Коротко

Новости

Подробно

3

Фото: Александр Каунас / Коммерсантъ   |  купить фото

Как поднадстроить Россию

Многоэтажное жилое строительство приносит деньги, но не удобства

Журнал "Огонёк" от , стр. 18

В советское время небоскребы были верной приметой «загнивающего Запада». В новой России — превратились в символы прогресса и благополучия: в наших городах все больше высотных зданий, причем не только офисных, но и жилых — их, пожалуй, встречаешь даже чаще. Субъективные ощущения подтверждают объективные данные: средняя этажность новостроек в городах-миллионниках РФ сегодня 15,1 этажа — в 2,2 раза выше, чем в советское время! При этом риэлторы уверяют: это далеко не предел, ведь жить на высоте модно, особенно у молодежи. Эксперты, правда, не столь однозначны: жестко критикуют «высотные увлечения» и ссылаются при этом на… Запад. Там в XXI веке тренд обратный — жилые высотные кварталы выходят из моды. «Огонек» решил разобраться: надо ли расти нашим городам ввысь и дальше?


Беседовал Кирилл Журенков


Согласно статистике Совета по высотным зданиям и городской среде (CTBUH — международная организация по вопросам высотного строительства, основана в США при Лехайском университете в 1969-м, ныне действует при Иллинойском технологическом), в мире сегодня 1478 небоскребов выше 200 метров, только за прошлый год силуэты городов изменили 143 новые высотки. Россия в топ-10 не попала: на первом месте по высотному строительству оказался Китай, на 10-м, для сравнения,— Канада. Хотя тренд и у нас заметен: в последнее время российские мегаполисы стремятся ввысь. Пока одни радуются строительным успехам, другие недоумевают: а зачем, мол, нужны высотки при таком количестве свободной земли? Вопросы вызывают, собственно, не столько сами небоскребы (к многоэтажным отелям и офисам претензий нет), сколько кварталы высотной жилой застройки — они как грибы вырастают на окраинах многих отечественных городов



О том, куда расти российским мегаполисам, мы решили спросить у зампредседателя совета по жилищной политике Союза архитекторов России, архитектора Юрия Эхина. Этот специалист известен своим критическим взглядом на отечественные градостроительные реалии. Однако нас в разговоре с ним прежде всего интересовал глобальный контекст.

— Юрий Брониславович, эксперты давно называют перенаселенность крупнейших городов мира — одной из главных проблем современности. Есть ли решение?

— Вы исходите из посылки, что будущее человечества связано с крупными городами, я же в этом отнюдь не уверен.

Давайте разберемся. Сегодня популярна теория японца Кеничи Омаэ, который доказывает, что в будущем экономика всего мира будет завязана на 600 крупнейших городов. Из этого следует, что другие населенные пункты перспектив не имеют. Собственно, похожую теорию излагает и известный шведский экономист Кьелл Нордстрем. Так вот Россия, как мне кажется, в последнее время идет по этому пути и сделала ставку на большие города. А я как специалист по жилищной политике считаю, что для нас подобная стратегия будет ошибочной. Если не сказать — разрушительной.

Юрий Эхин, архитектор

Фото: Из личного архива

— А что говорят другие эксперты о выкладках Омаэ и Нордстрема? Консенсус есть?

— Мнения разделились. Есть те, кто ставку на большие города считает возможной. Другие, вроде меня, категорически против. Поясню свою позицию на следующем примере. Возьмите островные государства, Японию или Сингапур. Перенаселенность и при этом жаркий климат, море, хорошая инсоляция… С точки зрения Сингапура мегаполисы — единственная возможная модель развития. Тут не поспоришь.

Но у такой крупной и малонаселенной страны, как Россия, подход должен быть иной: в условиях снижающейся рождаемости (на минус 15 процентов за прошлый год) и невысокой плотности населения укрупнение и без того немаленьких мегаполисов приведет к опустошению оставшейся территории. Если мы посмотрим на демографическую карту России, то уже сейчас увидим некое подобие головастика.

Наиболее плотно заселена европейская часть — Москва, Санкт-Петербург, территории южнее Москвы, а дальше к Уралу и особенно за Уралом — длинный и тонкий заселенный «хвост», аж до Владивостока. Что же будет дальше?



Недавно мне по линии Союза архитекторов прислали на экспертизу нацпроект «Жилье и городская среда» (согласно этому проекту, к 2024 году объем строительства жилья в России должен вырасти в 1,51 раза, или до 120 млн квадратных метров в год.— «О»). Я сделал заключение, что цели, поставленные там, невыполнимы. Но мне кажется, будет еще тревожнее, если мы приблизимся к их решению… Соберите все население страны в 16 крупнейших городов России — и остальная часть просто обезлюдеет!

— Но ведь эта тенденция — я говорю про укрупнение городов — видна не только у нас. Примеров масса — от Парижа до Шанхая. И, кажется, никто тревогу не бьет…

— Про весь мир говорить не стану, с каждым конкретным случаем надо разбираться отдельно. Вот вы упомянули Шанхай. Это действительно огромная многомиллионная агломерация, только сам Шанхай насчитывает 24–29 млн жителей, а ведь в его орбите еще ряд крупных городов. Это как если Москву рассматривать вместе с Тулой, Владимиром, Рязанью, Тверью, Ярославлем и Калугой. Кажется, что Шанхай — город-монстр. Но вот вам пример: его население составляет лишь 10 процентов от населения Китая. Опять же для сравнения, Москва уже давно преодолела эту отметку (от населения России соответственно).

Но самое любопытное: Шанхай развивается как промышленный город — там строятся предприятия, где требуется рабочая сила. Точно так же раньше появлялись советские промышленные города. К сожалению, не могу сказать того же про современные отечественные мегаполисы: у нас, наоборот, промышленность сворачивается, а производства в основном закрываются. При этом основная ставка делается на жилье. Между тем эксперты ЮНКТАД (Конференции ООН по торговле и развитию.— «О»), анализируя ситуацию в целом по миру, констатируют: ставка лишь на рыночное жилье опасна для экономики (высокодоходное жилье привлекает капиталы из банков, и их не хватает для развития промышленности), а также бьет рикошетом по незащищенным слоям, которые просто не могут его себе позволить. Можно вспомнить и ведущего российского эксперта в сфере жилищной политики Надежду Косареву, президента Института экономики города: она утверждает, что ипотека не способствует развитию города… Вот и получается, что ставка на жилищное многоэтажное строительство, мягко говоря, необоснована и недальновидна.

— Простите, но разве развитие городов вокруг заводов — не устаревшая модель? Есть же, в конце концов, интеллектуальный труд…

— Теоретически да. Например, в том же Сингапуре сделали упор именно на развитие интеллектуальной отрасли. Но есть ли такие успешные примеры у нас? У меня нет ответа.

Первым делом сломали ящики


— И все же давайте вернемся от заводов к жилью. Если его на всех не хватает, многоэтажки помогут?

— В перспективе 5–10 лет, конечно. Но дальше начнутся одни проблемы. Так что лично я не вижу в высотных жилых кварталах ни одного плюса. Да и не только я. Известный британский архитектор Кристофер Александер еще в конце 1970-х отмечал, что высокие здания не имеют решающих достоинств, за исключением (тут я цитирую) «спекулятивных доходов для банков и землевладельцев». И уточнял: они не дешевле; не помогают создать общественное пространство, в котором приятно находиться; разрушают лицо города и социальную жизнь; способствуют увеличению преступности; делают жизнь трудной для детей; дороги в обслуживании и разрушают градостроительное пространство рядом с собой, отнимая у соседей свет и воздух… При желании подробную цитату любой желающий может найти в его книге «Язык шаблонов».

— Ну, цитата одного специалиста еще ничего не доказывает. Разве Америка не переселилась в многоэтажки?

— В США и Канаде жилые многоэтажки не строят уже лет 30. Америка в основном одно- и двухэтажная примерно на 80 процентов. За исключением небоскребов в компактных центрах городов.

— А что Европа?

— Там жилых высоток вообще очень мало. Британцы, французы, немцы, скандинавы просто-напросто отказались от высотных микрорайонов. Считается, что это самое некомфортное жилье.

— Тогда объясните, пожалуйста, чем именно оно некомфортно? Какая, собственно, разница, на какой высоте жить?

— Архитектурная наука говорит, что наиболее комфортное проживание возможно в жилых домах высотой не более семи этажей.

Это объясняется психологическим восприятием человека. У многоэтажной застройки возникает и множество побочных социальных эффектов. В основном нежелательных… Возьмите, к примеру, рост преступности в кварталах многоэтажных домов — это известный феномен.

— Вы, наверное, про знаменитый Пруитт-Айгоу в Сент-Луисе (социальный жилой комплекс в США, ставший рассадником преступности и в результате снесенный)?

— Не только. Не менее характерен пример американского Питсбурга, где скопировали опыт советских микрорайонов. Подробнее? Пожалуйста: там в 1970-е построили район 12-этажных домов для рабочих, переезжавших в город. И почти сразу же власти столкнулись с целым букетом негативных последствий. Ну, к примеру, местная молодежь оторвала почтовые ящики, потому что туда приходили различные налоговые извещения и квитанции для оплаты. В частных домах такого не бывает, там есть конкретный хозяин. А тут — безликость. Размывание ответственности. Затем оказались расписаны стены, переломано оборудование, утвердился криминал, начались конфликты. Такие же примеры были, кстати, и в Великобритании. Эти социальные последствия напрямую вызваны характером строительства жилья — типовой высокоплотной застройкой. То есть именно такой, какую мы сегодня видим в отечественных городах.

А с другой — одноэтажная Америка (на фото — Лос-Анджелес)

Фото: E+ / Getty Images

— Уверен, что трудности Питсбурга были связаны не только с архитектурой…

— Не спорю с вами: проблема, конечно, оказалась многосоставной. Но, забегая вперед, скажу: когда этот район в итоге снесли, построив на его месте обычные американские малоэтажные кварталы, все разрешилось само собой.

И я бы вновь хотел вернуться к российскому опыту. Возьмите для сравнения сталинскую застройку — семь этажей максимум, крайние подъезды выступают, ограничивая пространство и как бы защищая человека… Они строились по законам гармонии. И, напротив, переход на панельное домостроение эти законы отменил. Человек больше не чувствовал себя в своем пространстве, становился агрессивнее, а сама городская среда — негармоничной. Стоит ли удивляться, что в такой негармоничной среде возникала и продолжает возникать преступность?

— А если отвлечься от гармонии и преступности, что все-таки не матчасть. Какие еще у вас претензии к высотной и плотной жилой застройке как у профессионального архитектора?

— Да возьмите хотя бы проблемы с инсоляцией. Мало того, что застройка высока, так дома еще и смотрят в окна друг другу, загораживая солнце. При этом, согласно нормам, солнце должно присутствовать в жилых комнатах как минимум 3 часа в день — оно уничтожает золотистый стафилококк, туберкулез, ряд других болезнетворных бактерий. Для южных солнечных стран, вроде Сингапура, это не проблема. А вот для северной России еще какая! Я уж не говорю про то, что для высотной и плотной застройки характерна слабая продуваемость. Любой кашель — и сразу множество людей в зоне риска.

Или давайте поговорим о пожароопасности: высотность здания добавляет рисков, несмотря на все незадымляемые лестницы и системы пожаротушения. Вспомните Гринфильд-тауэр в Лондоне. Или возьмите пожар в Баку в 2015 году. Очень страшная картина, дом воспламенился всего за 10–15 секунд — мало того, что он был высотным, так его еще и отделали небезопасным утеплителем. Начал гореть, как свеча, возникла тяга… Трагедия! Сами посудите: одно дело пожар в 9-этажном, даже в 17-этажном доме и другое — 25, 40 или даже 50 этажей… Не всякая пожарная лестница туда достанет.

— Получается, вы противник такой застройки в целом?

— Да, я против такой застройки. За исключением редких компактных центров, как в США.

Почему развалился Советский Союз


— Советская типовая застройка — это наш крест?

— То, что Советский Союз поставил на себе эксперимент по типовому панельному строительству, это, конечно, факт. Крупнопанельные железобетонные дома, которые давно не строят нигде в мире, возводили у нас с середины 1950-х и вплоть до 1990-х. Сегодня, к счастью, многоэтажные дома качественно стали лучше, хотя все равно далеки от идеала…

— А чем именно не угодили старые добрые панельки?

— Они были слишком дороги в производстве. В системе ценообразования Советского Союза высокую себестоимость получалось «размазать», скрыть. Но когда цены стали рыночными, оказалось, что цена железобетонного жилья дороже, чем кирпичного или монолитного. Более того, такие дома были самыми недолговечными. И конечно, совершенно некомфортными. Жить в помещении, сделанном по нормам технологии конкретного железобетонного завода, то еще удовольствие… Как бы ты ни изворачивался, но панель останется панелью.

У меня даже есть гипотеза, что навязанное нам в советское время типовое домостроение нанесло удар по экономике страны. Живя в таких домах, люди не могли производить ничего качественного и красивого. Архитектура — мать всех искусств. Уберите архитектуру — и не будет дизайна, а дизайн товара — первое, на что смотрит потребитель. Человек, живущий в плохой архитектуре, не может производить хорошую продукцию. И именно это стало одной из причин развала страны. Плохая архитектура убила Советский Союз.

— Концепция, признаться, спорная…

— Тем не менее я в этом убежден. Когда человек отдыхает в гармоничной среде, он восстанавливается, приходит в психологическую норму. И наоборот.

— И все же, мне кажется, нельзя ругать типовое домостроение. Благодаря тем же хрущевкам люди смогли переехать из коммуналок и бараков в свое отдельное жилье…

— А я не про Хрущева. Благодаря ему страна действительно сделала большой шаг вперед. Самое ужасное произошло позже, с 1964-го по 1990-е, когда Советский Союз продолжили застраивать однотипным панельным многоэтажным жильем. Нигде — ни в одной стране — этот процесс не продолжался так долго и в таких масштабах.

— Почему архитекторы не сопротивлялись?

— Людей ломали через колено, они уходили из профессии, отказывались проектировать типовые пятиэтажки. Я начинал работать в 1980-м — было очень трудно. Что-то еще можно было сделать в Москве, в столицах союзных республик — и все.

— Но сейчас-то у архитекторов появилась возможность создавать гармоничную среду?

— Как вам сказать… Ситуация, конечно, стала лучше. Однако вместо диктата идеологии пришел диктат денег — экономическое давление. Наше законодательство выстроено так, что главным архитектором проекта может быть кто угодно. И эту ловушку пока никак не обойти. Одно дело, когда все здания строят архитекторы, когда на проекте от начала до конца — дипломированный специалист, сдавший квалификационные экзамены, когда именно он является хозяином на стройплощадке. И совсем другое, когда архитектор нарисовал, а прораб как это понял, так и построил. К сожалению, последний вариант — именно то, что нередко происходит у нас.

— А что делать со старым советским фондом? Сносить?

— И снова нет! Нужно прежде всего отказываться от подобного жилищного строительства в принципе. Но то, что уже построено, сносить, на мой взгляд, не нужно. Поясню свою позицию. Я не предлагаю молиться на любое здание. С точки зрения экономики города, социальных вопросов и безопасности то, что портит ткань города, можно и нужно сносить. Но в каких масштабах и с какой целью — другой вопрос (историческая застройка — отдельная тема). Мне кажется, реконструкция тех же хрущевок — более выгодный и щадящий для города вариант, чем их снос.

Без мегаполисов и субурбий


— Мы с вами много говорили о том, какими не должны быть города. А какими они должны быть? Идеал имеется?

— Ну возьмите хотя бы рейтинг комфортности мировых городов журнала Economist. За прошлый год на первом месте Вена, в пятерке также Сидней, Мельбурн, Осака и Калгари. Все это города небольшой этажности в 4–7 этажей, там скромная численность населения (например, в Вене — 2,6 млн жителей, в Осаке — 4 млн), они благоустроены, безопасны, в них все хорошо с транспортом. Опять же для сравнения в том же рейтинге Москва на 68-м месте из 140, Санкт-Петербург на 70-м.

— Ну это всего лишь рейтинг. Один из многих.

— Тогда посмотрите сами — например, на американские города. Сегодня это субурбии (пригородные районы, лишенные минусов мегаполисов.— «О») с одно- и двухэтажной застройкой. Такое жилье выгоднее не только эстетически, но и с точки зрения экономики: у каждого дома есть хозяин. А кто хозяин у многоэтажки?

И это уже не говоря о том, что многоэтажные дома дороги в обслуживании! Они хороши, чтобы отчитаться о цифрах построенного жилья, как делали в советское время, но содержать их — огромные деньги.

— Американский путь тоже не все считают идеальным…

— И правильно — есть разные народы, разные ценности, разная психология. Если китайцам удобно жить в многоэтажках, а американцам — в одноэтажных домах, так и замечательно. Важно, что подходит нам! Знаете, какова средняя высотность новостроек в России? Более 15 этажей! Куда уж выше?! У нас достаточно истории и архитектурных традиций, чтобы не ориентироваться ни на Восток, ни на Запад, а выбрать свой путь. Как по мне, так это равномерное распределение населения по территории страны, сохранение сел, малых и средних городов, куда можно вынести локальные производства, строительство хороших железных и автомобильных дорог. Мегаполисы, гигаполисы, субурбии — все эти заграничные термины и явления для нас чужды. Не было — и не надо.

Сергей Кузнецов, главный архитектор Москвы:

Есть общемировые тенденции в строительстве, которые последние 150–200 лет идут в одном направлении и не сворачивают. Это проверенный временем тренд, что города уплотняются. Мы можем только сделать это архитектурно более интересно и найти более гуманный подход. В чем специфика застройки городов? В некоторых европейских городах плотность раза в 3,5 выше, чем в условном Крылатском, при этом этажность в семь этажей. Концепция того, что город уплотняется и становится больше недвижимости на квадратный метр, придумана не сегодня и не нами.

Источник: «Архсовет Москвы»

Антон Финогенов, генеральный директор института территориального планирования «Урбаника»:

В развитых странах Европы средняя стоимость квадратного метра составляет 2000–3000 евро. Там девелоперы могут рассчитывать на кредит под 2–3 процента годовых. При этом люди относительно редко приобретают жилье в собственность, чаще всего ближе к пенсии. Всю остальную жизнь они квартиры арендуют, и большая часть жилого фонда принадлежит крупным и средним компаниям, для которых сдача жилья — это бизнес, поэтому они заинтересованы в его качестве. То есть финансово-экономическая модель совершенно другая. Для наших девелоперов кредит в банке стоит 15 процентов годовых и выше. Строительство финансирует покупатель. А для нашего покупателя в его стесненных финансовых условиях квартира — это проект жизни. Собственная квартира — это социально-культурный маркер, к покупке жилья стремятся со студенческой скамьи. Среди стран Восточной Европы у нас рекордные показатели жилья в частной собственности, при том что такого острого дефицита жилья ни одна другая страна соцлагеря никогда не знала. Кроме того, строительство жилья в России — квазибанковский инструмент, который спасает накопленные средства от девальвации. Накопления вкладываются в жилье, даже если для этого приходится брать ипотеку под высокий процент. Это не покупка идей, это попытка сберечь деньги.

Источник: «Недвижимость и строительство Петербурга»

Эрик ван Эгераат, архитектор (Голландия):

Высотные здания — отличные решения для наших городов, так как с их помощью городская активность взлетает до максимума. Высотки стимулируют и оживляют города... Однако имеются и определенные издержки. В частности, возникает огромная нагрузка на инфраструктуру и общественную собственность вокруг, кроме того, существенно меняется визуальный облик города. Вот почему высотные строения всегда должны быть более высокого качества, чем жилые пятиэтажки с дворами и скверами или дачи. Важно также ограничивать количество высоток… По общему правилу число небоскребов не должно превышать нескольких процентов от общего жилого строительства.

Источник: gazeta.ru

Санг-Дэ Ким, глава Всемирного совета по высотным зданиям и городской среде (2009–2011):

Высотное строительство весьма значимо и для мира, и для России. Иначе Москва, Россия в целом так и будут ассоциироваться у всех с Кремлем, Красной площадью и Красной армией. Для того чтобы превратить свою страну в нечто другое, изменить ее имидж и восприятие во всем мире, вам необходимы какие-то более современные символы… Добавлю, что штаб-квартиры крупных компаний неспроста располагаются в небоскребах. Высотное здание передает ощущение власти, достижений компании, ее влиятельности. Помимо этого, такое сооружение — еще и очень выгодная инвестиция в будущее. Если бы, к примеру, собственник Empire State Building в Нью-Йорке сейчас решил продать его, он выручил бы за него баснословные деньги.

Источник: gazeta.ru

Александр Асадов, архитектор (Россия):

К сожалению, высотки — это расточительная эксплуатация. Потому что там нужна система поддержания давления воды, пожаротушения, усиленные конструкции и т.д., и т.п. Когда можно построить на кусочке земли больше площадей и продать их — это сиюминутная выгода… Идет гонка небоскребов как элементов престижа. Но в архитектуре это скорее маргинальное направление и в целом неустойчивая среда. Отрыв от земли вреден. Отберите айфон, отключите электричество — современный человек в городе, особенно в многоэтажке, будет парализован.

Источник: «Ведомости»

Комментарии
Профиль пользователя