Рынок строительства жилья в России переживает сложный период в связи с переходом от долевого строительства к проектному финансированию. Крупные строительные компании готовы работать в новых условиях, но председатель Совета директоров «Корпорация «Кошелев» Владимир Кошелев считает, что без помощи государства в некоторых вопросах отрасли не обойтись. О чем он просил президента Владимира Путина во время общения с ним, как будет развиваться строительный рынок страны и можно ли спасти исторический центр Самары, бизнесмен рассказал в интервью “Ъ”.
Фото: Коммерсантъ
— За последний месяц вы уже дважды лично обратились к Владимиру Путину со своими предложениями. Вначале на форуме «Деловой России» вы попросили президента облегчить визовый режим для иностранцев, желающих посетить нашу страну…
— Предложения вызваны актуальными задачами, которые нужно решать. На форуме «Деловой России» одной из тем обсуждения было увеличение экспорта. Президент ставит задачу поднять экспорт к 2024 году до $ 250 млрд. Важным направлением наращивания экспорта является въездной туризм. А его развитие требует упрощения визового режима. Такой опыт был накоплен в ходе чемпионата мира по футболу. Мы предложили использовать этот опыт и в дальнейшем. И были услышаны. Наши предложения отражены в послании президента федеральному собранию.
— Спустя несколько дней на совещании в Казани, посвященном развитию строительной отрасли, вы попросили у главы государства помощи для отрасли при строительстве объектов социальной инфраструктуры. Чем вызвано это предложение?
— Задачи по развитию социальной инфраструктуры стали ключевыми на встрече президента с общественностью в Казани. Глава государства подчеркнул, что нужно уделять особое внимание развитию так называемых спальных районов, окраин крупных мегаполисов. Владимир Владимирович подчеркнул, что развитие социальной инфраструктуры — основная задача и регионов, и муниципалитетов. Нашей корпорацией накоплен за последние годы серьезный опыт в этом направлении. Это опыт взаимодействия на уровне субъектов федерации, правительства страны и Минстроя РФ. Опираясь на этот опыт, я попросил Владимира Владимировича (Путина. – “Ъ”) обратить внимание на программу поддержки развития социальной инфраструктуры в проектах комплексного освоения территорий, в сегменте доступного жилья. В частности, речь шла о федеральной программе «Стимул», которая финансирует именно строительство объектов социальной инфраструктуры. Президент согласился с нами, что такая дополнительная поддержка целесообразна. Более того, в послании федеральному собранию глава государства предложил освободить застройщиков от обязанности платить НДС и налог с прибыли при передаче государству социальных объектов — школ, детских садов, поликлиник. Это очень серьезно снизит дополнительную финансовую нагрузку на строительные компании, а значит, поможет снизить себестоимость квадратного метра. Как видите, обсуждения, состоявшиеся на форуме «Деловой России» и на встрече в Казани, носили практический характер и привели к положительным результатам.
— Означает ли обращение к президенту по поводу социалки, что региональные власти не в состоянии разрешить вопросы, которые вы озвучивали?
— Напротив. Мы работаем в нескольких регионах страны, и наш опыт говорит о том, что есть губернаторы и мэры, которые крайне заинтересованы в том, чтобы социальная инфраструктура в проектах комплексного освоения развивалась ровно в той логике, о которой говорит президент. Другой вопрос, что у регионов не всегда хватает собственных ресурсов. Поэтому я и обратился к президенту, чтобы обратить внимание на эту проблему. Речь шла о наполнении дополнительными федеральными средствами программы «Стимул», которая вместе с региональными бюджетами финансирует строительство социалки. 70% денег программы дает федеральный бюджет, 30% — региональный. Для активных и грамотных губернаторов и мэров «Стимул» — серьезное подспорье в их работе. Конечно, к сожалению, есть и субъекты федерации, в которых смотрят на проекты комплексного развития территорий по-другому. Для таких руководителей жители новых микрорайонов перестают быть жителями конкретного города, а превращаются в жителей, «прикрепленных» к застройщику. Они относятся к таким проектам как к каким-то частным городами. И когда жители обращаются в муниципалитет или региональное правительство с вопросами о строительстве поликлиник, детских садов, полицейских участков или по проблемам дорог и общественного транспорта, получают от таких руководителей ответ — застройщик построил, идите у него и спрашивайте. Это в корне расходится с подходами, который уже неоднократно озвучивал президент страны. Для него жилищное строительство является приоритетным направлением работы. Еще год назад он поставил задачу вводить 120 млн квадратных метров жилья ежегодно. А жилье должно быть обеспечено социальной инфраструктурой. Мы много где строим и работаем и видим, что региональные руководители с государственным мышлением, государственным подходом к работе понимают важность этой задачи.
— А как бы вы в целом охарактеризовали состояние строительной отрасли в стране и в Самарской области, в частности?
— Сегодня у нас больше общих проблем, чем частных. Отрасль переживает сложный переход от долевого строительства к проектному финансированию. Президент поставил задачу создать цивилизованный рынок, на котором не будет обманутых дольщиков. Оптимизацией этого перехода заняты Минстрой РФ, Центральный банк, отраслевые эксперты. Определяется круг кредитных учреждений, которые смогут открывать эскроу-счета для граждан и осуществлять проектное финансирование жилищного строительства. Из 60-ти банков, которые аккредитованы Банком России для этой работы, только 32 рассматривают проектное финансирование как бизнес, которым они планируют заниматься. На недавнем совещании, которое проходило у председателя Банка России Эльвиры Набиуллиной, мы подняли эту проблему. Проектов в стране тысячи, и 32 банка вряд ли смогут эффективно обработать такой объем. Тем более что далеко не все из этих банков заинтересуются небольшими региональными проектами. Мы предложили рассмотреть возможность увеличения числа банков, которые смогут работать с эскроу-счетами и подключить сюда небольшие региональные банки, которые имеют опыт работы с местными застройщиками. Эльвира Сахипзадовна (Набиуллина – “Ъ”) посчитала наши предложения резонными и высказала мысль о том, что такие банки могли бы использовать для проектного финансирования до 20% своего капитала. Таким образом, число банков может увеличиться, и это хорошая новость для отрасли.
— Вы несколько лет ориентировались на строительство эконом-класса. Сейчас это направление по-прежнему в приоритете?
— Я много лет ориентируюсь на строительство доступного жилья. Но мы никогда не строили эконом-жилье. В нашем жилье нет никакой «экономии»… Наши дома по своему качеству, по своему наполнению и по той инфраструктуре, которая есть в наших районах гораздо выше по уровню, чем то, что принято сегодня относить к жилью «комфорт-класса» в центральных районах Самары или Калуги. Поэтому это не эконом-жилье, а доступное жилье. Мы просто перед собой ставили конкретную планку по доступности в цене, планку по наценке, исходя из которых встраивали бизнес-модель. Но при этом мы количество и качество всех инфраструктурных вещей, отделки, тех стройматериалов, из чего мы строим, закладывали максимально. А берем объемами продаж. Это как раз потому, что мы прекрасно понимаем, что конкурировать с центральными городскими районами, не удерживая качество, невозможно. И удерживать лидерство в объемах продаж с низким качеством не получится. Поэтому и МОПы у нас отделываются керамогранитом, и социальная инфраструктура у нас лучшая в городе, и управляющая компания самая адекватная и ориентированная на клиента.
— С чем связано ваше решение активно осваивать гостиничный бизнес? Вы уже построили довольно много отелей по стране. Видите в этом перспективу?
— Когда ты строишь жилье с подходом, как «для себя», это так или иначе пересекается с гостеприимством. Мы анализировали уже накопленный в этой сфере опыт, и для меня лично стало открытием, что 80% впечатлений от региона и от города формирует та гостиница, в которой гость города остановился. То, как он выспался, в каком пространстве находился, как позавтракал, как поужинал и составляют те самые 80% восприятия от города пребывания. Это бы наблюдение взять на заметку всем региональным чиновникам, которые любят порассуждать о привлекательности, в том числе инвестиционной, регионов. И подумать о том, какое место они удивляют развитию туристической инфраструктуры. А то многие разводят руками, что к ним не хотят приезжать. Герман Греф на одном из совещаний говорил одному из глав регионов, что к нему в жизни никогда не поедет! Потому что в столице региона нет ни одной нормальной гостиницы. В твой регион никто и никогда в жизни не будет инвестировать, если у тебя нет «входных ворот» в регион. Если у тебя нет ни одной приличной гостиницы, к тебе действительно не придет ни один нормальный инвестор. И я с Грефом абсолютно согласен. Что касается перспектив. В нашей стране, даже в крупных городах, пока очень мало современных отелей, а, как мы уже говорили, задача развития въездного туризма носит государственный характер. Гостей должно становиться с каждым годом все больше.
— Какого проекта в сфере строительства не хватает сейчас, на ваш взгляд, Самаре? Остались ли еще перспективные территории в городе?
— Все говорят о том, что абсолютно брошена центральная часть города. Причин тому много. Среди них отвратительные бредовые вещи, которые натворили в свое время, девальвировав, по сути, само понятие и памятника архитектуры, и исторического памятника. Не удивлюсь, если сегодня Самара на бумаге по количеству исторических памятников и памятников архитектуры обгоняет, например, Рим или Вену… Фактически цивилизованное развитие исторической части Самары было парализовано запретами. Причем все эти «правила», по которым «просто нельзя», странным образом мирно сосуществуют с реализацией крайне сомнительных, а часто и просто отвратительных проектов. Очень надеюсь, что все эти подходы наконец-то отомрут и начнется полноценное развитие.
— И все же. Остались ли еще в городе территории для развития?
— Конечно остались. Нужно просто создать условия, чтобы в старую Самару, в Самарский район, вернулись люди. Сто лет назад, накануне революции, в Самаре насчитывалось около 150 тыс. жителей. Это был живой, активный купеческий город. А сегодня в Самарском районе, практически это территория той самой дореволюционной Самары, около 30 тыс. жителей. Значительная часть из них живут в абсолютно маргинальных условиях. Рядом с так называемым элитным жильем – покосившиеся избы с «удобствами» на улице, выгребными ямами в шаговой доступности от дорогого жилья и культурных достопримечательностей.
— Как вы считаете, с точки зрения застройки новых территорий, с точки зрения архитектурных решений Самара движется в правильном направлении? Ведь идет много критики со стороны профессионального сообщества и простых людей. Это и точечная застройка в историческом центре, и появление целых микрорайонов с уплотненной высотной застройкой...
— Мы живем в большом городе, поэтому ситуация требует дифференцированного анализа. Для начала о проектах комплексного освоения территорий, о новых крупных микрорайонах. Как правило, проекты эти на слуху, и критика в их адрес воспринимается ярче. Но когда детально разбираешься с критическими замечаниями, то часто выясняется, что сами критики никогда вживую этих проектов не видели, в микрорайоны даже не приезжали ни разу. Это с одной стороны. А с другой стороны мы видим, что такие проекты — лидеры по продажам жилья в регионах. Люди покупают, потому что им нравится продукт, которые предложили девелоперы. Поэтому когда мы говорим про окраины города, где было чистое поле, то этой территорией должен заниматься именно девелопер. Если земля используется для строительства жилья, то автор проекта формирует облик и концепцию микрорайона под свою ответственность. Это его риски, и всякая ошибка напрямую повлияет на привлекательность построенного им для покупателей. Уже сформированные районы в самом городе — это другая история и другие подходы. Тут однозначно должен заработать институт главного архитектора города, который у нас в Самаре просто убивали на протяжении многих лет. А шаги все на поверхности. Первое — необходимо провести анализ всех тех безумных вещей, которые натворили с застройкой ранее. Во-вторых, провести аудит тех псевдопамятников, которые уже существуют, и разобраться с механизмами, благодаря которым они могут чудесным образом появиться в любой момент. Мы же помним, что был период, когда министерством культуры у нас заведовала веселая дама, родом из советской торговли, которая хохотала в лицо строителям, заявляя: «А я вам кость в горле!» Могу поделиться своим опытом, когда оформив все необходимые документы, заплатив за землю и уже переселив людей из старого ветхого фонда в центре города, получил неожиданное предписание от министра культуры о «вновь выявленных памятниках местного значения». Неужели мне одному это напоминает банальное вымогательство? Было бы справедливо провести оценку работы всех тех так называемых экспертов, которые помогали тогдашнему министру культуры быть «костью в горле», и лишить их возможности заниматься подобной «экспертизой» впредь. А городу пора заработать как хозяину и в каком-то смысле как девелоперу. Нужно сформировать территории, которые предполагают избавление от всего ветхого и аварийного фонда. Затем потенциальные инвесторы, городской архитектор вместе с главой города и представителями общественности могут выбрать, какое из решений будет здесь реализовано — этажность, стилистика, инфраструктурные. Просто запретом «что нельзя» ничего не сделаешь… Нельзя, нельзя, нельзя, нельзя, а тем временем появляются какие-то объекты, на которые без слез не взглянешь.
— На реставрацию памятников архитектуры выделяется крайне мало средств, вот они и ветшают….
— Да. По реальным памятникам архитектуры, я бы сказал, по подлинникам, должен быть запущен механизм государственно-частного партнерства, это выставление их на аукцион с жесткими требованиями и правилам. Допустим, муниципалитет продает историческое здание. Пусть оно стоит один рубль, но приходит инвестор, и он должен положить столько-то миллионов рублей на депозит или выдать банковскую гарантию и дать обязательства, что он в течении двух-трех лет приведет это здание в надлежащий вид, согласно всем паспортам охраны такого объекта. А потом его как хочешь используй, хочешь под офис, хочешь под коммерцию, хочешь — живи сам или сдавай. Главное, чтобы были соблюдены требования по восстановлению и воссозданию этого памятника архитектуры. Если же инвестор в течение двух-трех лет этого не сделал, то все деньги (или банковская гарантия) просто списываются в бюджет. Надо объявлять эти конкурсы, в буквальном смысле по рублю. Я считаю, что это привлечет массу предпринимателей, они вложатся, я уверен. А так эти здания и не отдают никому, и не реставрируют. Без изменения подхода со стороны власти нам старую Самару не сохранить и не спасти. Есть надежда, что нынешнее руководство региона и города смогут сдвинуть это дело с мертвой точки.