Строителям не до схемы

Переход с 1 июля строительного рынка на новые правила заставляет компании, работающие со средствами дольщиков, срочно перестраивать все финансовые схемы. Кто-то занимается открытием эскроу-счетов и привлечением проектного финансирования, а кто-то не теряет надежды найти альтернативные банковскому кредитованию источники финансирования. Большинство опрошенных, впрочем, полагает, что иного выхода, как смириться и принять новые правила игры, у строителей нет.

Покупка объектов недвижимости в новостройках остается довольно популярной на сегодняшний день. С принятием поправок в 214-ФЗ, касающихся введения проектного финансирования и использования эскроу-счетов в отношении долевого строительства, застройщикам стало затратнее осуществлять свою деятельность. Еще до принятия упомянутых выше поправок отмечалось, что переход на проектное финансирование, призванное свести к нулю риски дольщиков, серьезно ударит по финансовому состоянию застройщиков и, как следствие, даст толчок росту цен на недвижимость в таких новостройках.

Прежде всего это связано с тем, что переход на проектное финансирование предполагает привлечение застройщиком заемных средств у банков. Таким образом, застройщики будут вынуждены нести дополнительные финансовые расходы по выплате процентов, что является для них существенным минусом по сравнению с классической финансовой схемой привлечения денежных средств дольщиков. На сегодняшний день застройщики активно ищут новые финансовые схемы привлечения денежных средств, которые будут являться более выгодными по сравнению с проектным финансированием.

«Изменения в 214-ФЗ и переход на новую схему финансирования дают возможность банкам и государственным структурам еще больше контролировать застройщика. Конечно, это может минимизировать риски для дольщиков и стать некоей подстраховкой для девелопера. Но в большинстве случаев тщательный контроль может негативно отразиться на работе, так как строительство — это сложный процесс, состоящий из множества этапов, каждый из которых должен выполняться с соблюдением всех сроков и технологий. Бюрократический фактор и необходимость получения разрешений часто препятствуют быстрому выполнению работ»,— полагает Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена».

«Возможно, схемы появятся, но пока даже при всех дополнительных издержках 214-ФЗ и банковское финансирование — единственный легальный способ финансирования строительства и организации продаж»,— уверена Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands Development.

Константин Сторожев, гендиректор ООО «Вало Сервис», обращает внимание, что при переходе на проектное финансирование до трети рынка, по оценкам экспертов, не сможет пройти через банковское «сито». «Поэтому в ближайшее время, скорее всего, мы увидим развитие сразу нескольких финансовых схем. Иначе многим компаниям придется уйти из отрасли»,— полагает эксперт.

Тем не менее небольшой набор схем (хоть и с оговорками), позволяющих не работать по 214-ФЗ, у девелоперов все же есть.

Кооперативы особняком

В настоящий момент, кроме договора долевого участия, законодательство предусматривает ряд способов привлечения средств для строительства жилых домов. Сейчас их стало меньше: из 214-ФЗ была исключена возможность привлечения денежных средств граждан для строительства жилых помещений посредством созданий жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) и жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Жанна Малис, управляющий партнер «Единой городской службы "Помощь дольщикам"», отмечает, что особняком стоят случаи, в которых участок для строительства передан на праве безвозмездного срочного пользования из государственной или муниципальной собственности. Однако последние поправки в 214-ФЗ не исключают возможность привлечения такими способами средств юридических лиц для строительства жилых помещений, а также средств граждан для строительства нежилых помещений — так популярных сейчас апартаментов.

«Таким образом, альтернативой договору долевого участия в строительстве на сегодняшний момент является жилищно-строительный кооператив. При этом Жилищный кодекс предусматривает, что если данный кооператив не является созданным в соответствии с законом "О содействии развитию жилищного строительства", то он не имеет право строить одновременно более одного многоквартирного дома высотой более чем три этажа. В условиях городской застройки данное строительство не будет выгодно застройщику, такая схема эффективна только при строительстве таунхаусов»,— указывает госпожа Малис.

Она говорит, что более выгодной схемой для застройщиков является создание жилищно-накопительного кооператива. Однако, как уже упоминалось выше, данным способом можно привлекать деньги на строительство не каждого объекта. Данная финансовая схема привлечения денежных средств в строительство состоит из нескольких шагов. Застройщик, обладающий правом собственности на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство, создает жилищно-накопительный кооператив; лицо, желающее приобрести недвижимость, вступает в кооператив и вносит паевые взносы за квартиру; после уплаты всех паевых взносов лицо получает в собственность оплачиваемую недвижимость.

Госпожа Малис указывает, что ЖСК по сравнению с ЖНК имеет ряд особенностей: в рамках ЖСК строится только один дом, поэтому денежные средства должны идти только на него, тогда как ЖНК может начинать строительство нескольких объектов, к тому же при ЖСК пайщик может заселиться в помещение до внесения полной цены пая, что невозможно при ЖНК. «Стоить отметить, что данные схемы по факту выгодны только застройщику, но не инвестору, который, имея членство в ЖНК или в ЖСК, будет нести риск убытков в пределах своих паенакоплений. При этом застройщик в данной схеме может выступать как субподрядчик, нанятый жилищно-строительным кооперативом, поэтому ответственность его будет минимальной»,— подчеркивает госпожа Малис.

Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, отмечает, что с предложением ЖНК уже выступает ряд компаний на рынке, предлагая свои услуги девелоперам и застройщикам. «Аккредитовать проект в банке для ипотеки с такой схемой вряд ли получится, но и сам ЖНК может предложить застройщику различные формы организации рассрочек. При первичном рассмотрении данная схема жизнеспособна и не противоречит законодательству, однако возникает ряд вопросов, так как, по сути, покупка квартиры из сферы недвижимости перетекает в плоскость инвестиций и финансовых операций, а это уже совсем другой пласт законодательства, поэтому гарантий, как по 214-ФЗ, быть не может. Наверняка появятся проекты с подобной схемой реализации, но вопрос рисков, связанных с покупкой, остается на усмотрение покупателей»,— говорит он.

Закрыться от мира

Следующей альтернативой долевому участию в строительстве является закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ), который в настоящий момент не пользуется особой популярностью в нашей стране. Кроме того, неквалифицированные инвесторы относятся к данным фондам с недоверием, предпочитая им долевое участие.

«Среди особенностей ЗПИФов можно выделить тот факт, что инвестор обладает не какой-то долей в строящимся объекте или правом на конкретное помещение, а паями фонда как ценной бумагой. Наличие такого пая не нуждается в регистрации, как в случае с договором долевого участия. Управление таким фондом осуществляется профессиональной управляющей компанией, что является существенным плюсом для инвесторов»,— указывает госпожа Малис.

Классический вариант реализации финансовой схемы посредством использования ЗПИФов выглядит следующим образом: инвесторы создают фонд, который оптом скупает доли в долевом строительстве, и затем выводит их на рынок. Однако в настоящий момент более эффективна схема, при которой затраты на покупку земли, получение разрешительной документации и дальнейшее прямое финансирование производятся за счет ЗПИФа. При этом сам застройщик не является собственником проекта. Между ним и фондом заключается договор fee-девелопмента, по которому одна сторона обязуется по заданию инвестора создать определенный проект и организовать его реализацию, а инвестор обязуется оплатить эти услуги.

Господин Сторожев говорит: «ПИФы — это один из удачных, на мой взгляд, форматов, так как он обладает несомненным плюсом для дальнейшего управления: УК гостиницы будет работать с одним юридическим лицом (ПИФом), а не множеством собственников. Форматы инвестиционных договоров или заимствования также будут иметь место, но здесь будет важно реноме компании, которая будет привлекать деньги на стройку. Также развитие получат разного рода кооперативы, но в рамках действующего законодательства».

Светлана Гузь, управляющий партнер бюро юридических стратегий Legal to Business, к основным преимуществам ЗПИФов относит то, что такой фонд не является плательщиком налога на прибыль, что позволяет существенно повысить эффективность проекта, в том числе реинвестировать прибыль и снизить долговую нагрузку девелопера. «Суть ЗПИФов — коллективное инвестирование, фонд создается на определенный период времени, по окончании которого управляющая компания выплачивает пайщикам денежные средства. Паи могут обращаться на бирже, в результате у пайщика есть право оперативного управления, в том числе право досрочно выйти из фонда путем продажи пая»,— отмечает госпожа Гузь.

Тем не менее ЗПИФН вряд ли может быть полноценной заменой средствам дольщиков как источника финансирования строительных проектов, считает она. «Участник такого фонда становится обладателем пая, а не конкретной квартиры, в то время как 99% покупателей на рынке недвижимости ориентировано именно на получение жилья. Юридические инструменты, которые позволяли бы привязать пай в ЗПИФН к конкретной квартире в строящемся объекте недвижимости, не разработаны. Кроме того, участие в ПИФах связано с принятием пайщиками инвестиционных рисков, которыми управляет управляющая компания ПИФа, в том числе рисков дефолта застройщика — незавершения или несвоевременного завершения строительства, в отличие от договора долевого участия (ДДУ), где соответствующие риски минимизированы на уровне закона. Банки готовы кредитовать "покупку" ДДУ, но не готовы финансировать приобретение покупателем инвестиционных паев. Сейчас в условиях нового регулирования очевидно, что банки займут такую же консервативную позицию и будут работать только через эскроу-счета»,— рассуждает госпожа Гузь.

Предварительный договор

Закон допускает привлечение денежных средств граждан для строительства нежилых помещений и иными, более привычными и удобными способами. Одна из таких схем — предварительный договор купли-продажи недвижимости с условием об обеспечительном платеже.

Госпожа Малис отмечает, что согласно п. 23 постановлению пленума № 49 от 25.12.2018, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, то такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

«Таким образом, следует учитывать, что предварительный договор, в условиях которого содержится требование по уплате существенной части цены договора, будет по своей природе являться договором купли-продажи будущей вещи. Однако законодатель не указывает на размер этой существенной части цены договора, что затрудняет разделение этих двух видов договоров»,— говорит госпожа Малис.

При этом стоит отметить, замечает она, что законодательством не запрещено привлекать денежные средства граждан по договору о купле-продаже нежилого помещения, которое будет создано в будущем. Таким образом, данный договор, так же, как и предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, является законной альтернативой долевому строительству в отношении нежилых помещений, что позволит непосредственно привлекать денежные средства для строительства, избегая эскроу-счета.

«Однако привлечение денежных средств в данных договорах следует скорее именовать как обеспечительный платеж, который будет засчитан в цену договора после введения дома в эксплуатацию, что обезопасит застройщиков от ошибочной квалификации данных договоров как договоров долевого участия»,— рассуждает госпожа Малис.

В силу вышесказанного, считает она, можно сделать вывод о перспективе роста сегмента апартаментов, что обусловлено возможностью застройщиков обойти систему эскроу-счетов, а также возможностью дальнейшего перевода нежилого помещения в жилое, что позволит гражданину в итоге стать обладателем жилой недвижимости.

Пока же значительная часть строителей апартов в Петербурге работает все-таки по 214-ФЗ. «Если говорить о нашем сегменте апартаментов, то застройщики апартаментов работают по 214-ФЗ добровольно, потому что это понятный, давно отлаженный инструмент для всех участников процесса (и дольщиков, и девелоперов), и они вправе выбирать схему самостоятельно»,— поясняет господин Сторожев.

Ценные бумаги

Еще один из возможных источников финансирования строительных проектов — выпуск строительной компанией облигаций. Выпуск облигаций позволит избежать необходимости привлечения заемных средств банков, что, в свою очередь, позволит снизить затраты на строительство. К данному способу финансирования прибегнул уже ряд строительных компаний, и можно ожидать роста его популярности. Однако стоит отметить, что данные ценные бумаги относятся к высокорисковым, поэтому не вызывают интереса у граждан, указывает госпожа Малис.

Николай Власов, ведущий аналитик по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА», рассказал: «Для привлечения капитала застройщики рассматривают привлечение необеспеченного долга на уровень головной компании (облигации, займы). Наиболее распространенная практика необеспеченного кредитования — выпуск облигаций и перевод средств на уровень SPV застройщика как вклад в уставный капитал. По факту возникает так называемый кредитный капитал. Это позволяет самому проекту перейти на более высокий уровень надежности в оценке банка, когда он будет иметь возможность держать средства под залогом, обеспечивая себе кредитный комфорт». Повышение уровня надежности проекта означает более комфортную ставку и экономию на процентных расходах по проектному финансированию. Но при этом возникает повышенный риск для держателей облигационного долга на уровне материнской компании, отмечает господин Власов.

Иван Фатеев, финансовый директор Mirland Development Corporation, согласен, что в скором времени в ход могут пойти также выпуск облигаций на строительство (на рынке, в том числе российском, есть примеры такого формата), а также мезонинное финансирование, при котором банк под залог выделяет деньги акционерам как в России, так и за рубежом, а они, в свою очередь, вкладывают эти средства в стройку в качестве своей доли.

Господин Власов отмечает: «Банки сейчас предлагают мезонинное кредитование земельного участка с его залогом в пользу банка. Земельный участок трактуется в проектном кредитовании как собственные средства застройщика, уже вложенные в проект, и некоторые банки даже предлагают условия стопроцентного кредитования СМР-проекта, если уже есть земельный участок, который можно взять в залог. Выйти из ситуации дефицита собственных средств застройщик может, получив необеспеченное кредитование на верхнем уровне, завести его на SPV как капитал, отделив от изначального юрлица заемщика. Еще один из вариантов — кредитование под будущую прибыль проекта. Банк-кредитор по отдельному проекту, видя выполняемость финансовой модели и чистую прибыль проекта в будущем, предлагает выдать кредит под залог 50% будущей разницы между раскрытыми эскроу-счетами и суммой, которая гасится по проектному финансированию. Таким образом, застройщик может сразу извлечь часть нераспределенной прибыли текущих проектов и использовать полученные средства на финансирование покупок площадок, то есть фактически на увеличение капитала нового специализированного застройщика. А ЖСК как способ привлечения финансирования от граждан для проектов жилищного строительства запрещен на законодательном уровне».

Александра Овчинникова, младший аналитик ИК «Фридом Финанс», полагает, что еще одним альтернативным способом может стать краудфандинг, который активно развивается в западных странах, но еще не нашел обширного применения в России. В России известна краудфандинговая платформа Aktivo, приводит она пример.

Тем не менее в новых условиях регулирования практически не остается вариантов финансирования, кроме банковского кредита, если в проекте уже есть дольщики и открыты первые эскроу-счета. «Строить большие объекты за собственные средства неоправданно дорого с точки зрения стоимости собственных средств и меры риска. Поэтому банковское проектное кредитование — это мейнстрим»,— заключает господин Власов.

Олег Привалов