По сравнению с европейскими странами процент корпоративных покупок жилья в России минимален. Развитие сегмента апарт-отелей может дать стимул росту таких продаж, считают эксперты.
В Европе 90% компаний выбирает для проживания сотрудников апарт-отели
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото
В настоящее время корпоративные покупатели — скорее исключение из правил. В общем объеме продаж количество таких сделок невелико. Из тех покупок, которые совершаются, часть приходится на приобретение для размещения сотрудников. Второй формат — покупка активов для сдачи в аренду и получения дохода. Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева считает, что нельзя говорить о том, что в России есть рынок корпоративных покупателей жилья. Доля таких сделок в целом минимальна. «Следует уточнить, что именно понимать под корпоративными покупками. Это либо так называемые профессиональные инвесторы, которые могут проводить сделки через юридические лица, если так удобнее с точки зрения финансовых потоков и налогообложения, либо крупные федеральные и международные компании, которые покупают по несколько квартир или апартаментов для своих сотрудников из других регионов, приезжающих в Москву или Петербурге по работе»,— говорит госпожа Румянцева. По ее словам, корпорации выбирают квартиры или апартаменты в проектах рядом с головным офисом. Это должны быть качественные жилые комплексы с хорошей транспортной доступностью. Например, в столице крупные компании чаще всего покупают апартаменты в «Москве-Сити».
Квартирный вопрос
Если речь идет о нуждах сотрудников, то существует несколько вариантов участия компании в решении квартирного вопроса: полное покрытие работодателем расходов на аренду и приобретение недвижимости, ссуда или предоставление льготных условий для покупки, говорит генеральный директор Euroinvest Development Станислав Данелян. По его словам, распространена практика, когда организация федерального масштаба, например, «Газпром» или РЖД, выкупает целый дом, чтобы заселить в нем сотрудников, которые приезжают на работу из регионов. К примеру, в РЖД на корпоративную поддержку работников компании в 2019 году предусмотрено 2,45 млрд рублей. На 1 января 2019 года специализированный жилищный фонд компании насчитывает 984,4 тыс. кв. м.
Работник далеко не всегда получает квартиру в собственность, отмечают эксперты. И компания выбирает не конкретного застройщика, а локацию: жилье должно располагаться недалеко от офиса или производства. Еще один сценарий — субсидирование организацией приобретения квартиры или компенсация части расходов. При этом существуют определенные ограничения по классу, цене, метражу, но в таком случае сотрудник сам ищет и выбирает недвижимость. «Корпоративная программа с особыми условиями — это возможность рассрочки, заниженные ставки по ипотеке, скидки на квартиры. Такие предложения встречаются у застройщиков для компаний-партнеров или в крупных банках»,— рассказывает господин Данелян.
Иногда застройщики также предлагают крупным подрядчикам квадратные метры по минимальной цене. Одни продают эти квартиры дальше с определенной выгодой для себя, а другие оставляют жилплощадь для своих сотрудников и таким образом фиксируют рабочую силу, которая им нужна. «В случае отработки определенного периода в зависимости от условий договора квартира переходит в собственность»,— поясняет господин Данелян.
Непозволительная роскошь
В NAI Becar отмечают, что в Европе 90% компаний выбирает для проживания сотрудников апарт-отели. Апартаменты отвечают главным требованиям работодателей: локация, площадь, управление объектом и комфорт проживания. В России этот показатель значительно ниже. При этом нередко сотрудники занимаются подбором и арендой самостоятельно, получая от работодателя компенсацию расходов. Главным критерием для подбора корпоративного жилья в России является цена. Также в тройку наиболее важных характеристик входят локация, площадь и комфортность проживания. Так, если арендатор будет проживать один, то арендуют однокомнатную квартиру. Если с семьей — двух- или трехкомнатную. В некоторых компаниях действует строгое правило: вне зависимости от стоимости аренды квартира должна быть однокомнатной. Класс недвижимости соответствует положению арендатора в компании и занимаемой должности — от «эконома» до «элиты».
По словам старшего юриста консалтинговой группы G3 Таисии Михеевой, наиболее простой и удобный способ корпоративной покупки — приобретение лотов в апарт-отелях. Это выгодно корпоративным инвесторам, поскольку такие объекты изначально строятся под сдачу в аренду и обслуживаются управляющими компаниями, которые берут на себя решение операционных задач. Но для России этот рынок относительно новый, а его правовое регулирование находится в стадии становления, что может несколько осложнить дальнейшую эксплуатацию объекта и нести риски для инвестора.
Директор по продажам комплекса апарт-отелей Valo Марина Сторожева говорит, что в комплексе Valo доля корпоративных сделок невелика. «В предыдущие годы предприятия зачастую вынуждены были вкладывать деньги в служебное жилье и сталкивались с дефицитом качественного недорогого предложения. На сегодняшний день бизнесмены предпочитают вкладывать деньги в развитие собственного бизнеса, "перепоручая" решение "жилищного вопроса" комплексам апартаментов. Для предприятий наиболее подходящий вариант — аренда апартаментов в апарт-отелях для своих сотрудников. Гостиничный оператор проекта Valo уже сегодня имеет базу на 7500 корпоративных клиентов»,— отмечает госпожа Сторожева.
Перспективы формирования в стране того или иного рынка в первую очередь зависят от экономических предпосылок и перспектив занятия тем или иным бизнесом. По мнению адвоката, управляющего партнера адвокатского бюро «Толпегин и партнеры» Аркадия Толпегина, чтобы корпоративный сектор обратил внимание на приобретение жилья с целью сдачи его в аренду, компании должны принять для себя решение, будет ли такое использование капитала более эффективным по сравнению с иными способами. «На наш взгляд, текущие показатели динамики цен на жилье, ставки банковского процента, а также соотношения обычной арендной платы и стоимости приобретения жилья, по крайней мере для массового рынка, не дают ожидаемой бизнесом эффективности, так как срок окупаемости проекта получается слишком велик, а значит, неэффективен»,— считает Аркадий Толпегин. По его мнению, ситуация могла бы быть иной, если бы компании могли использовать приобретенное жилье более прибыльно, например, путем сдачи в краткосрочную аренду по модели хостелов или мини-гостиниц. Однако, как известно, 15 апреля 2019 года президент подписал закон, который запрещает оказание гостиничных услуг в жилых помещениях. «Этот закон снижает и так незначительную мотивацию бизнеса вкладывать инвестиции в приобретение арендного жилья. Введения каких-либо иных норм, которые могли бы поднять интерес бизнеса к указанному рынку, закон не содержит»,— заключает юрист.