Первую в России программу ипотечного кредитования жилищного строительства разработало АО "Корпорация 'Жилищная инициатива'" совместно со Сбербанком и Госстрахом РФ.
Программа предусматривает создание на территории России региональной сети ипотечных банков и структур по залоговому инвестированию. Для ее реализации будут привлечены сбережения граждан и инвестиции коммерческих структур под залог недвижимости. По оценке специалистов "Жилищной инициативы", в ближайшие два года в программу будет инвестировано не менее 10 млрд руб. 26 марта программа одобрена Комитетом ВС России по строительству, архитектуре и жилищно-коммунальному хозяйству.
Как сообщил президент корпорации "Жилищная инициатива" Владимир Кудрявцев, "Государственная программа внедрения внебюджетных форм ипотечных систем инвестирования жилищной сферы" предусматривает семь схем ипотечного кредитования жилищного строительства, которые разработаны с учетом инфляционных процессов и высоких кредитных банковских ставок.
Первая схема — "Форвардкредитинвест" — рассчитана на коммерческого застройщика (юридическое лицо), для которого жилье — не предмет потребления, а товар для продажи. В этом случае предметом залога является объект нового строительства. Залог оформляется поэтапно по мере строительства недвижимости, и, соответственно, по частям выделяется кредит под закладные на объект.
Схема "Ретрокредитинвест" ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Предметом залога здесь является уже существующая квартира. Для выдачи ипотечного кредита оценивается рыночная стоимость квартиры, рассчитываются затраты на строительство нового жилья и прогнозируется будущая стоимость недвижимости. Эта схема, однако, применяется лишь в том случае, если рыночная стоимость закладываемой квартиры превышает затраты на строительство.
При обратном соотношении используется схема "Комбиинвест", предусматривающая дотации со стороны муниципалитета, предприятий, на которых работают кредитозаемщики, вложение их приватизационных чеков.
Программа также предусматривает развитие вторичного рынка закладных ценных бумаг. "Жилищная инициатива" как гензастройщик намерена выпускать облигации жилищного займа, обеспеченные портфелем закладных. На привлеченные средства предполагается строить для кредитозаемщиков новое жилье, а затем продавать ранее заложенные объекты недвижимости, что обеспечит доход по облигациям.
Для граждан, не пожелавших закладывать свою недвижимость, разработана схема "Фьючерсинвест". Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья, а вырученные деньги бывший собственник квартиры может сам вкладывать в строительство недвижимости, приняв на себя финансовый риск и оплачивая из выручки от сделки счета генерального инвестора-застройщика. Не желающие рисковать могут переложить все финансовые риски нестабильности окончательной цены строительства на генерального инвестора-застройщика, поручив ему продажу жилья и строительство нового объекта недвижимости.
Те, кто решил сменить место жительства, также могут получить кредит на покупку нового жилья под залог недвижимости. Заемщик приобретает новое жилье с более низкими потребительскими качествами, а заложенная недвижимость продается с аукциона, что обеспечивает возврат кредита.
Последняя схема — "Рентный залог" — не является чисто инвестиционной. Она предполагает оформление закладной на принадлежащее одиноким пенсионерам жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учетом инфляции. Размер ренты превышает минимально гарантированный уровень заработной платы в 5--20 раз в зависимости от стоимости недвижимости.
По словам Кудрявцева, при осуществлении программы "Жилищная инициатива" берет на себя обязанности головной организации и координатора. Сбербанк РФ предоставит кредитные ресурсы под залог квартир участвующих в эксперименте граждан и под залог объектов нового строительства. Госстрах РФ обеспечит страхование залоговых кредитов Сбербанка, коммерческих кредитов "Жилищной инициативы" и других коммерческих застройщиков. Параллельно все три структуры будут заниматься созданием региональной сети ипотечных банков и структур по залоговому инвестированию на территории России, прообразом которых могут служить инвестиционные дома центра "Инвестстройторг" — одного из подразделений корпорации.
Как сообщил Кудрявцев, программа будет осуществляться в три этапа.
Предполагается, что на первом этапе (полтора месяца) будут приняты Законы РФ "О залоге" и "Об основах жилищной реформы". Одновременно будет доработан пакет документов, регламентирующих инвестиционную систему залогов. Затем в течение двух лет будет проходить эксперимент по внедрению залогового кредитования в Москве, Ставрополе, Перми, Воскресенске и Таганроге. По предварительным расчетам "Жилищной инициативы", за это время в сферу строительства жилья в совокупности будет вложено не менее 10 млрд руб. К эксперименту может подключиться любой город. Предполагается, что на этапе массового внедрения системы ипотеки в программу будет вовлечено большинство российских городов.
Владимир Кудрявцев подчеркнул, что инвестиционно-торговые дома центра "Инвестстройторг" уже сейчас готовы осуществлять залоговые операции по схемам программы, а также оценивать строительную и рыночную стоимость жилья.
Телефон "Жилищной инициативы": (095) 200-43-75.
Телефон центра"Инвестстройторг": 200-41-45.
НИКОЛАЙ Ъ-ЛУКЬЯНЧУК