Под Гатчиной началось строительство крупнейшего в Европе города-курорта Gatchina Gardens. Проектом, инвестиции в который составят 210 млрд рублей, занимается шведская инвестиционная группа CastorX Capital. Об особенностях города новой формации корреспонденту BG Артему Алданову рассказала руководитель проекта Gatchina Gardens Наталья Осетрова.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
BUSINESS GUIDE: Сейчас реализуется первый этап проекта. Что уже сделано и по какому принципу строится инфраструктура проекта?
НАТАЛЬЯ ОСЕТРОВА: Город-курорт Gatchina Gardens — это масштабный инвестиционный девелопмент, проект комплексного устойчивого развития территорий, он расположен под Вырицей на участке площадью 620 га, в Гатчинском районе Ленинградской области. Действительно, мы уже приступили к реализации проекта, работаем на первом этапе в 100 га, первая строительная очередь — 29 га. Основа проекта — ландшафтные парки с водоемами и уникальной архитектурой, причем курортная недвижимость интегрирована в парковые пространства. Мы получили положительное заключение государственной экспертизы в полном объеме на территорию площадью 100 га. Получены все разрешения на строительство всех объектов первой очереди.
Сейчас мы начали продажи частных резиденций на территории велнес-спа-отеля, 18 премиальных двухэтажных особняков площадью 330 кв. м с собственной приватной спа-зоной, каминами, частными садами до 1500 кв. м. Оформляем декларации и готовим к продаже 15 малоэтажных, клубных жилых домов. В них будет от 4 до 32 квартир. Всего в первом этапе строительства 234 квартиры, максимальная этажность — четыре этажа при минимальной плотности застройки.
На территории первого этапа уже проделана серьезная работа по подготовке части инженерных коммуникаций, построена объездная дорога и выполнена большая часть мобилизационной подготовки, установлены платформы под строительные краны. Мы намерены завершить первый этап за два года — объекты недвижимости и вся инфраструктура должны быть готовы в 2021–2022 годах. Параллельно в 2020 году мы запускаем следующий этап строительства. С таким интервалом в год планируем идти и дальше.
Gatchina Gardens — это инвестиционная платформа, ориентированная не только на жилье, но и на работу коммерческих, туристических бизнес-кейсов. Для нас важно понимать, какую прибыль мы будем иметь после ввода объектов в эксплуатацию на протяжении долгосрочного периода, какие налоги будет формировать эта территория, сколько будет функций для отдыха и комфортной работы с учетом близости мегаполиса.
BG: Кто будет заниматься строительством?
Н. О.: Управлять строительством будет шведская строительная компания Merx Construction, это дочерняя структура концерна MerxTeam. Она будет проводить технический и финансовый аудит всех этапов работ, контролировать качество и культуру строительства прежде всего. Выбор такого партнерства не случаен. MerxTeam поможет нам соответствовать строгим европейским стандартам строительства. Ключевым подрядчиком выбрана компания «УМ-67» петербургского бизнесмена Александра Шестакова. Его же Первая мебельная фабрика будет заниматься комплексной меблировкой недвижимости в наших объектах.
BG: Решены ли вопросы по инженерной подготовке?
Н. О.: Все технические условия получены, мы приступили к мероприятиям по технологическому присоединению. Вопрос подключения к сетям является одним из первоочередных, именно поэтому реализацию первого этапа мы начали с инженерной подготовки. Мы построим котельные, электрическую подстанцию, заключили договоры по газоснабжению, также у нас будут собственный водоканал и очистные сооружения. Кстати, совсем недавно Департамент по недропользованию по СЗФО выдал нам лицензию на добычу артезианской воды до 2043 года. Теперь проект Gatchina Gardens обеспечен высококачественной питьевой водой, это важно, поскольку чистая вода — основа здоровья и долголетия. Ранее также нами была получена лицензия на добычу лечебной минеральной воды на территории проекта, часть ее мы планируем продавать под собственным брендом в бутилированном виде.
BG: Сколько средств уже вложено?
Н. О.: Первый инвестиционный этап, потребует не менее 18 млрд рублей, около 1,3 млрд из них мы уже вложили. Сейчас мы используем собственные средства, но планируем привлечь проектное финансирование банка. Помимо недвижимости, проект имеет множество бизнес-портфелей, поэтому мы привлекаем в него и других инвесторов, узкопрофильных европейских операторов.
BG: Чем шведов заинтересовал данный проект?
Н. О.: Прежде всего емкостью растущего российского рынка: заходить на старте всегда интересно. Заинтересовал и отсутствием конкуренции в сегменте пригородной курортной недвижимости в южной локации мегаполиса, и в то же время уникальной локацией. Шведы — опытные бизнесмены, они увидели здесь возможность для реализации проекта, аналогов которому в России нет.
Мы находимся совсем рядом с Санкт-Петербургом, одним из самых красивых мегаполисов мира, вторым по значимости городом нашей страны, но при этом не являемся частью его многоэтажных пригородов. В ближайшей доступности расположены аэропорт Пулково, «Экспофорум», новый деловой центр Московского района. Доехать до этих очагов деловой активности можно за 30–40 минут. С другой стороны, наш проект находится в традиционной курортной локации Вырицы, рядом с городами историко-культурного наследия «Императорского кольца». Это уникальная по своим природным и экологическим параметрам территория.
Важный момент, что Gatchina Gardens — это не просто малоэтажный город, а современный, полноценный бальнеологический курорт. На нашей территории есть кембрийские и кальцинированные глины, горизонты подземных термальных минеральных вод, которые будут использоваться в термах, грязе- и водолечебницах. Бальнеологические курорты считаются одними из самых дорогих и престижных мест для проживания в мире, их популярность постоянно растет, в то же время они выступают драйвером развития туризма и формируют прибыль в бюджете тех регионов, где они расположены.
Высокие стандарты качества инфраструктуры, которые мы заложили в проект, позволяют привлекать международных инвесторов, объекты будут востребованы как у зарубежных, так и у российских покупателей и туристов. Безусловно, жители Gatchina Gardens будут иметь определенные преференции, если захотят получить какие-либо оздоровительные услуги.
BG: Не боятся ваши иностранные инвесторы российских санкций?
Н. О.: Мне кажется, что бизнес старается оставаться вне политики. Наш проект долгосрочный, и определенные политические риски были учтены. В целом же Швеция — одна из стабильных партнерских стран России. Шведы умеют анализировать и ждать, они не делают в бизнесе резких движений, не подвержены эмоциям, бизнес-культура Швеции намного старше нашей, это нужно учитывать. Более того, как недавно подчеркнул президент РФ Владимир Путин, поправив своего переводчика на встрече с премьер-министром Швеции на площадке Арктического форума, шведы — это не столько партнеры, сколько друзья.
BG: Кто будет приобретателем жилой недвижимости в Gatchina Gardens?
Н. О.: Мы строим жилье премиум- и бизнес-класса. Разумеется, к этому сегменту предъявляются повышенные требования, это самая высокая планка клиентских ожиданий, которые мы обязаны оправдать. Город-курорт нацелен на семейного покупателя, на тех, кто ценит комфорт и безопасность, кто устал от шумного мегаполиса, кому нужен хороший сервис, многофункциональные возможности для совместного семейного отдыха и развлечений.
В последние годы рынок наблюдает тенденцию: бизнес-класс уезжает из мегаполиса в пригороды. Современный бизнес зачастую ведется онлайн, с помощью гаджетов. И ежедневная маятниковая миграция «дом-работа, работа-дом» становится менее актуальной.
В Петербурге фактически сформирован премиальный пригород в Курортном районе города. На юге агломерации предложений для бизнес-класса гораздо меньше. Работа, отдых, лечение, образование — всем этим можно будет заниматься, не выезжая в мегаполис. В Gatchina Gardens будут проживать и топ-менеджеры крупных российских и зарубежных компаний, для которых будет очень важна близость транспортных хабов, Пулково и перспективного аэропорта в Сиверской, из-за постоянных командировок.
BG: Означает ли это, что часть недвижимости будет выкупаться корпорациями?
Н. О.: Над этим работаем. Мы планируем реализовать по корпоративным программам до 20% курортной недвижимости, на территории будут расположены деловые центры и бизнес-резиденции, велнес-спа-отель с деловой инфраструктурой для проведения корпоративных мероприятий, рядом «Экспофорум» и аэропорт. Нашим проектом уже заинтересовались крупные российские и зарубежные компании. Они рассматривают возможность приобретения наших жилых объектов с целью размещения своих сотрудников, это хорошая капитализация и одновременно экономия затрат на аренду с учетом нашей локации и специфики проекта.
BG: Какова сейчас стоимость ваших объектов?
Н. О.: На этапе старта проекта стоимость недвижимости начинается от 139 тыс. рублей за квадратный метр. Это очень привлекательная цена для сегментов премиум и бизнес. Разумеется, по мере готовности объекта и развития инфраструктуры стоимость будет расти. Сегодня покупатель премиальной недвижимости готов платить деньги только в случае высокой ликвидности продукта. Его интересуют функционал территории, инфраструктура, качество жизни, однородная социальная среда, локация, этажность, плотность. И это хорошо. «Рынок покупателя» заставляет девелоперов развиваться, постоянно улучшать качество своего продукта.
BG: Вы уже отработали вопросы проектного финансирования и эскроу?
Н. О.: Разрешение на строительство объектов первой очереди мы получили до 1 июля 2018 года, то есть еще до вступления в силу изменений в 214-ФЗ. Фактически мы могли бы продавать часть квартир по старым правилам. Но мы решили дать нашему клиенту максимальный уровень уверенности в сохранности его вложений, поэтому изначально полностью перешли на эскроу.
BG: Есть ли возможность соинвестирования в проект? Реализовать свой объект капитального строительства?
Н. О.: Да, это возможно, мы подготовили инвестиционную платформу по европейскому образцу, взяли на себя все риски в сложный период, сократили сроки на согласование разрешительной документации, обеспечили инженерные мощности, и это большое преимущество при работе с профильным инвесторами. Все, что им остается сделать,— это адаптировать свой проект к территории, построить и управлять. О таком формате партнерства мы ведем переговоры с одним из европейских велнес-спа-операторов.
BG: Кто будет управлять городом-курортом?
Н. О.: Управлять будет шведская УК, которая обеспечит полноценное сопровождение бизнес-процессов на территории города. Мы заинтересованы в дальнейшем устойчивом развитии, в этом и есть смысл комплексного развития территории, долгосрочных инвестиций. Для инвестиционного девелопмента строительство не самая главная часть проекта. Работающую экономику проекта после ввода объектов в эксплуатацию рассчитывают и планируют на этапе формирования концепции. Это принцип долгосрочного планирования, ключевое условие для формирования стабильных финансовых потоков и устойчивого развития.
BG: В последнее время власти Ленобласти достаточно критично настроены к любому девелопменту. Как выстраиваете отношения с публичным партнером?
Н. О.: Gatchina Gardens — один из немногих проектов комплексного устойчивого развития территории. К нам, как и к другим проектам в южной части агломерации, предъявляются повышенные градостроительные требования, и это скорее плюс, чем минус для этих территорий. Строгие требования формируют качество жилой среды, юг движется по сценарию «запланированного» развития, в том числе по созданию всей необходимой инфраструктуры.
Отношения с властями Ленобласти у нас конструктивные, социальной напряженности мы не создаем, и свои инвестиционные обязательства выполняем. На территории Gatchina Gardens наряду с частными детскими садами и школами мы обязательно возведем муниципальные по программе «Социальные объекты в обмен на налоги». Договоренность с региональной администрацией уже есть, договор подписан.
В дальнейшем планируем интегрировать в городскую застройку и университетские кампусы. Для «умных» городов это стандартная практика в большинстве зарубежных стран. Думаю, особенно интересно будет стать частью «умного города» вузам, где активно занимаются изучением цифровых технологий и урбанистикой. В рамках сотрудничества можно было бы реализовывать совместные проекты.
BG: В последние годы на крупных форумах архитекторы, урбанисты, да и сами девелоперы говорят, что настало время градостроительных проектов нового типа, комфортных и сбалансированных. Но дальше слов дело не идет. Почему?
Н. О.: Большинство российских девелоперов предпочитает работать в формате краткосрочных проектов, поскольку для комплексного устойчивого развития территории нет возможности привлечь долгосрочные инвестиции. А с короткими деньгами горизонт планирования минимальный.
В нашей стране очень много талантливых людей, но нужно создавать для них реальные возможности приложения их интеллектуальных сил. Мы должны больше времени и внимания уделять стандартизации решений, создавать и внедрять высококлассные типовые градостроительные решения, сокращать сроки согласований бюрократических процедур, это напрямую влияет на экономику проекта.