«Коммерсантъ-Уфа» 3 апреля собрал в отеле Hilton Garden Inn Ufa представителей органов власти, девелоперских компаний, экспертов рынка недвижимости на второе заседание дискуссионного клуба. Его темой стало текущее состояние рынка жилья комфорт-класса в Уфе и его перспективы в условиях ужесточения законодательства в области строительства жилья, повышения НДС и снижения покупательской способности.
Фото: Ксения Федорова
Фото: Ксения Федорова
Фото: Ксения Федорова
Фото: Ксения Федорова
Фото: Ксения Федорова
Фото: Ксения Федорова
Фото: Ксения Федорова
Фото: Ксения Федорова
Фото: Ксения Федорова
Фото: Ксения Федорова
Фото: Ксения Федорова
Фото: Ксения Федорова
Фото: Ксения Федорова
Фото: Ксения Федорова
Фото: Ксения Федорова
Фото: Ксения Федорова
Фото: Ксения Федорова
Фото: Ксения Федорова
Заместитель председателя госкомитета по строительству республики Артем Ковшов в начале обсуждения напомнил участникам дискуссионного клуба, что термин «жилье комфорт-класса» существует только в классификации участников рынка и экспертного сообщества. В официальных документах, регламентирующих строительной рынок, такого деления нет. Рыночная методика оценки уровня «классности» жилья, которой более пяти лет придерживается для жилых новостроек Российская гильдия риелторов, носит рекомендательный характер. Тогда на первичном рынке было выделено четыре вида жилья: эконом-класс, комфорт-класс, бизнес-класс и элит-класс. Эксперты предупреждают, что некоторые застройщики по сей день выдают за комфорт-класс обычные типовые дома с минимальными улучшениями. Что же понимают добросовестные девелоперы под понятием жилья комфорт-класса?
В федеральной девелоперской компании «Талан», которую на заседании дискуссионного клуба представляла директор уфимского филиала Наталья Прыткова, к жилью комфорт-класса относят квартиры с кухнями площадью не менее 8 кв. м. Площадь однокомнатной квартиры этого класса не может быть меньше 34 кв. м., а высота потолков — не менее 2,7 м. Другими критериями отнесения жилья к комфорт-классу является благоустройство придомовой территории, ландшафтное озеленение, наличие спортивных и разновозрастных детских площадок, а также паркинга. «Для бизнес-класса эти характеристики становятся еще более качественными: индивидуальная архитектура, более большие площади помещений, высота потолков от трех метров, соотношение парковочных мест – не менее одного на квартиру»,— пояснила госпожа Прыткова.
Начальник отдела продаж ИСК «СтройФедерация» Эдуард Зубаиров в то же время отмечает, что необходимости в формальном разграничении жилья на эконом, комфорт, бизнес-классы нет, так как девелоперы могут сочетать в одном объекте разные классы квартир. Так, в жилом комплексе «Новый умный дом» ИСК «СтройФедерация» может предложить квартиры, формально подпадающие и под описание жилья элитного класса, и эконом-класса, при том, что все они получают доступ к общей инфраструктуре.
Например, в Умном доме на Злобина есть квартиры площадью 26-35 кв.метров, которые формально можно отнести к эконом-классу, но при этом в "начинке" даже таких студий применяются решения, взятые, например, из жилья бизнес-класса: это витражные окна от пола до потолка, встроенные теплые полы в санузле, кондиционер. Зарубежные риелторы, отметил по этому поводу господин Зубаиров, для классификации объектов присваивают им баллы за каждую опцию, например, за среднюю площадь квартир, наличие парковочных мест, лобби.
Руководитель отдела маркетинга ГК «Жилстройинвест» Иван Зорин поднял тему необходимости создания правового поля для принуждения застройщиков позиционировать свое жилье в рамках определенной категории. Это свело бы к минимуму обман потребителей, так как в настоящее время на рынке в категории эконом- и комфорт-класса позиционируют себя объекты, по качеству материалов и уровню благоустройства кардинальным образом отличающиеся друг от друга.
Как прозвучало в ходе заседания дискуссионного клуба, у представителей власти есть определенные опасения по поводу перспектив рынка жилья комфорт-класса в условиях перехода с 1 июля на эскроу-счета и проектное финансирование. Сейчас на эту долю жилых комплексов приходится около 40% рынка. «Коллеги дают такой прогноз: после вступления этой нормы в силу те, кто строил элит, будет строить бизнес; кто строил бизнес — будет строить комфорт; кто строил комфорт — тот будет строить эконом, а кто строил эконом, ничего строить не будет»,— отметил Артем Ковшов. Проектное финансирование несет риски удорожания себестоимости строительства в условиях отсутствия роста покупательской способности, отметил он.
Представители застройщиков, между тем, не теряют оптимизма, хотя и прогнозируют в течение года, ориентировочно уже в июне, повышение цен на квартиры в Уфе в пределах 15%. Так, в группе «Первый Трест», которую представляла директор по продажам Адель Сайфуллина, не планируют переходить в другие сегменты. «Поддерживать спрос к недвижимости комфорт-класса, например в нашем случае ЖК «Биосфера», помогают различные программы: ипотека, рассрочки, трейд-ин, в т.ч. с участием государства, как, к примеру, жилстройсбережения. Что касается жилья бизнес-класса, потенциальные покупатели, как правило, не обращают внимания на ценовую политику, спрос есть всегда. Это мы видим по нашему новому проекту – Клубному дому «Соты», продажи которого уже в первые три дня вызвали большой ажиотаж. К тому же мы подготовились к переходу на эскроу-счета и проектное финансирование. На сегодняшний день мы ведем переговоры со Сбербанком, Дом.рф, и активно готовимся к запуску новых площадок в соответствии с новым законодательством. Что касается текущих проектов, наша компания возводит их в две смены и планирует в этом году сдачу сразу нескольких объектов», - отметила она.
Наталья Прыткова сообщила, что спрос на жилье в сегменте классов «комфорт» и «бизнес» остается относительно стабильным.
ИСК «Стройфедерация» также планирует сохранить концепцию готового жилья с максимумом потребительских качеств, отметил Эдуард Зубаиров.
Его коллега Руслан Рахимов, начальник отдела маркетинга, провел аналогию с автомобильным рынком, в котором развитие связано с тем, что технологии из более дорогого класса всегда кочуют «сверху вниз». «Так и в недвижимости: решения из элитного жилья будут переходить в комфорт, несмотря ни на какие кризисы», — отметил он.
Согласна с представителем застройщика и генеральный директор федеральной сети АН «Эксперт» Елена Андреева: «Потребитель желает в сегменте эконом-класса критерии класса комфорт и комфорт +. И то, что мы видим сейчас в комфорт-классе, у нас это потребитель просит за 1,5 млн. рублей в сегменте эконом, не говоря о таких характеристиках, как наличие парковок, зеленых насаждений и социальной инфраструктуры. И это данность спроса». Поэтому, по словам эксперта, застройщики не будут уходить «вниз», а, наоборот, для сохранения конкурентоспособности будут развивать проекты, наполняя их новыми параметрами, предлагая интересную «начинку».
«У меня есть понимание, что на рынке останутся единицы застройщиков, которые будут строить комфорт-класс реальный, но в массовом формате строительства будут стекать в эконом, а может, еще и ниже. ГК «Жилстройинвест» продолжит работу в бизнес-классе», — отметил Иван Зорин.
Участники дискуссионного клуба пришли к выводу, что потенциальным покупателям недвижимости комфорт-класса, чтобы сделать правильный выбор, в большинстве случаев придется отбросить привычные классификационные ярлыки. Одна из самых актуальных тенденций — недвижимость, разделенная не на классы, а на потребности клиентов. Это позволяет предложить покупателю нужный именно ему набор опций, но при этом удержать приемлемую цену, несмотря на все неутешительные прогнозы.
«Коммерсантъ-Уфа» благодарит участников дискуссионного клуба. До новых встреч!