Расширение "коммерции"

Стрит-ритейл в Петербурге обеспечивает до 80% оборота предприятий торговли и сферы услуг. Этот показатель наглядно демонстрирует востребованность встроенных помещений. Поэтому девелоперы в последние годы удвоили площади коммерческих помещений в новостройках. Если ранее они составляли 5%, то сегодня встроенные помещения достигают 10 или даже 20% от общей площади здания.

Денис Кожин

По данным комитета по строительству Санкт-Петербурга, в 2018 году было введено 3,28 млн кв. м жилья, в общей сложности 1425 домов на 64,8 тыс. квартир. В большинстве домов первые этажи занимают коммерческие помещения. Как правило, доля таких помещений в составе жилого дома составляет 3-10%. Таким образом, объем ввода встроенных помещений на первых этажах жилых домов можно оценить на среднем уровне 180-200 тыс. кв. м в год.

Спрос на коммерческие помещения остается стабильным. Как правило, на момент сдачи дома все помещения уже распроданы. Помещения покупаются частными инвесторами с целью последующей сдачи в аренду, а также компаниями для размещения магазинов шаговой доступности и инфраструктурных объектов для жителей — частных детских клубов, салонов маникюра и барбершопов, спортивных клубов, аптек, пекарен, продуктовых магазинов, алкомаркетов.

Алексей Лопатин, заместитель директора департамента корпоративной оценки Swiss Appraisal, говорит, что наиболее востребованные форматы по площади — 50-150 кв. м с отдельными входами и витринами. "Среди ключевых тенденций можно отметить увеличение спроса на встроенные помещения со стороны частных инвесторов. Спросом пользуются помещения 40-60 кв. м с бюджетом "входа" от 5-6 млн рублей. Инвесторы ориентируются на доходность 10-15%",— отмечает господин Лопатин.

Марина Пузанова, директор по развитию группы компаний Renta, говорит, что в сегменте стрит-ритейла объекты премиум-класса можно разделить на три категории: в местах с большим пешеходным потоком (у станций метро), в сформировавшихся "тематических кластерах", где важен эффект синергии, и в престижных локациях, куда люди едут целенаправленно. К последним, по ее мнению, относятся Старо-Невский проспект, Большая Конюшенная улица — места расположения флагманских магазинов мировых брендов. "В числе тематических локаций стоит отметить ресторанные улицы Рубинштейна и Жуковского, Большой проспект Петроградской стороны, а Невский проспект до Фонтанки — это туристическая Мекка, где друг за другом расположены магазины сувениров, заведения общепита и развлечения для туристов. Большая часть аналитической статистики по сегменту стрит-ритейла основывается именно на данных этих локаций, именно тут отслеживаются тренды. Тут помещения представляют наибольший интерес как для арендаторов, так и для долгосрочных инвесторов (рантье), но предложение по таким помещениям очень ограничено. Элитные объекты стрит-ритейла — это штучный товар по высокой цене",— рассказывает госпожа Пузанова.

Спрос на помещения в премиальных локациях всегда велик, и ставки аренды за последний год увеличились на 6-7%. "Диапазон ставок на Невском проспекте на конец 2018 года варьировался от 5 до 15 тыс. рублей за квадратный метр в месяц, на прилегающих улицах он традиционно ниже — от 3 до 7 тыс. рублей, на Большом проспекте Петроградской стороны — от 2 до 5 тыс. рублей",— рассказывает госпожа Пузанова.

Каждому свое

Для застройщиков реализация встроенных помещений — возможность обеспечить строящийся комплекс необходимой инфраструктурой, а для арендаторов и владельцев — прибыльный бизнес. Большая часть помещений реализуется не через брокеров, а напрямую от строительных компаний, а покупателями часто становятся частные инвесторы, которые планируют заработать на сдаче площадей в аренду. Юрий Коган, директор по маркетингу ГК "Пионер", говорит, что в комплексах с удачной локацией и концепцией лоты не задерживаются надолго.

По словам исполнительного директора СК "Ойкумена" Романа Мирошникова, для проектов комплексного освоения в России ритейл является важнейшей частью комфортной жизни. "Например, при перепроектировании ЖК у Новоорловского парка СК "Ойкумена" увеличила коммерческие площади в проекте с 5 до 10%. В России в спальном районе люди не только ночуют, но и покупки делают, ходят в рестораны, пользуются услугами сервиса, а потому такие помещения всегда востребованы",— говорит он.

Пресс-служба группы "Эталон" сообщила, что в 2018 году общая площадь встроенной коммерческой недвижимости в сданных домах компании "Эталон ЛенСпецСМУ" (входит в группу "Эталон") составила 71 483 кв. м. "Стоимость коммерческого помещения зависит от многих факторов — класса объекта, локации, степени готовности, метража помещения. Так, цена квадратного метра коммерческой недвижимости в проектах нашей компании варьируется от 110 до 260 тыс. рублей. Самый популярный запрос от покупателей — коммерческое помещение без назначения, площадью до 100 кв. м. Инвесторы, работающие с ритейлерами, обычно приобретают соседние помещения с целью их объединения",— сообщили в "Эталоне".

Ольга Копейкина, директор по продажам и маркетингу ГК "Ленстройтрест", говорит: "Наиболее востребованный метраж "коммерции" — от 30 до 70 кв. м. Однако для представителей крупных магазинов, ресторанов и различного рода центров требуются площади до 200 кв. м, поэтому в каждом проекте мы предусматриваем и такое предложение. Вместе с ростом строительной готовности объектов цены на встройку за прошлый год увеличились примерно на 15%".

В новостройках Санкт-Петербурга цена продажи квадратного метра встроенных коммерческих помещений на конец декабря 2018 года в зависимости от метража, местоположения и класса объекта варьировалась от 94 до 300 тыс. рублей за "квадрат".

Самые востребованные метражи остаются в диапазоне 30-120 кв. м, но и помещения большего размера хорошо продаются. "В целом можно сказать, что встройка в крупных проектах (КОТ, КУРТ) стала хитом рынка — это сформировавшаяся тенденция",— уверена Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент".

Она обращает внимание, что еще десять лет назад коммерческое помещение представляло собой сарай, с большим или меньшим количеством перегородок и несущих конструкций, а сейчас это всерьез продуманные помещения. "Застройщик приблизился в своем понимании к потребностям рынка коммерческих помещений, таким как витринные окна, высокая энергообеспеченность, изолированные входы, правильные подъезды, грамотно расположенные разгрузочные окна, место для вывески, система вентиляции. Коммерческие площади сдаются без отделки, потому что унифицировать дизайн для слишком разных заведений невозможно",— говорит госпожа Денисова.

Марина Пузанова отмечает, что для элитного сегмента жилья подбор арендаторов для встроенных помещений ведется по другим правилам. "Размещение торговых или клиентских помещений в элитных жилых комплексах всегда было и остается сложным вопросом: приватность дорогого жилья не обеспечивает коммерческие помещения необходимым потоком клиентов, внутреннего спроса также недостаточно. Неплохо себя чувствуют в элитном жилье образовательные, медицинские учреждения, спа и салоны красоты, то есть те форматы, куда люди идут адресно. Но ставки аренды этих операторов, пожалуй, самые низкие на рынке. Именно этот факт делает инвестирование в коммерческие помещения в элитном жилье непривлекательным",— рассуждает эксперт.

Новые по-настоящему премиальные объекты вообще отказываются от "коммерции" или планируют ее в минимальном количестве и размещают так, чтобы жильцам не мешали посетители, а входы в помещения располагались в максимально доступных местах (например, в фасадной части здания до ограждений). "В качестве примера можно назвать проекты Hovard Palace, Royal Park, Art View House, "Императорский яхт-клуб"",— говорит госпожа Пузанова. В проектах, где большие площади первых этажей выделены под "коммерцию", реализация таких помещений идет медленно. "Даже если застройщику удается продать помещения, то при сдаче в аренду инвесторы получают очень низкую доходность на вложенные средства. Для таких помещений нередка окупаемость в течение 15-20 лет, тогда как в среднем стрит-ритейл начинает работать в чистый доход через 7-10 лет",— указывает госпожа Пузанова.

Ставки рвутся вверх

Владимир Каличава, руководитель департамента услуг для ритейлеров Colliers International в Санкт-Петербурге, говорит, что ставки на центральных торговых коридорах в больших спальных кварталах на 50-100 тыс. жителей (Кудрово, Мурино, Парнас) составляют на старте заселения в среднем 1500 рублей за квадратный метр в месяц, однако за два-три года они могут вырасти до 2500-3000.

Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест", рассказал: "За последние годы ставки аренды постепенно увеличивались, прошлый год не был исключением. Для долгосрочных договоров аренды у нас предусмотрено увеличение на уровне 5-10% в год. Размер арендной платы главным образом зависит от расположения объекта и типа помещения. Так, ставки в жилом комплексе "NewПитер" на юго-западной границе с Петербургом относительно невелики — от 850 рублей за квадратный метр. При этом у них отличный инвестиционный потенциал, который развивается пропорционально увеличению жителей в квартале, а также приближению сроков строительства нового ТРК "Мега" в этом районе. Стоимость аренды через полтора-два года здесь может увеличиться на 30%. В другом нашем объекте — ЖК "Капитал" в северной части Кудрово — арендные ставки в коммерческих помещениях на первых этажах составляют 1000-2500 рублей за квадратный метр".

Стоимость такой недвижимости, по его словам, также складывается на основе класса дома и его расположения. "В наших объектах комфорт-класса на границе Петербурга и Ленобласти средняя цена квадратного метра в нежилых помещениях — 110 тыс. рублей, в малоэтажном ЖК бизнес-класса "Сосновка" на проспекте Тореза — 160 тыс. рублей. Стоимость "коммерции" в составе нового комплекса в Купчино начинается от 125 тыс. рублей",— говорит господин Степанов. По его словам, небольшие помещения до 50 кв. м пользуются стабильным спросом у малого бизнеса и, как правило, реализуются в течение пары месяцев после старта продаж. Предприниматели, развивающие сферу услуг (бары, кофейни, салоны красоты), предпочитают приобретать коммерческую недвижимость метражом до 100-150 кв. м. "А вот площади от 300 кв. м и больше популярны у среднего и крупного бизнеса. В нежилых помещениях в составе многофункционального комплекса на Петроградской стороне — МФК Grani — большие площади также занимают IT-компании",— рассказал господин Степанов.

По его мнению, среди тенденций стоит отметить качественную смену состава арендаторов в связи с изменениями рынка и спроса на те или иные услуги. Особенно это заметно на примере масштабных объектов. "Лет восемь назад первые этажи в них часто снимали хозяйственные магазины, химчистки и ателье. В 2018 году основные арендаторы и владельцы этих помещений — пекарни, студии красоты, пункты выдачи интернет-заказов, медицинские, детские и учебные центры",— перечисляет эксперт.