Спрос со стороны инвесторов на новое жилье на юге России высок: такие сделки составляют 10–15% в общем объеме продаж. Доход от реализации квартиры, приобретенной на начальном этапе строительства, достигает 25%. При сдаче в аренду жилье окупается за 12–14 лет. Эксперты полагают, что поправки в закон о долевом строительстве и, как следствие, рост цен на недвижимость приведут к снижению доходности от перепродажи квартир и повысят популярность покупки жилья для сдачи в аренду.
Самые популярные варианты среди покупателей инвестжилья в Ростове и Краснодаре — малогабаритные однокомнатные и двухкомнатные квартиры, для которых проще найти арендаторов
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото
Деньги хранят в квартире
Приобретение жилья в крупных городах на юге России становится одним из наиболее популярных способов вложения капитала, утверждают эксперты рынка жилой недвижимости и банкиры. Аналитик ЦИАН Мария Борисова объясняет это высоким уровнем миграционного прироста и тем, что активный сезонный спрос стимулирует застройщиков возводить новое жилье. «К преимуществам инвестирования можно отнести большой выбор объектов для вложения капитала, ликвидность недвижимости и стабильный доход при сдаче объекта в аренду»,— говорит она.
Управляющий филиалом «Южный» банка «Открытие» Игорь Нестеров объясняет, что недвижимость может быть привлекательным инвестиционным инструментом для консервативных инвесторов, заинтересованных в диверсификации своего портфеля. Управляющий банком ВТБ в Ростовской области Юрий Авдеев добавляет, что подобные инвестиции требуют довольно больших первоначальных вложений, но и доходность здесь может оказаться существенно выше, чем у других активов. «При этом в связи с новыми законодательными инициативами на рынке новостроек ожидаются серьезные изменения. В 2018 году в Ростовской области наблюдался повышенный спрос на ипотечные кредиты, в том числе в качестве инвестиций в недвижимость. ВТБ по итогам прошлого года увеличил объем выдачи таких займов в два раза — до 12,2 млрд руб.»,— отмечает он.
Перепродажа может принести до 25%
По данным гендиректора ростовской компании «Лендлорд-Эксперт» Игоря Смолева, текущий инвестиционный спрос на первичном рынке жилья на юге России в среднем составляет 10–15% в общем объеме продаж. По словам Марии Борисовой, наиболее востребованы инвесторами однокомнатные квартиры со стандартной планировкой, студии и небольшие двухкомнатные квартиры. Председатель правления АСО «Комстрой» Станислав Цвиренко считает наиболее перспективными инвестсделки по покупке двух- и трехкомнатных квартир. «Сейчас действует госпрограмма поддержки семей с детьми и создан ипотечный продукт со ставкой 6% годовых. Покупатели стараются улучшить свои условия и переехать из малогабаритных квартир в более комфортные — сегодня наибольшим спросом пользуются двух- и трехкомнатные квартиры, а не однокомнатные, как ранее»,— утверждает он.
Аналитики рынка сходятся во мнении, что ключевые факторы, влияющие на выбор объекта,— расположение дома, наличие инфраструктуры, транспортная доступность и перспективы развития территории, когда речь идет о новостройках.
«Проще перепродать квартиры в тех жилых комплексах, где есть детские и спортивные площадки, а школы, детсады, поликлиники расположены в шаговой доступности»,— подчеркивает Станислав Цвиренко.
Наибольший доход от перепродажи, по словам риелторов и аналитиков, можно получить, инвестировав в квартиру на начальном этапе строительства: в этом случае прибыль составит до 25%. Руководитель отдела новостроек КУН «Титул» Александр Саломов говорит, что реальная доходность по ликвидным для инвестирования объектам на первичном рынке Ростова-на-Дону в среднем составляет 18% годовых, но есть и исключения, когда доходность может вырасти до 40%.
Что касается квартир в сданных домах, на них, по мнению экспертов, заработать не удастся. «Самые доходные инвестиции — в строящиеся дома. Цены на вторичное жилье и квартиры в сданных новых домах уже достигли максимума. Если вложить деньги в ремонт, это не даст вам дополнительного заработка, а вернуть эти деньги будет крайне тяжело»,— утверждает гендиректор ООО «СК 10ГПЗ» Юрий Тараскин.
Главным риском при покупке жилья в строящихся домах остается риск недостроя, заморозки строительства. Также существует опасность вложения средств в некачественное строительство и в дома, которые изначально продаются застройщиком по неконкурентной цене — выше аналогичных предложений.
Есть шансы вернуть вложения за 12–14 лет
Еще одним популярным вариантом вложения средств для инвесторов остается покупка квартиры для сдачи в аренду. Игорь Смолев говорит, что годовая доходность в этом сегменте составляет 4–8%. Партнер компании «Вальтер Констракшн» Вадим Тедеев отмечает, что она не слишком высока. «С учетом поиска жильцов, необходимости раз в пять–десять лет делать ремонт, платить налоги, тратить личное время на переговоры с арендаторами и решение их бытовых вопросов годовая доходность от сдачи квартиры в аренду в среднем составляет 4–5%».
По словам эксперта, вторичное жилье, особенно в старых домах, стремительно теряет привлекательность в глазах потенциальных арендаторов и может приносить еще меньше — около 3,5–3,75% годовых. Новостройки значительно более популярны. Однако большинство новых домов удалено от центра — арендаторы страдают от нехватки инфраструктуры, поэтому такие квартиры сдаются по более низкой цене, чем жилье ближе к центру города.
По данным Марии Борисовой, в Краснодаре по сравнению с Ростовом жилье более доходное и окупается быстрее. Приобретая квартиру для сдачи в аренду, покупатели могут рассчитывать на годовую доходность на уровне 7,9–8,2%. Вложения будут возвращаться около 12 лет. В Ростове уровень доходности ниже — 6,8–7,1% в год. При этом вложения чаще всего окупаются в течение 14 лет.
Юрий Тараскин добавляет, что, если сдавать квартиру посуточно, доходность может достигнуть 30% годовых.
По мнению Игоря Смолева, поправки в закон о долевом строительстве приведут к тому, что разница между ценой на старте продаж и после сдачи дома в эксплуатацию сократится до 10–15%.
«Этот тренд вкупе с фискальной нагрузкой приведет к тому, что спекулятивные сделки с коротким инвестиционным периодом будут популярны лишь после начала роста цен на недвижимость. Операции по приобретению новостроек для их последующей сдачи в аренду будут более популярны. При этом объектом приобретения будут малогабаритные однокомнатные и двухкомнатные квартиры, для которых проще найти арендатора»,— уверен он.
Ценам предрекают рост, доходности — сокращение
Аналитики отмечают, что в течение 2018 года цены на жилье в Краснодаре росли быстрее, чем в Ростове. По данным Марии Борисовой, по итогам 2018 года средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке в Краснодаре выросла на 10% — с 53,2 до 59,4 тыс. руб. В Ростове этот показатель увеличился всего на 4% — с 61,9 до 64,5 тыс. руб.
Наибольший прирост в Краснодаре пришелся на однокомнатные квартиры — на 14%, цены на двухкомнатные выросли на 7%, трехкомнатное жилье подорожало на 5%. Если в январе 2018 года однокомнатная квартира средней площадью около 40 кв. м стоила 2,08 млн руб., то через год — уже 2,38 млн руб. В то же время Вадим Тедеев обращает внимание на то, что рынок недвижимости в Краснодаре уже перегрет. «Средний срок экспозиции двухкомнатной квартиры доходит до трех месяцев»,— отмечает он.
В Ростове, по данным ЦИАН, цены на однокомнатные и двухкомнатные квартиры в 2018 году выросли на 5%, на трехкомнатные — на 2%. Если в январе 2018 года однокомнатная квартира средней площадью 39 кв. м стоила 2,46 млн руб., то в начале этого года ее стоимость увеличилась до 2,58 млн руб.
Поправки в закон о долевом строительстве, по данным участников рынка и экспертов, спровоцируют рост себестоимости строительства, приведут к повышению цен на квартиры и могут отрицательно сказаться на доходности сделок по перепродаже жилья.
«Из-за введения эксроу-счетов (открываются в банках для размещения средств от продажи квартир до сдачи домов.— Прим. авт) ликвидность будет снижаться,— утверждает Юрий Тараскин.— Многие застройщики еще со старта проекта будут устанавливать высокие цены на квартиры, так как проблем с финансированием у них не будет». По его данным, цены до конца года вырастут на 5–10%.
Рост ключевой ставки ЦБ также отразится на снижении количества сделок с ипотекой. По словам Игоря Смолева, в ближайшее время банки ожидают снижения спроса на этот вид займов.