Правительство Нижегородской области лоббирует поправки к региональному законодательству, чтобы расширить привилегии застройщикам для развития редевелопмента исторических территорий. Инвесторы смогут получать землю под масштабные проекты без торгов в обмен на строительство социальной и инженерной инфраструктуры. Одновременно власти хотят полностью перевести застройщиков на договоры комплексного развития территорий, устранив пробелы в законодательстве, тормозящие крупные стройки. Предлагаемые изменения в законодательстве снимают ответственность с муниципальных властей, которые не против передачи полномочий области. Принять поправки планируется в ближайшее время после устранения замечаний прокуратуры.
Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ
Нижегородским депутатам предложили для большей эффективности изменить нормы законов о регулировании земельных отношений и перераспределении полномочий между органами МСУ и органами госвласти, разработанные министерством имущественных и земельных отношений. Как сообщил на заседании комитета законодательного собрания по вопросам градостроительной деятельности, ЖКХ и ТЭК министр Сергей Баринов, правительство планирует отказаться от подписания с инвесторами договоров развития застроенных территорий (РЗТ), не работающих в Нижнем Новгороде уже несколько лет, и заменить их договорами комплексного развития территорий (КРТ). Договор РЗТ предполагает реновацию застроенных жилыми домами участков в населенных пунктах, а КРТ — реновацию остальных, в том числе промышленных территорий, где нет жилой застройки. Кроме того, договор КРТ может быть реализован по инициативе нескольких правообладателей по соглашению о разграничении обязанностей, по нему можно привлекать сразу нескольких инвесторов, а не одного.
По словам господина Баринова, такая форма работы была бы удобнее для реализации масштабных проектов с миллиардными инвестициями по редевелопменту исторических центров, которые в регионе решено развивать комплексно. Первыми такими территориями, напомним, станут улица Ильинская площадью (площадь редевелопмента 70 га) и улица Черниговская (инвестор — компания «НКХП-Девелопмент», близкая к бизнесмену Виктору Клочаю). Этот проект, как объяснил министр, и торопит внесение поправок в законодательство.
Компенсировать часть инвестиций застройщику планируется выделением земли под проект без торгов при условии, что инвестор построит за свой счет дорожную, инженерную и транспортную инфраструктуру с дальнейшей передачей ее в областную или муниципальную собственность. Однако действующий закон «О регулировании земельных отношений в Нижегородской области» противоречит Градостроительному кодексу РФ: выделение земли без торгов по региональным нормам возможно под инфраструктуру, а не основные объекты застройки. Поскольку масштабные девелоперские проекты реализуются в комплексе, необходимо устранить правовой пробел, считает господин Баринов.
К участию в крупных проектах можно привлекать арендаторов и собственников, чьи участки и недвижимость уже находятся в границах территории комплексного развития. Но и здесь потенциальные девелоперы и власти столкнулись с нестыковками в законах: федеральными нормами комплексное развитие территории предусмотрено по инициативе собственников или арендаторов и органов местного самоуправления. А закон «О перераспределении отдельных полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти Нижегородской области» вводит в эту цепочку региональное правительство, которое принимает решение о торгах. При этом Градостроительный кодекс гласит, что правообладатель земельного участка, участвующий в КРТ, заключает контракт на своих условиях.
«Это тупиковая ситуация, поскольку приходится останавливать производство договора и неясно, что делать дальше. Поправки должны устранить эту неопределенность в законодательстве», — говорит министр.
При этом поправки фактически исключают участие органов МСУ в инициировании тех или иных предложений по развитию территорий, однако городские власти смогут заключать такие договоры и получать в собственность инфраструктуру. Администрация Нижнего Новгорода по этому поводу направила правительству свои замечания, но в целом согласились с поправками. В министерстве пообещали разрешить все вопросы с главой города Владимиром Пановым и предложили принять поправки, как можно скорее, чтобы они вступили в силу с нового финансового года.
Претензии к изменениям возникли и у прокуратуры Нижегородской области, которая не согласилась с передачей новых полномочий правительству региона. Но министр Баринов заверил, что областные власти обсудят проблему с прокурором Вадимом Антиповым, и все вопросы будут решены. Глава правового департамента заксобрания Виталий Ларионов заверил, что в конкретном случае о новых полномочиях правительства речи не идет: по его словам, поправки должны устранить правовые коллизии.
Депутаты законодательного собрания поинтересовались, позволят ли изменения быстрее решить проблему обманутых дольщиков и планирует ли область отказываться от договоров комплексного освоения территорий (КОТ). На первый вопрос они получили положительный ответ, и договоры КОТ, по словам министра, будут работать как прежде. «КРТ — более современный тип отношений, не привязанный к обязательному проведению торгов и конкурсов, что позволяет более комфортно договариваться с инвесторами. Такие договоры более точно определят механизмы поддержки или изменения стартовых условий, что позволит инвестору брать много обязательств», — уточнил Сергей Баринов. Также, по его словам, на договоры КРТ планируется перевести инвесторов, заключивших контракты развития застроенных территорий, но не получивших землю.
По просьбе министра комитет одобрил поправки к законам сразу в двух чтениях, чтобы принять их на заседании регионального парламента 30 мая.