Приобретение жилья премиального класса автоматом влечет за собой новые вопросы для его собственника — кто будет это жилье обслуживать и во сколько обойдется эксплуатация объекта. Рынок обслуживания жилья все еще находится в стадии формирования. А сейчас на его развитие оказывают влияние и новые технологии.
Немаловажным в вопросе эксплуатации жилья премиального класса является интегрированность систем жизнеобеспечения в мир современных технологий
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
В настоящее время в Санкт-Петербурге и Ленинградской области представлено около 3,8 тыс. управляющих компаний и ТСЖ. Общая площадь жилых домов, находящихся в их эксплуатации, составляет 190,5 млн кв. м. Компания Knight Frank провела исследование управляющих компаний, принадлежащих девелоперам, которые за последние три года ввели в эксплуатацию жилые дома. В целом в Петербурге и Ленобласти за данный период было сдано около 14 млн кв. м жилья, из которых 52% площадей находится в эксплуатации компаний, принадлежащих застройщикам. По домам, сданным ранее 2015 года, доля площадей в управлении компаний, подконтрольных застройщикам, намного ниже и составляет около 12%. «Данный факт свидетельствует о том, что в первые три года после ввода в эксплуатацию домов застройщики сами контролируют эксплуатацию дома и выполняют гарантийный ремонт»,— говорит Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg.
Конкуренция выдавливает
Распределение доли управляющих компаний, подконтрольным девелоперам, отличается по регионам. Так, показатель по Ленинградской области выше, чем по Санкт-Петербургу и составляет около 65% против 48%, что обусловлено более высокой конкуренцией в городской черте. Самая большая площадь новых жилых домов находится в управлении компаний, аффилированных с группой «Эталон»,— около 3,7 млн кв. м, на втором месте управляющие компании группы ЛСР — около 2,8 млн кв. м. В целом в управлении компаний, принадлежащих девелоперам, находится 22,4 млн кв. м жилых домов.
В элитном сегменте потребитель гораздо более внимательно относится к тому, кто будет заниматься обслуживанием приобретаемого жилья. Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International, говорит: «Квартиру ты покупаешь один раз, а сталкиваешься с какими-то досадными мелочами или, наоборот, ощущаешь комфорт от проживания в доме каждый день. Именно управляющая компания способна либо повысить статус проекта и цену квадратного метра квартиры, либо катастрофически их понизить».
Она полагает, что рынок управляющих компаний, с одной стороны, уже конкурентен в Петербурге, с другой — еще недостаточно развит для того, чтобы гарантировать клиентам высокое качество и бесперебойность подробно описанного перечня услуг. «Поэтому хочется рекомендовать девелоперам не только уделять внимание своему продукту, его продвижению и технологиям продаж, но и с самого начала продумывать в элитных проектах консьерж-сервис и как минимум — привлекать профессиональную и вышколенную управляющую компанию в сегментах ниже»,— утверждает эксперт.
Человек, который платит много и при этом получает высокий уровень сервиса, не будет экономить на услугах управляющей компании, понимая, что в перспективе он будет продавать вместе с квадратными метрами и качество проживания в них, что на порядок важнее. Немаловажным в вопросе эксплуатации жилья премиального класса является интегрированность систем жизнеобеспечения в мир современных технологий. Системы домашней автоматизации существуют уже давно и сейчас проходят свой эволюционный путь от экзотической дорогостоящей игрушки, которую могли себе позволить единицы, до широко применяемой опции в новом строительстве.
«Умный дом» все чаще применяют в квартирах и загородных домах, и эти системы становятся не просто престижным дополнением, а необходимым атрибутом современного жилья. «Удобное управление климатом внутри помещений, светом, домашними AV-устройствами, бесспорно, добавит комфортных и позитивных ощущений. Залогом надежности станет техническая защита дома от протечек, отключения электроэнергии, различных аварийных ситуаций. Система "умный дом" охватывает и вопросы комплексной безопасности, включая системы контроля доступа, видеонаблюдение, охраны периметра. И всем этим легко и даже интересно управлять»,— полагает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg.
Доросли до многоэтажек
Идея «умного дома» получила распространение с коттеджных поселков в пригороде Петербурга, в которых было довольно просто установить систему в рамках отдельного строения, причем касалось это прежде всего коттеджей премиального класса. Сегодня установка системы в городских проектах несопоставимо дешевле в расчете на квадратный метр, чем в загородных проектах. «При этом, если в загородном строительстве нецелесообразно устанавливать такие системы в классах ниже, чем элитном, то в городе как раз абсолютно реалистично и подъемно для девелопера использовать решение "умный дом" также в классах "бизнес" и "комфорт". Более того, в Петербурге активно устанавливаются элементы "умного дома": видеодомофоны, системы отопления, управляемые с мобильного телефона дистанционно»,— рассказывает госпожа Конвей.
Система «умный дом» является отчасти энергосберегающим инструментом, так как помогает контролировать системы электро- и теплоснабжения, настраивать разные сценарии освещения, отопления и таким образом экономить энергию. «В качестве маркетинговой "фишки", инновации на рынке жилья в Петербурге, "умный дом" выглядит очень привлекательно, хотя немногие еще понимают, что это такое, поскольку у большинства не было такой практики проживания. Тем не менее в качестве опции "умный дом" вызывает дополнительный интерес у покупателя и является конкурентным преимуществом при сравнении двух проектов на рынке»,— считает госпожа Конвей.
Александра Овчинникова, младший аналитик ИК «Фридом Финанс», говорит: «Наиболее известное решение для трансформации жилья в смарт-дом — это установка специальных датчиков. Таким образом, "умный дом" может создать владелец готовой или строящейся недвижимости независимо от класса жилья или географического расположения. Полностью оснащенные смарт-гаджетами дома, которые за рубежом называют "кибертектурой", на территории России в настоящее время отсутствуют».
Стоимость комплекта напрямую зависит от компонентов и задач, которые должна решать система. Как сделать, чтобы угодить наполнением системы всем, если речь идет не об отдельном заказчике, а о строительстве многоквартирного дома? Как в этом случае сделать набор универсальным? В решении этого вопроса побеждают рационализм и прагматизм. Господин Пашков считает, что важно при строительстве дома заложить вполне доступную по цене базовую комплектацию «умного дома», которая обеспечивает контроль инженерии и безопасность. «Такое решение не вызовет возражений ни у кого. В дальнейшем владелец отдельной квартиры или загородного дома сможет по желанию дополнять и развивать систему "умный дом" под свои потребности и будет ограничен лишь бюджетом и фантазией. В этих вопросах уже подчеркиваются индивидуальность, собственная система ценностей и готовность платить за выбранные комфорт и удобство»,— рассуждает господин Пашков.