Дольщики практически всегда выигрывают споры о взыскании неустоек с застройщиков, которые срывают сроки выдачи ключей от квартир. "Ъ-Дом" подготовил пошаговую инструкцию для тех, кто готов судиться с девелоперами.
Участница митинга обманутых дольщиков
Фото: Антон Ваганов, Коммерсантъ / купить фото
1. Составляем претензию
Чтобы иметь право претендовать в суде на взыскание штрафа по закону «О защите прав потребителей», необходимо уведомить застройщика о своих планах подать иск, направив досудебную претензию по адресу регистрации застройщика. Она составляется в свободной форме. В тексте претензии надо потребовать передать квартиру, указав при этом: полное наименование застройщика и его данные, сведения из ДДУ, касающиеся строящегося объекта, и даты, когда жилье должно быть передано, факт нарушения положений ДДУ и 214-ФЗ, на основании чего планируется подать иск о взыскании неустойки и штрафа, приблизительную общую сумму всех требований с учетом компенсации морального вреда и убытков. Претензию нужно подписать и указать дату.
Наименование и данные застройщика указаны в ДДУ, и именно этому юрлицу надо направить претензию и впоследствии — иск. При этом не имеет значения, кто был продавцом, кто является генподрядчиком или девелопером проекта. Письмо требуется отправить «Почтой России» с уведомлением о вручении и описью вложений либо отдать лично с проставлением штампа организации и подписи получившего ее лица на втором экземпляре или под расписку. Все подтверждающие отправку документы обязательно необходимо сохранить и подождать ответа две недели. Получив претензию, застройщик может пойти на переговоры, но, вероятнее всего, попросту проигнорирует ее.
2. Собираем документы
После направления претензии можно сразу же приступать к сбору документов для суда. Нужно сделать по две копии каждого из них — одну для суда, а вторую для ответчика (суд сам направит их ему). Список возможных документов варьируется, но точно необходимо представить копии паспорта истца, ДДУ, кредитного договора (если речь идет об ипотеке) и всех платежных документов, подтверждающих покупку, например аккредитив. Сделайте копии описи вложений и чека с «Почты России» о направлении претензии. Если дом не введен в эксплуатацию, можно добавить проектную декларацию, если же он уже сдан, но ключи не переданы, то разрешение на ввод в эксплуатацию. Обычно эти документы размещены на сайте девелопера. Наконец, если ключи уже на руках, то дубликат акта приемки-передачи квартиры.
Особняком стоят убытки на аренду квартиры: доказать их куда сложнее, и суды чаще всего отказывают в их взыскании. Шансы повышаются, когда гражданин зарегистрирован в одном регионе, а постоянно работает и покупает недвижимость — в другом. В этом случае список документов пополнится договором аренды недвижимости, расписками арендодателя о получении арендной платы или актом сверки взаиморасчетов. Вдобавок к перечисленным документам нужно подготовить справку с места работы, копию трудовой книжки. Но все же особых надежд на взыскание убытков питать не следует.
3. Подаем иск в суд
В интернете много бесплатных шаблонов исковых заявлений. Иск следует распечатать в трех экземплярах (один для суда, один для ответчика, еще на одном суд проставит отметку о получении — она останется у дольщика), подписать и проставить дату. Список требований к форме иска изложен в ст. 131 Гражданско-процессуального кодекса РФ — сравните его с получившимся у вас текстом. Там должны быть ссылки на следующие законы:
- в части взыскания неустойки — на п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), ст. 309 и ст. 310 ГК РФ, а самое главное — на ч. 1 и ч. 2 ст. 6, а также ст. 12 214-ФЗ;
- в части взыскания компенсации морального вреда, размер которого истец может определить сам,— на ч. 9 ст. 4 214-ФЗ и ст. 15 закона «О защите прав потребителей»;
- в отношении взыскания штрафа — на ч. 6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей»;
- в отношении взыскания убытков — на ст. 15 и ст. 393 ГК РФ, а также ст. 10 ФЗ №214.
Заявитель сам выбирает, куда подать иск: это может быть суд по месту постоянной регистрации дольщика, месту регистрации застройщика или местонахождению квартиры. Выбранный суд нужно указать в шапке заявления с пояснением, что иск подается, например, «по месту регистрации ответчика». Там же надо отметить, что «госпошлина в соответствии с п. 3 ст. 17 закона РФ «О защите прав потребителей», п. 4, ч. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ не платится». Также требуется указать цену иска — это итоговая сумма взыскиваемой неустойки (в случае взыскания еще и убытков — их сумму). Не следует в цену включать штраф по закону «О защите прав потребителей», компенсацию морального вреда и понесенные судебные расходы, так как суд может оставить такой иск без движения.
Отдельно требуется подготовить расчет для иска. В нем надо показать расчет неустойки. Формула приведена в ч. 2 ст. 6 214-ФЗ, но для удобства лучше воспользоваться онлайн-калькулятором. Достаточно ввести в него указанную в ДДУ цену покупки квартиры, дату начала просрочки и либо ее окончания, либо дату подачи иска. Если взыскиваются убытки, то помимо неустойки следует показать помесячные расчеты оплаты аренды и их общую сумму. В конце иска следует сделать так называемую просительную часть, перечислив все свои требования с суммами. Там же нужно указать список прикладываемых документов.
4. Участвуем в судебном заседании
В течение пяти дней суд принимает иск к производству. Сначала проводится консультация со сторонами: предварительное заседание, беседа, а уже затем назначаются время и место основного рассмотрения. Оно должно быть проведено в течение двух месяцев после подачи иска, если в нем не было выявлено недостатков. Истцу нужно приготовиться к заседанию, написав небольшую речь или тезисы на основе своего иска, обозначить, когда квартира приобреталась и когда должна была быть передана, перечислить все свои требования и их суммы. Идеальный сценарий: до начала своего процесса сходить на судебное заседание по иску другого дольщика с этим же застройщиком, чтобы узнать о возможных аргументах ответчика.
Переживать не стоит: судья не позволит ни одной из сторон говорить долго, не будет спрашивать, на какую норму надо в том или ином случае ссылаться и что именно она гласит. К тому же можно просто зачитать речь с листа. Вопросы, если они вдруг появятся у судьи, будут лишь о квартире, ее стоимости, месте работы.
5. Получаем исполнительный лист
По прошествии месяца после опубликования полного текста решения, если не была подана апелляция, можно обращаться за исполнительным листом. Для этого нужно написать заявление, форма которого выложена на сайтах судов, и отнести его в канцелярию, а у помощника судьи уточнить, когда исполнительный лист будет готов. Получив его на руки, скорее всего, лучше самостоятельно его отнести в банк и арестовать деньги на счету ответчика. Наименование банка, в котором у него лежат денежные средства, опять же можно узнать из ДДУ, аккредитива или иного финансового документа.
Также можно обратиться за советом к другим дольщикам, поскольку самостоятельный поиск счетов через ФНС отнимет куда больше времени, а уже полученные другими дольщиками компенсации свидетельствуют о целесообразности такого подхода. Оригинал исполнительного листа нужно сдать вместе с копией паспорта и заявлением в свободной форме в банк вместе с указанием номера счета, на который он переведет полагающиеся средства. При наличии денег на счету ответчика банк сделает это в течение трех-четырех дней, в некоторых случаях — через две недели.
При подготовке инструкции использовались комментарии адвоката международной коллегии адвокатов «Санкт-Петербург» Виталия Соловьева.