Дефицит офисных помещений подстегивает спрос
Какие категории подорожали больше всего
В столице резко подорожали офисные помещения. По данным компании Knight Frank, в феврале средняя стоимость квадратного метра достигла 32 тыс. руб. Это на 19% выше показателей прошлого года и абсолютный рекорд за последние пять лет. Самые востребованные районы — Сити, Цветной бульвар и зона вокруг Павелецкого вокзала. На некоторых объектах рост ставок составил почти 40%.
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ / купить фото
В то же время есть и «проседающие» районы, отметил руководитель отдела исследований и стратегического консалтинга Cushman & Wakefield Денис Соколов: «Офисы в Москве дорожают, но не все и не везде. Если мы посмотрим на среднюю ставку по заключенным сделкам, то увидим минимальный рост. В реальном исчислении за прошлый год ставки выросли, по-моему, на 2% примерно. Это с учетом инфляции. Но премиальные офисы в центре выросли на 13%, офисы на окраинах упали на 16%. То есть мы сейчас видим очень большие разрывы. Допустим, если взять офис класса “А”, хорошая, дорогая сделка была бы $700, самая дешевая — $80, то есть десятикратный разрыв. При том, что средние практически не меняются. Соответственно, те, кто работает преимущественно в премиальном сегменте, сразу говорят про какой-то катастрофический рост и огромный дефицит. Но если посмотреть на рынок в целом, конечно, ситуация не совсем такая. Становится все меньше и меньше хороших качественных офисов».
В прошлом году в Москве появилось рекордно низкое количество новых офисов. Сейчас арендаторам, очевидно, не хватает помещений. Этим пользуются владельцы вакантных площадей, отметил управляющий директор Colliers International Николай Казанский: «Предыдущие три-четыре года ввод офисов падал каждый год. Сейчас он вообще находится на исторических минимумах. Конечно, у нас эта вакансия начала резко сокращаться просто потому, что у нас, даже когда экономика не растет или растет не так сильно, как хотелось бы, спрос на офисы каждый год есть. Потому что компании переезжают из старых, менее качественных зданий. Существующие компании в отдельных секторах развиваются, соответственно, у нас каждый год дополнительно на рынке уходят чистыми сотни тысяч метров, то есть это может быть и полмиллиона метров, и сейчас, когда у нас ввод на минимумах, естественно, ситуация, когда вроде как хочется расширяться, переезжать, а некуда».
Спрос на офисы растет не только со стороны крупных компаний, но и со стороны физических лиц. За год их интерес вырос примерно на 40%. Но с инвестиционной точки зрения покупка офиса — не самый логичный ход, отметил гендиректор консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых: «Покупают себе офис, 50-150 м. У кого малый, но стабильный бизнес, считают, что, в принципе, выгоднее офис один раз купить, чем постоянно платить аренду. С точки зрения инвестиционного потенциала, я бы не сказал, что это так.
Тут скорее речь идет о покупке для себя,то есть об экономии на операционных затратах при наличии определенных средств. А с точки зрения инвесторов есть смысл скорее смотреть на торговую недвижимость.
Ее гораздо проще сдать, потому что у офисов экспонирование очень длинное — 3-5 месяцев, тогда как торговые помещения уходят за месяц».
По данным игроков рынка, физические лица в среднем инвестируют в офисы суммы от 30 до 80 млн руб.