Предстоящий застройщикам переход на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов будоражит рынок с прошлого года. Директор департамента маркетинга и продаж ЗАО "Балтийская жемчужина" Ася Левнева рассказала корреспонденту Guide Веронике Зубановой, как компания готовится к изменениям.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото
GUIDE: Как бы вы сегодня оценили ситуацию на рынке жилья?
АСЯ ЛЕВНЕВА: Сегодня спросом на рынке недвижимости правят не низкая цена и станция метро под окнами, а экология местоположения, продуманные планировки и качественные технологии строительства. Спрос покупателя смещается в сторону жилья высокого класса с развитой инфраструктурой и комфортной жилой средой. Я считаю эту тенденцию положительной для развития города. Слабые игроки уходят с рынка, и это вполне закономерный, хоть и болезненный процесс революционных преобразований строительной отрасли.
G: Насколько грядущие законодательные изменения могут повлиять на работу вашей компании?
А. Л.: Понятно, что мы, как и все, будем работать по закону. Но проблем у нас не возникнет. Работа с эскроу-счетами предполагает проектное финансирование, а мы в нем не нуждаемся. У нас высокие темпы продаж и стабильное финансирование: наши китайские акционеры инвестируют в проект с 2005 года, и даже после перехода на новые правила работы мы не планируем брать кредиты у российских банков. Именно поэтому мы можем позволить себе, например, продавать жилье на более поздних этапах реализации. Наш первый объект мы начали продавать, когда уже была завершена коробка.
G: С чем связана такая стратегия?
А. Л.: Мы на тот момент были новым игроком на рынке, и чтобы люди не считали свои инвестиции рискованными, не боялись, что мы соберем деньги и улетим с ними в Китай, нужно было зарекомендовать себя. Мы вообще сначала за год построили бизнес-центр, чтобы показать, что мы умеем.
Сегодня эта стратегия полностью себя оправдала и в бизнес-сегменте, так что некоторые объекты — в частности, один из строящихся корпусов квартала "Жемчужный берег" — мы будем выводить в продажу уже после получения акта ввода в эксплуатацию. Хотя по всем шести корпусам строительство ведется одновременно, и сдаваться они будут одновременно. Мы решили, что можем себе позволить один корпус оставить "на сладкое". Стабильное финансирование помогает, несмотря на сложные реалии, выполнять все заявленные обязательства четко и в срок, не отказываться от наших планов.
G: Строительство микрорайона ведется с 2005 года, окончание заявлено на 2020-й, что еще предстоит?
А. Л.: По нашим оценкам, на текущий момент проект реализован на 70%, на территории живет 20-25 тыс. человек, в планах в общей сложности — 35-40 тыс. человек. Темпы строительства примерно совпадают с темпами заселения, хотя, конечно, надо учитывать то, что мы сдаем квартиры под чистовую отделку, давая свободу самовыражения будущим жильцам. То есть жильцы появляются чуть позже, чем объект сдается в эксплуатацию.
Из жилых объектов уже реализованы "Жемчужная премьера", "Жемчужная симфония", "Жемчужный фрегат" и Duderhof Club. В первых трех кварталах комфорт-класса квартир уже практически не осталось. В малоэтажном квартале бизнес-класса Duderhof Club продажи еще идут: они стартовали ближе к сроку сдачи, поэтому на реализацию премиальной недвижимости нужно больше времени.
В 2019 году выпущены в продажу два ЖК комфорт-класса: "Жемчужный каскад" (две очереди, в первой продано около 30% квартир, вторую запустили в продажу 15 февраля 2019 года) и "Жемчужная гавань" (продажи открыты с 1 марта 2019 года). В этом году сдается ЖК "Жемчужный берег", в котором будет жилье разного уровня комфорта: три дома комфорт-класса и три — класса "престиж".
Хочу отметить, что мы не просто строим жилье, а создаем среду для жизни: большие рекреационные зоны, детские и спортивные площадки, паркинги со спуском на лифте с жилого этажа (что позволяет сохранять дворы для прогулок).
G: Насколько инфраструктура поспевает за заселением?
А. Л.: Инфраструктуру мы обеспечиваем даже быстрее, чем заселяем жильцов. Мы заранее строим дороги и прокладываем инженерные сети — это и нам помогает правильно осуществлять строительство на территории. Все делается с большим опережением. На объектах, которые только-только начали строиться, мы уже в этом году закончим обустройство дорожных и инженерных сетей. Дома еще будут строиться, а дороги и сети уже будут готовы. Построено уже десять из шестнадцати дорог в рамках инвестиционных обязательств перед городом, в 2019 году мы завершим строительство еще четырех дорог. Статус проекта у воды накладывает и дополнительные инвестиционные обязательства по строительству мостов и укреплению набережных. Мы укрепили уже четыре набережные, предусмотренные ППТ, а мост имени Ахмада Кадырова построили на три года раньше срока.
G: А социальная инфраструктура?
А. Л.: Мы стараемся ее тоже создавать с опережением. Наша позиция такова: когда объект готов, должно быть готово и то, что вокруг. Уже построены две школы и четыре детских сада, все с бассейнами. В ближайшее время приступим к строительству пятого детского сада — последнего из наших инвестиционных обязательств. Еще одну школу и два детсада должен построить город, под них мы оставляем свободную территорию.
Также в 2019 году начнем строить, наверное, самый долгожданный объект — поликлинику для детей и взрослых с пунктами неотложной медицинской помощи. Поскольку очень долго согласовывался перечень необходимого медицинского оборудования с соответствующими государственными органами, к строительству мы приступаем только сейчас, уже заключен договор строительного подряда, так что к концу 2020 года поликлинику мы построим, как и указано в наших инвестиционных обязательствах.
G: Кроме всего перечисленного, есть еще коммерческая составляющая...
А. Л.: Изначально в проект планировки было заложено зонирование с большим коммерческим "коридором" в центре — между жилыми кварталами. Акционерам виделось, что здесь можно создать новый коммерческий центр города. Но при реализации проекта мы пришли к выводу, что строительство такого количества коммерческих объектов экономически нецелесообразно, и, наверное, жителей "Сити" тоже не порадует.
Мы вдвое сократили количество коммерческих объектов и использовали эту территорию для создания более комфортной среды проживания: снизили плотность застройки и этажность домов, расширили зоны для прогулок и отдыха. При этом запланированное количество квадратных метров не увеличилось. Мы просто лишили себя части коммерческих территорий, но у нас их по-прежнему довольно много.
G: И что планируете строить в "коммерческих" кварталах?
А. Л.: Нам кажется, что "Жемчужная Плаза" и встроенные помещения на первых этажах ЖК, где есть все, что должно быть возле дома (магазины, аптеки, отделения банков), полностью покрывают торгово-развлекательную функцию микрорайона. Поэтому на оставшихся территориях мы видим, например, офисные помещения, в особенности коворкинговые: у нас много молодых семей, многие работают, не выходя из дома. Как вариант — бизнес-кластер, бизнес-инкубатор. Мы пока в поиске — рассматриваем как варианты самостоятельной реализации, так и варианты сотрудничества с партнерами, более опытными в той или иной сфере.
Локация позволяет рассуждать о создании гостиничных комплексов и апартаментов в их классическом варианте: хорошая экология, много зелени, выезды на ЗCД и КАД, близость Стрельны, Петергофа, аэропорта... Не VIP-отели, но для "четырех звезд" потенциал есть. По той же причине здесь могли бы быть востребованы конгрессно-выставочные объекты.
G: С локацией не все так гладко...
А. Л.: И не все зависит от нас. Мы прокладываем дороги, строим мосты и укрепляем набережные внутри микрорайона, но этого мало для комфортного передвижения жителей и гостей. Хочется, чтобы транспортная инфраструктура в Северной столице развивалась интенсивнее. Мы с нетерпением ждем появления станции метро "Петергофское шоссе". А еще — наземного экспресса, который мы учитывали в проекте еще в 2005 году.
G: Будут ли у компании другие проекты после завершения строительства "Балтийской жемчужины"?
А. Л.: У нас есть еще два участка земли на первой береговой линии Финского залива, в конце этого года мы начнем строительство двух объектов малой и средней этажности. Позиционируем их как бизнес-класс благодаря локации, видовым характеристикам и интересным планировкам (например, будут квартиры с террасами и с саунами). Все они поступят в продажу в готовом виде.
Рассматриваем и другие локации. Нам кажется, что строительством микрорайона "Балтийская жемчужина" мы обеспечили себе хорошую репутацию на рынке, и имеет смысл двигаться дальше.