этажах, в отличие от жилья, менее чувствителен к изменениям на рынке
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
В настоящее время, по данным эксперта агентства недвижимости Century 21 Capital Petersburg Сергея Ткаченко, в Петербурге в продаже от застройщиков на первых этажах находится примерно 400 коммерческих помещений общей площадью около 230 тыс. кв. м. По его словам, количество вводимых в рамках новостроек коммерческих помещений периодически незначительно уменьшается, на данный момент этот показатель приблизительно равен 100 тыс. кв. м. «За последние годы объем предложения уменьшается, что связано как с низким спросом, так и с тем, что основные объемы строительства приходятся на окраины города, в которых покупательная способность потенциальных клиентов ниже, нежели в центральных или обжитых локациях»,— говорит он.
В этом году, по словам экспертов, наблюдался спад интереса к коммерции у мелких и средних игроков рынка, которые являются драйвером роста. Также на рынок «встройки» влияет изобилие предложений на вторичном рынке, которое практически сводит на нет интерес к коммерции в новых домах. «Сейчас основными покупателями таких активов выступают крупные сетевые магазины и медицинские центры»,— рассказывает Сергей Ткаченко.
Один из трендов на рынке коммерческих встроенных помещений — формирование образа будущего арендатора. В основном желанными покупателями являются компании, оказывающие фитнес-услуги, медицинские центры и сетевые магазины формата «у дома». По оценке господина Ткаченко, доли тех, кто приобретает коммерцию в собственность и берет в аренду, распределяются в соотношении 35 и 65. «Аренда все-таки более доступна для предпринимателей, нежели приобретение в собственность»,— поясняет он. При этом покупатели предпочитают средние метражи 120–300 кв. м.
По словам директора по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Яна Фельдмана, основная часть покупателей — 85–90% — это владельцы бизнеса, которые планируют самостоятельно использовать данные помещения. Еще 10–15% — инвесторы, ориентированные на передачу права аренды в последующем, они приобретают помещения площадью 25–50 кв. м. «При выборе потенциальных инвесторов мы стараемся ориентироваться на потребности жителей наших кварталов»,— указывает господин Фельдман.
Директор по продажам комплекса апарт-отелей Valo Марина Сторожева обращает внимание на действующие нормы налогообложения. «Согласно Налоговому кодексу (пункты 3; 4; 4.1 и 5 ст. 378.2 НК РФ), налог на нежилые помещения рассчитывается по ставке 1% от кадастровой стоимости. Ставка используется для объектов, в которых более 20% площади комплекса занимают офисные и торговые помещения, объекты общественного питания и так далее. Например, в комплексе апарт-отелей Valo достаточно объектов инфраструктуры для комфортной жизни собственников и гостей, но их доля среди всех помещений меньше 20%. Поэтому наши апартаменты по российскому законодательству относятся к "прочим объектам налогообложения" и облагаются налогом по меньшей ставке — 0,1% от кадастровой стоимости»,— говорит госпожа Сторожева.
По словам Яна Фельдмана, наиболее востребованный метраж коммерции — от 30 до 70 кв. м. «Однако для представителей крупных магазинов, ресторанов и различного рода центров требуются площади до 200 кв. м, поэтому в каждом проекте мы предусматриваем и такое предложение»,— делится опытом он.
Сергей Ткаченко говорит, что на данный момент средняя ставка по аренде колеблется в пределах 1200–1500 рублей за квадратный метр, с условием, что данные помещения находятся в зоне повышенной или высокой проходимости. Так как спрос на эти зоны высокий, то и арендные ставки понемногу растут. В остальных зонах данный показатель ниже и постепенно падает.
Генеральный директор Euroinvest Development Станислав Данелян отмечает, что если рассматривать развивающиеся районы с плотной застройкой, то стоимость аренды там в два раза выше, чем в центре Петербурга. Так, в Мурино средняя арендная ставка — 2500 рублей за квадратный метр, в центре — 1200. «Это связано в первую очередь с запаздывающим развитием инфраструктуры и, следовательно, с высоким спросом на базовую коммерцию. Продукты и товары для дома, салоны красоты и спортзалы, аптеки, медицинские центры, частные детские сады — шаговая доступность магазинов и сферы услуг существенно сказывается на качестве жизни»,— отмечает господин Данелян.
По словам господина Ткаченко, застройщики в основном стараются все же продать свои коммерческие помещения, а не оставлять их у себя на балансе. Исключение составляют апарт-отели, в которых застройщики предпочитают оставить коммерцию за собой и управляющей компанией, чтобы влиять на формирование пакета услуг, предоставляемых арендаторами.
Директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева считает, что спрос на коммерческие помещения, в отличие от жилья, менее чувствителен к изменениям на рынке. Поэтому кардинальных изменений в структуре спроса нет. Ключевыми владельцами и арендаторами помещений на первых этажах традиционно становятся сетевики: ритейлеры, кафе, рестораны, салоны красоты и представители малого бизнеса, которые часто приобретают «коммерцию» в районах проживания. При этом структура арендаторов зависит и от класса недвижимости. Если в новостройке эконом-класса рядом с метро будут популярны торговые точки с уличной едой и потребительскими товарами невысокой ценовой категории, то образовательные, спортивные и медицинские центры с большой вероятностью найдут своих клиентов в жилых комплексах комфорт-класса и выше. По словам госпожи Левневой, сдача помещений в аренду не является для застройщиков профильным бизнесом, поэтому большинство девелоперов предпочитает их продавать. Стоимость «коммерции» зависит от площади, класса жилого квартала, расположения, степени готовности новостройки и других объективных факторов. С ростом себестоимости строительства из-за удорожания материалов, услуг и увеличения налоговой базы повышаются и цены на коммерческие помещения. «Первыми обычно распродаются площади минимальных метражей. Покупателям "коммерции" важно, чтобы помещенияs максимально отвечали задачам бизнеса и не требовали дополнительных инвестиций в перепланировку. Кроме того, они оценивают трафик, наличие конкурентов и перспективы развития локации»,— говорит госпожа Левнева.