Ипотечное кредитование на протяжении последних лет было одним из драйверов развития банковского сектора. Однако изменение процентной политики Центрального банка привело к росту стоимости ипотечных кредитов. Банкиры и эксперты рынка едины в прогнозе дальнейшего повышения стоимости кредитов, но не дают однозначных оценок возможных объемных показателей.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Годы реализованных возможностей
В прошедшем году Совет директоров Банка России дважды — 14 сентября и 14 декабря — принимал решение о повышении ключевой ставки на 0,25 процентного пункта, увеличив ее до уровня 7,75%. Последнее решение, по информации Банка России, носит упреждающий характер и направлено на ограничение инфляционных рисков, которые остаются на повышенном уровне.
Процентные ставки на рынке ипотечного жилищного кредитования отреагировали на это почти синхронно: по статистике Банка России, в прошлом году средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам снижалась с января по октябрь, опустившись до уровня 9,41% годовых от 9,79% в январе-феврале. Но продержавшись на минимальном уровне еще один месяц, к началу декабря снова подросла до отметки 9,52%.
Схожие процессы наблюдались и в Сибирском федеральном округе. Так, по информации Сибирского главного управления ЦБ РФ, минимальный уровень средневзвешенных процентных ставок по ипотечному жилищному кредитованию отмечен в сентябре 2018 года (9,4% годовых), а в декабре этот показатель увеличился до 9,6%, причем лидерами роста стали сибирские республики: Тыва (9,9%) и Алтай (9,8%). Они же показали наилучшую динамику роста объемов кредитования — на фоне общесибирского подъема на 49,2% республики нарастили объемы на 71,3% и 67,6% соответственно.
По мнению экспертов Сибирского банка ПАО «Сбербанк», изменение процентных ставок по ипотеке является следствием адаптации к текущим рыночным условиям после увеличения ключевой ставки ЦБ, изменения коэффициента риска, инфляции, а также общих макроэкономических изменений. «Экономика ипотечного продукта формируется таким образом, что ставки по кредитам корректируются после изменения ставок по вкладам. Общее повышение ставок „Сбербанка“ по вкладам было 0,35–0,9 п.п. за 2018 год»,— пояснили в кредитной организации.
При этом специалисты ВТБ указывают на то, что за последние три года ценовые параметры ипотечных ставок снизились более чем на треть, что существенно повысило доступность жилищных кредитов. В банке особо отмечают, что за этот же период средняя сумма кредита увеличилась на 15%.
«Период рекордно низких ставок длился два года. За это время отложенный спрос 2014–2015 годов был закрыт. Клиенты, которые планировали покупку квартиры, ее купили, а те, кто хотел рефинансировать свой кредит, уже сделали это»,— делает выводы начальник отдела продаж ипотечных кредитов РЦ «Сибирский» Райффайзенбанка Ирина Ярыгова.
Собеседница считает, что сегодня влияние на рынок оказывает не только изменение ключевой ставки, но и повышение Банком России коэффициентов риска по ипотеке с первым взносом менее 20%. По мнению госпожи Ярыговой, первоначальный взнос — важный показатель качества заемщика: таким образом он демонстрирует, что может откладывать часть своей зарплаты и платить по кредиту в течение продолжительного промежутка времени. «Для европейского банка такой подход — залог успешного развития»,— резюмирует начальник отдела продаж ипотечных кредитов РЦ «Сибирский» Райффайзенбанка.
Продолжая тему причин, оказывающих влияние на уровень процентных ставок, заместитель начальника управления ипотечного кредитования банка «Левобережный» Евгения Гречихина упоминает политические факторы. «Рост ставок на рынке облигаций федерального займа (ОФЗ) незамедлительно скажется на росте ставок по всем кредитным продуктам, в том числе по ипотеке»,— приводит пример Евгения Гречихина.
«Последнее повышение ставок банки объясняют поднятием ставки ЦБ и большим объемом кредитов у населения»,— дополняет еще один участник рынка ипотечного кредитования — руководитель офиса агентства недвижимости «Жилфонд» Марина Сазанцева.
«Прошедший год стал самым успешным в плане объемов выдачи ипотеки — как в стране в целом, так и в Новосибирской области»,— уверен управляющий операционным офисом «Абсолют банка» в Новосибирске Евгений Шеин. По его мнению, во многом это произошло благодаря историческому минимуму, на который в течение года опустились ставки. Поднятие ключевой ставки ЦБ РФ в сентябре закономерно стало триггером для роста ипотечных ставок, признает Евгений Шеин, отмечая, что при этом спрос на ипотечные кредиты не уменьшился. «Наоборот, осенний рост ставок вызвал увеличение сделок с недвижимостью с использованием заемных средств — так, в Новосибирске в сентябре и октябре мы наблюдали прирост выдач на 20–30% относительно летних месяцев. До самого конца декабря количество ипотечных сделок только увеличивалось»,— вспоминает управляющий операционным офисом «Абсолют банка» в Новосибирске. Он объясняет: люди поняли, что искать более выгодные варианты или откладывать покупку больше нет времени.
Сплав маркетинга и технологий
Несмотря на рост ключевой ставки, динамика конечной стоимости ипотечных кредитов не столь однозначна. В борьбе за клиента повышается роль финансовых, маркетинговых технологий и риск-менеджмента, что приводит к формированию предложений, дифференцированных по каналам продаж, фокус-группам. Так, Марина Сазанцева уже видит, что банки стали более разборчивы в выборе заемщиков, равно как и залоговых объектов. Она же обращает внимание и на то, что крупные агентства недвижимости сотрудничают с ведущими банками, которые предоставляют существенные скидки клиентам агентств при получении ипотечных кредитов.
В конце января о снижении процентных ставок по ипотеке на сумму свыше 7 млн руб. объявил Райффайзенбанк, а Сбербанк на фоне повышения процентных ставок по кредитам на покупку жилья, за исключением «Военной ипотеки» и «Ипотеки с господдержкой для семей с детьми», продлил на 2019 год скидку в размере 0,3 процентных пункта на ставку по ипотеке для пользователей сервиса «ДомКлик».
«На сегодняшний день клиенты все больше и больше хотят использовать дистанционные формы обслуживания в удобное время и удобном месте»,— объяснила директор управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Сибирского банка ПАО «Сбербанк» Мария Ромчанова причину продления скидки.
Евгений Шеин уверен: чтобы иметь возможность развиваться и удерживать долю на ипотечном рынке, банки продолжат развивать современные сервисные решения. «У нас благодаря внедрению в 2018 году цифровой платформы минимальный срок одобрения заявки на ипотечный кредит сократился до 10 минут»,— приводит пример управляющий операционным офисом «Абсолют банка» в Новосибирске.
В надежде на рост
Эксперты уверены, что в 2019 году отечественный рынок ипотечного кредитования будет развиваться в условиях, заметно отличающихся от прошлогодних: на него окажут влияние не только макроэкономические индикаторы Банка России, но и новации в жилищном строительстве. «Возможные изменения ценовых параметров в 2019 году будут зависеть от движения ключевой ставки Банка России, макроэкономической ситуации и конъюнктуры рынка»,— осторожно смотрят в будущее эксперты банка ВТБ, прогнозируя в этом году рост ипотечного рынка на 17%.
«Мы не исключаем еще одного повышения ключевой ставки в первом квартале 2019-го»,— признает Ирина Ярыгова, ссылаясь на аналитиков Райффайзенбанка. «Мы предполагаем, что какое-либо снижение ставок может произойти не ранее четвертого квартала 2019 года, также в этот период возможно повышение стоимости квадратного метра на 10–15%»,— продолжает начальник отдела продаж ипотечных кредитов РЦ «Сибирский», поясняя, что рост будет вызван изменениями в связи с поправками к Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ («Об участии в долевом строительстве»), а в совокупности эти факторы могут отразиться на доступности квадратного метра для потенциального покупателя.
По мнению Евгения Шеина, тренд на рост ставок сохранится как минимум до середины 2019 года, а в первом полугодии среднерыночная ставка по ипотечным программам будет держаться на уровне 11,0–11,5% годовых. «По этим причинам, если актуален квартирный вопрос, лучше зафиксировать действующие условия»,— дает совет управляющий операционным офисом «Абсолют банка» в Новосибирске. «Если же ставки начнут снова снижаться, то есть возможность рефинансировать кредит»,— предусматривает он различные варианты развития событий.
Говоря об объемных показателях, Евгений Шеин ожидает, что спрос на ипотеку сохранится на прежнем уровне, но признает наличие и оптимистичных прогнозов, которые предполагают рост на 15% относительно 2018 года. «Такому результату, во-первых, будет способствовать доступность ипотечных кредитов — среднерыночные ставки повысятся с минимальных значений до 11–11,5% годовых, но это все равно психологически приемлемый уровень»,— убежден руководитель операционного офиса, считая вторым фактором возможной положительной динамики доступные цены на недвижимость, даже с учетом прогноза роста стоимости квадратного метра.
«Мы прогнозируем дальнейшее поступательное увеличение выдач ипотечных кредитов, поскольку населению необходимо решать свои жилищные вопросы»,— согласен с коллегой начальник управления маркетинга банка «Акцепт» Вероника Сергеева.
Однако Евгения Гречихина, соглашаясь с тем, что тренд на увеличение процентных ставок будет наблюдаться в первом полугодии 2019 года, уже наблюдает снижение ежемесячных объемов ипотечного кредитования. Схожую тенденцию видит со своей стороны и Марина Сазанцева. По ее словам, в ходе рабочих встреч с менеджерами банков последние отмечают уменьшение объемов выдачи ипотечных кредитов.