В текущем году на рынок ипотеки будут «давить» снижение реальных доходов населения и повышение ключевой ставки ЦБ, считают участники рынка. Государственные программы, по их мнению, не смогут компенсировать негативного влияния этих факторов. Менеджеры южнороссийских банков прогнозируют рост интереса заемщиков к digital-системам ипотечного кредитования.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Прошлый год ознаменовался для российского ипотечного рынка бурным ростом, и юг страны не стал исключением. По данным Центробанка, в 2018 году жители Южного федерального округа получили 117 тыс. ипотечных кредитов (+38% год к году) на сумму 208,4 млрд руб. (рост в полтора раза).
В первом квартале текущего года тенденция к росту сохранилась, правда, его темпы снизились. За первые три месяца 2019 года в ЮФО было выдано 23,3 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 44,2 млрд руб. Количественный рост оказался незначительным (+0,9%); объем выданных средств вырос на 11,9%. В Краснодарском крае было оформлено
8,5 тыс. ипотечных кредитов (–2,3%) на сумму 16,5 млрд руб. (+10,7%). Жители Ростовской области за первые три месяца этого года получили 6,8 тыс. займов на покупку жилья (+1,5%) на общую сумму 12,7 млрд руб. (+7,6%).
«В России увеличивается только средний размер кредита, и это один из признаков того, что динамика ипотечного кредитования продолжает замедляться»,— констатирует Анна Пантелеева, директор Восточно-Европейского федерального округа банка «Дельтакредит».
Изменения в южных регионах, по данным опрошенных банкиров, практически не отличаются от тенденций ипотечного рынка в целом в стране. Дмитрий Монастыршин, главный аналитик Промсвязьбанка, отмечает, что основными факторами замедления темпов прироста, помимо повышения ставки по ипотечным кредитам, стали замедление темпов повышения реальных зарплат населения и насыщение рынка.
Один из основных рыночных трендов, также возникший в прошлом году и укрепившийся в этом,— медленный, но верный рост процентных ставок по ипотечным кредитам. Если в первом полугодии 2018 года банки «работали на понижение», с чем участники рынка во многом связывают рост спроса на ипотечные займы, то осенью ставки по кредитам пошли в рост. В числе причин аналитики называют увеличение ключевой ставки ЦБ и повышение интереса банков к привлечению вкладов физлиц как источника фондирования, а значит, и рост процентных ставок по вкладам. Средневзвешенная ипотечная ставка увеличилась примерно с 9,4% в начале сентября до 9,9% к концу года.
«Осенью прошлого года началось повышение процентных ставок; в текущем году мы снова наблюдаем их рост»,— констатирует региональный управляющий филиала "Ростовский" "Альфа-банка" Антон Бутенко. Анна Юдина, управляющий директор управления развития ипотечного бизнеса банка «Открытие», добавляет, что по итогам марта 2019 года средняя процентная ставка оказалась выше, чем годом ранее. «Сейчас она составляет 10,15%, в то время как в начале весны 2018 года была 9,75%»,— уточняет она.
Ценовая конкуренция больше не актуальна
Представители банков утверждают, что основным конкурентным преимуществом становится высокий уровень сервиса. Процентные ставки ведущих игроков ипотечного рынка различаются мало, поэтому клиент выбирает наиболее удовлетворяющий его уровень обслуживания кредита. «Конкуренция начала смещаться в сторону повышения уровня сервисов и упрощения процедур получения кредита начиная с первой консультации клиента по условиям ипотечного кредитования и вплоть до заключения сделки»,— комментирует управляющий банком ВТБ в Ростовской области Юрий Авдеев. С таким смещением акцента аналитики связывают и развитие дистанционных сервисов в сегменте ипотечного кредитования. Анна Юдина считает, что цифровизация подачи заявки и выдачи ипотечного кредита станет одним из основных рыночных трендов в текущем году.
Банки совершенствуют процессы оформления ипотечного займа, чтобы получить его можно было, не посещая банковский офис. «Уже сейчас наши клиенты могут оформить онлайн-заявку на ипотеку, предоставить электронный отчет об оценке квартиры при оформлении сделки, дистанционно зарегистрировать договор долевого участия в Росреестре за срок от двух-трех дней. В феврале 2019 года ВТБ провел первую ипотечную сделку с электронной закладной, где все документы подписывались цифровой подписью покупателя и продавца. Банк успешно сформировал и направил пакет необходимых документов в Росреестр, а также выпустил и зарегистрировал закладную. Сейчас мы тестируем технологию. После тиражирования проекта во всей сети закладную можно будет оформить в документарной или электронной форме — по выбору клиента»,— делится планами Юрий Авдеев.
Стимулы для избранных и для всех
Эксперты отмечают, что федеральные и региональные программы, предлагающие выгодные условия ипотечного кредитования определенным группам населения,— «Военная ипотека», «Молодая семья» и др. — оказали и продолжают оказывать положительное влияние на рынок. «Госпрограммы поддержки ипотечного кредитования действуют как на федеральном, так и на региональном уровнях. Наиболее популярные — ипотека молодым семьям, семейная ипотека при рождении второго и третьего ребенка под 6%, кредиты на приобретение жилья военным, займы в счет материнского капитала, а также ипотека молодым специалистам в приоритетных бюджетных сферах»,— говорит Дмитрий Монастыршин. Анна Пантелеева отмечает стабильный спрос на программы ипотеки с использованием материнского капитала. «Заемщики используют средства в качестве первоначального взноса, а также для досрочного полного или частичного погашения кредита,— поясняет она.— Растет спрос на кредиты по субсидируемым программам семейной ипотеки под 6%. Динамика выдачи кредитов в рамках программы свидетельствует о том, что субсидированная ипотека постепенно набирает популярность. За первые два месяца 2019 года объем выданных кредитов составил 60% от всего объема выдачи по данной программе в 2018 году»,— сообщает Анна Пантелеева.
Лидеры рынка ожидают, что наиболее популярные госпрограммы останутся важным фактором стимулирования ипотеки. Так, в ВТБ в Ростовской области отмечают растущий спрос на льготные ипотечные кредиты для семей с двумя и более детьми. «Со временем спрос будет расти, так как все большая часть населения будет соответствовать условиям программы, по которым второй и последующие дети должны быть рождены в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года,— уверен Юрий Авдеев.— Со своей стороны мы планируем использовать выделенный Минфином лимит в полном объеме: в целом по банку он составляет 106,7 млрд руб.».
Участники рынка считают, что востребованными также останутся совместные программы банков и застройщиков. «Совместные программы по-прежнему актуальны. Самые распространенные предполагают субсидирование части процентной ставки застройщиком»,— поясняет Анна Юдина.
Юрий Авдеев отмечает, что в Ростовской области банк ВТБ работает с ведущими застройщиками и совместно с ними разрабатывает предложения для ипотечных заемщиков.
«Девелоперам это позволяет снижать стоимость квадратного метра, так как они гарантированно получают покупателей, а банку — предлагать выгодную процентную ставку по кредиту»,— резюмирует эксперт.
Возможно все
О будущем ипотечного рынка его участники говорят осторожно. «При отсутствии новых вызовов в экономике на рынке ипотеки продолжится рост»,— прогнозирует Антон Бутенко. Она называет и еще один положительный фактор, влияющий на выдачу займов в южных регионах: «Пока действуют программы переселения из районов Крайнего Севера, жилье в городах на Юге будет востребовано».
По данным аналитиков Промсвязьбанка, российский рынок ипотеки в текущем году будет расти скромнее, чем в прошлом,— на 15–18%. «Это будет происходить из-за замедления темпов роста реальных зарплат населения и насыщения рынка. Минэкономразвития прогнозирует, что рост реальной зарплаты в 2019 году замедлится до 1,1% после роста на 6,8% в 2018 году»,— поясняет Дмитрий Монастыршин. «Можно ожидать, что в ближайшие месяцы темпы роста выдачи ипотечных займов продолжат снижаться, и не исключено, что во втором квартале показатель станет отрицательным»,— полагает Анна Пантелеева. По прогнозу Анны Юдиной, количество выдач ипотечных кредитов в 2019 году не превысит показателей 2018-го; спрос, как и в другие годы, будет сезонным — замедлится в мае и покажет усиленный рост с сентября.
На динамику кредитования влияет множество факторов, включая слабо поддающиеся прогнозированию. Среди них законодательные инициативы, в частности изменения в закон «О долевом строительстве». «Поправки в договор долевого участия (ДДУ) вступают в силу с 1 июля 2019 года. Пока говорить о реальном влиянии новаций на рынок рано. Есть вероятность, что продажи и объемы строительства небольших компаний снизятся. Данной ситуацией воспользуются крупные девелоперы для ускорения продаж своих объектов»,— комментирует Дмитрий Монастыршин.
Мнения участников рынка об изменениях процентных ставок также не совпадают. Анна Пантелеева считает, что в ближайшие два-три месяца средняя ставка продолжит расти и достигнет 10,7%. Дмитрий Монастыршин убежден, что текущий уровень ставок максимальный. «Во втором полугодии возможно их снижение на 0,25–0,5 процентных пункта,— говорит эксперт.— В основу данных ожиданий мы закладываем замедление инфляции и снижение ключевой ставки ЦБ РФ».
«Динамика ставок будет определяться длительностью периода повышенной волатильности на финансовых рынках. При благоприятном развитии событий во втором полугодии 2019 года возможно снижение ставок по ипотечным программам до 10% и ниже»,— отмечает Антон Бутенко. Размер процентной ставки будет зависеть от размера и изменений ключевой ставки ЦБ.
Анна Пантелеева уверена, что в двух-трехлетней перспективе рынок вернется на траекторию уверенного роста: «Можно ожидать устойчивого увеличения объема выдачи ипотечных кредитов на 10–15% в год. Поддерживать динамику будут более низкие процентные ставки (не исключено, что в 2021–2022 годах ставки по ипотечным кредитам перейдут в диапазон 8,5–9%) и сохранение высокого спроса со стороны населения. Например, согласно данным ряда аналитиков, только 40% российских семей удовлетворены состоянием жилья, при этом основной причиной неудовлетворенности текущим жильем является его недостаточная площадь. Большая доля семей нуждается в жилье, из них около 15 млн готовы взять ипотеку».