Визуальная грань между жилыми комплексами эконом- и комфорт-класса в Петербурге тонкая, часто едва заметная. Зато разница в цене в среднем составляет 30%, что мотивирует некоторых девелоперов необоснованно причислять свои создания к высшему сегменту. SR выяснял и подчеркивал отличия.
В лифтах домов комфорт-класса обычно ставят светодиодные лампы с датчиками движения
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству в стране была утверждена Российской гильдией риелторов в конце 2012 года. Специалисты выделили четыре класса жилья на первичном рынке: "эконом", "комфорт", "бизнес" и "элитный". Первые два сегмента объединили в группу массового жилья, вторые — жилья повышенного качества.
Однако, как объясняет руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева, данная классификация не является строгим регламентом для девелоперов при строительстве, а создана для систематизации рынка в качестве ориентира для покупателей. В итоге девелоперы сами решают, к какому сегменту отнести жилой комплекс, и иногда злоупотребляют этой возможностью. "Застройщики зачастую выдают свое жилье за товар более высокого класса. Из-за этого происходит путаница между понятиями "эконом" и "комфорт" и появляются непонятные термины вроде "комфорт-плюс" или "комфортный эконом"",— объясняет эксперт по недвижимости компании "Макромир" Артем Попов.
Такая свобода действий позволяет девелоперам необоснованно поднимать цены на жилье, так как "комфорт" дороже "эконома" примерно на 30%. В частности, говорит Ольга Трошева, на 1 марта этого года средняя цена жилья эконом-класса в Петербурге составляла 90 тыс. рублей за квадратный метр, комфорт-класса — 118 тыс. рублей. Эксперты рынка недвижимости выделяют основные критерии, по которым можно отличить квартиры одного сегмента от другого.
Место
Одним из главных показателей жилья комфорт-класса является местоположение дома. Директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге Елизавета Конвей объясняет, что основные локации для таких ЖК находятся в пределах КАД, в пешей доступности от станций метро. Это может быть как новый район, так и территория с уже сложившейся жилой застройкой и зелеными зонами. При этом поблизости не должно быть индустриальных участков.
"Привлекательные земельные участки требуют большего объема инвестиций при вхождении в проект, поэтому зачастую само место диктует класс объекта: вы не встретите новостройку эконом-класса, к примеру, в Петроградском районе",— соглашается директор по продажам "Эталон ЛенСпецСМУ" Ирина Соловьева.
Также в шаговой доступности с жилым комплексом комфорт-класса должны располагаться детские сады и школы, дополняет главный архитектор компании "Метрополис" Александр Пронин. "Соцобъекты должны быть не на бумаге, а реально существующими",— уточнил он.
Окружение и безопасность
Следующая обязательная составляющая ЖК комфорт-класса — благоустроенная и безопасная придомовая территория. "Еще совсем недавно такие опции, как закрытый двор, видеонаблюдение, диспетчерская служба, охрана не были распространены. Но сегодня это практически обязательные требования к современному жилью",— говорит директор по маркетингу и продажам корпорации "Мегалит" Андрей Кириллов.
По словам Ольги Трошевой, в большинстве случаев дворы ЖК данного сегмента закрытые, что в "экономе" встречается редко. "Для безопасности жилого комплекса и территории должны быть установлены системы контроля доступа и видеонаблюдения, а также предусмотрена служба консьержей. В наших жилых кварталах за порядком и безопасностью следят диспетчеры с помощью системы видеомониторинга и администраторы, которые проводят регулярные обходы территории",— приводит пример директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест" Ян Фельдман.
Придомовая инфраструктура, продолжает Ирина Соловьева, включает в себя хорошо оборудованную детскую площадку, места для отдыха и занятий спортом, современные решения ландшафтного дизайна. "На первых этажах застройщик сразу оформляет коммерческие помещения, в которых откроются для жильцов пекарни, кафе, магазины и парикмахерские",— перечисляет директор по развитию "ABD Architects Санкт-Петербург" Олег Дмитриев. Уже на момент сдачи ключей жильцам в таких домах застройщик, как правило, формирует управляющую компанию или ТСЖ, а не передает на баланс городской УК, добавляет он.
Количество машино-мест в паркинге, объясняет директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина" Ася Левнева, во дворах комфорт-класса по сравнению с "экономом" выше. Некоторые застройщики придерживаются концепции "двор без машин", предлагая припарковать авто в подземных паркингах или полностью закрытых наземных.
Стройка и квартирография
ЖК комфорт-класса характеризуют и более качественные строительные технологии. По мнению Аси Левневой, дома эконом-сегмента возводятся по типовым проектам и основаны на наименее затратных решениях: из панельных или бетонных блоков. "Для жилья комфорт-класса характерны кирпично-монолитная или кирпичная технология строительства, использование навесных вентилируемых или комбинированных фасадов",— разбирает Ирина Соловьева.
Что касается инженерных систем, то, по словам эксперта агентства недвижимости Century 21 Vesta Антона Лыкова, в таких домах есть система очистки воды, выполнен полный монтаж электропроводки, а счетчики потребления индивидуального учета выведены на лестничную клетку.
Высота потолков, по мнению Яна Фельдмана, в домах комфорт-класса начинается от 2,7 метра. Кроме того, ярким признаком эконом-класса является большое количество квартир на этаже. "Если квартир больше девяти на лестничной площадке, то такое жилье к комфорт-классу отнести сложно",— поясняет Артем Попов.
В целом квартиры комфорт-класса должны быть больше жилья эконом-класса на 6-15 кв. м, резюмирует Александр Пронин. Площадь студий в "комфорте", уверены эксперты, приближается к 30 кв. м, а однокомнатных — к 40 кв. м. Иногда в них есть гардеробные, а в некоторых трех- и более комнатных квартирах — второй санузел.
Отделка и дизайн
И, наконец, последней составляющей домов комфорт-класса является уровень отделки мест общего пользования (МОП) и квартир. Олег Дмитриев из ABD Architects объясняет, что во входных группах таких ЖК застройщики часто устанавливают прозрачные стеклянные двери, в лестнично-лифтовых узлах — светодиодные лампы с датчиками движения, а на полах в общественных зонах укладывают керамическую плитку. Нередко оформление МОП выполняется по индивидуальным дизайнерским проектам, которые созвучны названию или концепции жилого комплекса.
Лифты в домах комфорт-класса в основном не белорусского производства, а компании Otis или от другого надежного аналога, говорит Антон Лыков. По мнению Александра Пронина, доступ к лифтам на первом этаже должен осуществляться без лестниц, а входные зоны обязательно хорошо освещены дневным светом.
Если в проекте предусмотрена чистовая отделка, то материалы подбираются более высокого класса. "К примеру, вместо линолеума, до сих пор встречающегося в "экономе", на пол будет уложен прочный ламинат, а в некоторых проектах — паркетная доска",— иллюстрирует Ирина Соловьева.
Таким образом, разница между эконом- и комфорт-классами заключается в "начинке" жилого комплекса, планировочных решениях, выразительности фасадов и степени благоустроенности территории. Однако Ольга Трошева предостерегает: "Класс объекта присваивается по рендерам и предоставленным данным еще на этапе проектирования комплекса. Дом строится два-три года, и за это время из-за изменений в 214-ФЗ и финансовых сложностей компании заявленные планы могут не воплотиться в жизнь: застройщик может использовать более дешевые материалы и сократить расходы на благоустройство. Так что покупатель может купить квартиру комфорт-класса, а заехать в "эконом"".