По итогам минувшего года эксперты констатируют незначительное девелоперское оживление на рынке загородного коттеджного строительства Петербурга и Ленинградской области. Количество поселков увеличилось на десять новых проектов.
Следы покупательской активности явно заметны в премиальном сегменте загородной недвижимости
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", на конец 2018 года на загородном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области в открытой продаже находилось 327 коттеджных поселков (включая 46 дополнительных очередей существующих поселков), а также 29 проектов с таунхаусами (включая восемь очередей существующих поселков). Относительно аналогичного периода 2017 года количество коттеджных поселков увеличилось на 3,2% (фактически — на десять штук), проектов с таунхаусами — снизилось на 17,1% (фактически уменьшилось на шесть проектов).
Объем рынка коттеджных поселков составил 38,2 тыс. единиц (объем введенных и заявленных объектов), за 2018 год зафиксирован прирост на 5,5%. Объем предложения коттеджных поселков зафиксирован на уровне 17,8 тыс. штук, относительно начала 2018 года снижение составило 4,7%.
С подрядом и без
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость", говорит, что участки без подряда составляют основу предложения в коттеджных поселках — на их долю приходится 70,8%. Доля данного формата к концу 2018 года увеличилась на 2,5% (в сравнении с началом года). С учетом лотов в поселках с предложением смешанной застройки (участки с подрядом и без) совокупный объем предложения участков без подряда на рынке составляет 93,1% от общего количества нереализованных лотов. Минимальное количество лотов (6,9%) приходится на поселки, где предлагаются только готовые или строящиеся коттеджи (или участки с обязательным подрядом).
Объем рынка таунхаусов на конец 2018 года составил 2,1 тыс. штук, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года это на 58,4% меньше. Объем предложения таунхаусов зафиксирован на уровне 1 тыс. штук, к аналогичному периоду 2017 года это на 53,4% меньше. В структуре предложения новых проектов коттеджных поселков за 2018 год сохраняется превалирующая доля участков без подряда.
В 2018 году открылись продажи в 33 коттеджных поселках (а также 12 очередей в уже существующих проектах) с общим количеством лотов в 4,2 тыс. штук. По сравнению с выводом новых объектов за 2017 год показатель снизился на 40% в расчете от количества поселков и на 31% по количеству объектов в них.
По данным "Петербургской недвижимости", структура предложения новых коттеджных поселков за 2018 год сопоставима с общей текущей структурой предложения: 82% лотов — участки без подряда; 8% — смешанная застройка (участки с подрядом и без). То есть 90% — это фактически предложение участков без подряда.
Спрос и предложение
"Отличием 2018 года от предыдущего стало увеличение доли новых проектов с предложением домовладений или участков с обязательным подрядом: доля достигла 10% от объема нового предложения за 2018-й, тогда как в 2017-м она составляла всего 3%",— говорит госпожа Трошева.
В целом за 2018 год на рынке таунхаусов прибавилось пять новых проектов (плюс еще шесть очередей в существующих проектах), всего на рынок вывели 0,6 тыс. секций. В этом году в сравнении с 2017 годом объем вывода лотов выше на 36% за счет как продолжения успешных проектов, так и выхода на рынок новых масштабных проектов. Новые предложения преимущественно локализованы в Тосненском и Пушкинском районах. Объем спроса на загородном рынке недвижимости Петербурга и Ленобласти за 2018 год составил 5,3 тыс. сделок (коттеджи, участки, таунхаусы), что находится на сопоставимом с предыдущим годом уровне.
В структуре продаж за 2018 год сохраняется смещение сделок в сторону участков без подряда как в фактическом выражении, так и в долях: участки без подряда — 82,8% (к 2017 году — рост на 1,8%), спрос увеличился на 2,1% от количества сделок, доля коттеджей или участков с подрядом составила 4,6% (к 2017 году — снижение на 2,2%), спрос снизился на 32% от количества сделок; доля таунхаусов — 12,6% (к 2017 году — прирост 0,5%), прирост спроса на 3,4% от количества сделок.
Как и в 2017 году, превалирующий объем спроса — на участки без подряда: 44% — в ценовой категории "до 100 тыс. рублей за сотку" и 48% — в категории "100-300 тыс. рублей за сотку. Причины прежние: отсутствие у значительной части покупателей достаточного уровня средств для единовременной выплаты за приобретение комплексного продукта "участок + дом" (откладывают на строительство дома).
Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест", говорит: "2018 год в сфере продаж домовладений в составе коттеджных поселков стал для компании вполне успешным. По итогам 12 месяцев сумма заключенных сделок в загородных объектах "Строительного треста" составила 280 млн рублей. Это в два раза превосходит показатели 2017 года. Основная покупательская тенденция, которую можно выделить за последние годы,— желание клиентов приобретать готовые дома и обеспеченные инженерией участки. Времена, когда загородные объекты приобретались на этапе установки забора, канули в Лету".
Живой сегмент
Премиальный сегмент чувствовал себя гораздо лучше на рынке загородной недвижимости. Специалисты компании Knight Frank в сегменте премиальной загородной недвижимости констатируют высокую девелоперскую активность, которая позволила пополнить рынок новыми интересными проектами, что является наилучшим результатом за последние пять лет. "Покупательская активность превысила все ожидания и позволила реализовать примерно в 1,6 раза больше коттеджей классов А и В, чем годом ранее. Динамика изменения показателя средней стоимости предложения в течение года была положительной в обоих классах",— сообщают в Knight Frank.
2018 год характеризовался существенной девелоперской активностью, в результате которой загородный рынок пополнился тремя новыми коттеджными поселками класса А и четырьмя — класса В, а также двумя дополнительными очередями проектов, ранее реализовавшихся на рынке. В коттеджном поселке "Ламбери" была возведена школа на 200 учеников. Также в этом здании будет располагаться детский сад. Данное событие является уникальным для загородного рынка Петербурга. Было объявлено, что в 2019 году откроется гоночный комплекс "Игора Драйв". Строительство такого рода инфраструктурных объектов (социальных и развлекательных) оказывает благоприятное влияние на развитие рынка загородной недвижимости.
По итогам 2018 года предложение в классе А составило 203 коттеджа, в классе В — 671 лот. В классе А, несмотря на выход трех новых поселков (58 коттеджей), предложение уменьшилось на 1% по сравнению с итогами 2017 года. На данную динамику повлиял значительный спрос на коттеджи класса А. В классе В предложение увеличилось на 29%, что произошло благодаря выходу в продажу четырех новых поселков и двух дополнительных очередей ранее реализовавшихся на рынке проектов (204 коттеджа).
На вторичном рынке отмечается сокращение предложения коттеджей. Так, по сравнению с итогами 2017 года качественных коттеджей стоимостью от 40 млн рублей, расположенных в премиальных локациях, стало меньше на 7%.
"Лидером по количеству предложений в элитном классе является Всеволожский район — 56% лотов на рынке в классе А. На втором месте — популярный Курортный район с 29% коттеджей, при этом данный объем сконцентрирован в пяти небольших клубных поселках",— отмечает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg.
На конец 2018 года наибольшее количество коттеджей класса В представлено в Ломоносовском районе — 33% лотов на рынке бизнес-класса (шесть поселков). Большое разнообразие коттеджных поселков класса В представлено во Всеволожском районе — 12 проектов, где на конец 2018 года в продаже находилось 16% предложения объектов класса В.
2018 год характеризовался высокой покупательской активностью: было реализовано 120 коттеджей высокого ценового класса, что в 1,6 раза больше, чем годом ранее. В классе А было продано на 21% коттеджей больше, чем за аналогичный период прошлого года. Средний бюджет покупки составил около 47 млн рублей, что соответствует показателю прошлого года (48 млн). Наибольшее увеличение продаж произошло в классе В, здесь они превысили показатели 2017 года в 1,7 раза, что сопоставимо с итогами 2015 и 2016 годов. Средний бюджет покупки в классе В составил около 19 млн рублей, что на 12% больше, чем в предыдущем году.
По итогам 2018 года 60% продаж на загородном рынке классов А и В пришлось на проекты "Образ жизни", "Сад времени", "Онегин Парк". Средняя стоимость домовладения класса А составила 67,7 млн рублей. Увеличение среднего показателя на 25% по сравнению с 2017 годом произошло вследствие выхода в продажу двух новых поселков в Курортном районе, благодаря чему средний показатель стоимости в районе увеличился на 29%. В Выборгском районе области и в Приморском районе города также отмечалась положительная динамика изменения стоимостей предложения. Исключением стал Всеволожский район, где показатель средней стоимости предложения уменьшился на 12% за счет выхода в продажу одного нового проекта.
В классе В средняя стоимость предложения составила 25 млн рублей, увеличившись по сравнению с концом 2017 годом на 6%. На увеличение среднего показателя повлиял выход в продажу новых проектов. В отдельно взятых районах динамика изменения стоимости характеризовалась разнонаправленным характером. Наибольшая положительная динамика отмечалась в Тосненском районе за счет выхода в продажу новой очереди поселка "Онегин Парк". Наибольшая отрицательная динамика отмечалась в Приозерском районе, где в продажу вышел более доступный по цене (по сравнению с конкурентами) поселок "Солнечный орнамент".
На вторичном рынке средняя стоимость предложения класса А составила 86,8 млн рублей, что на 7% больше показателя 2017 года. Увеличение показателя средней стоимости в совокупности с уменьшением количества элитных предложений говорит о вымывании с рынка более ликвидных по цене домовладений. При этом важно отметить, что на рынке сохраняется тенденция, когда реальные цены сделок проходят с дисконтом в 1,5-2 раза от заявленной цены.
Учитывая ретроспективную динамику первичного загородного рынка, можно отметить, что количество предложений, пополнивших рынок в 2018 году, обеспечит спрос в ближайшие два-три года. В этом плане благоприятная ситуация будет для небольших по размеру и количеству лотов поселков.
На вторичном рынке продолжится тенденция пополнения предложения домовладениями, которые были построены 10-15 лет тому назад. При этом конъюнктура будет тяготеть к рынку покупателя. Учитывая тот фактор, что продавцы стали более лояльны, ограниченное количество свободных денежных средств позволит покупателям диктовать свои условия. Поэтому клиенты с меньшим бюджетом могут рассматривать более дорогие по стоимости объекты.
Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg, резюмирует: "После нескольких лет затишья и явной концентрации внимания на городе в 2018 году наблюдалась стабильная активность всех участников загородного рынка: девелоперы стартовали с новыми проектами, а покупатели совершали свой выбор".