"Квартиру у добросовестного покупателя отнять нельзя"

В апреле Конституционный суд вынес постановление "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации", имеющее большое значение в правоприменительной практике о недействительных сделках. О том, как это постановление повлияет на правоприменительную практику в отношении сделок с недвижимостью, в интервью корреспонденту Ъ МАКСИМУ ЧЕРНИГОВСКОМУ рассказал адвокат Московской городской коллегии адвокатов МИХАИЛ ЧОПОРОВ, представлявший группу граждан, обратившихся в Конституционный суд.

— Представим себе ситуацию. Первоначальный собственник, скажем, квартиры продал ее с нарушением закона. Квартира в результате цепочки сделок купли-продажи оказалась в руках добросовестного приобретателя, т. е. у лица, которое заведомо не знало и не могло знать о незаконном характере первой сделки. Так вот, Конституционный суд признал, что в этом случае у добросовестного приобретателя отобрать приобретенное имущество нельзя.

— Как решение КС могут использовать граждане, которые уже пострадали от незаконных сделок с их жильем, если их квартиры изъяты или их собираются изымать?

— Вот пример из моей практики. Ко мне обратились граждане, которые приобрели квартиру значительно дешевле рыночной стоимости у некоей старушки. Чтобы ее купить, им пришлось продать свое старое жилье. Живут они в новой квартире, другого жилья у них нет. Впоследствии выяснилось, что женщина, продавшая им квартиру, при оформлении ее в собственность в порядке наследования скрыла тот факт, что наследником этой квартиры является не только она, но и дочь ее умершего супруга от предыдущего брака. Т. е. по закону квартира должна была принадлежать не только ей, но и падчерице, и самостоятельно продать эту квартиру без согласия совладельца она не могла. В результате падчерицей был подан иск, в котором она просила применить последствия недействительности ничтожной сделки. Исходя из сложившейся до постановления КС практики, суд вынес бы решение в пользу дочери и вернул бы ей квартиру. Таким образом мои клиенты остались бы практически без жилья и без денег, поскольку деньги, полученные от сделки, продавец давно потратила.

Исходя из постановления КС, решение будет в пользу моих клиентов, и они не потеряют свое жилье, поскольку о нарушении законодательства со стороны продавца при продаже квартиры им было неизвестно на момент сделки.

— Каков алгоритм действий "пострадавших" от неправильного применения статьи 167 ГК, т. е. тех, у кого квартиры суд уже отобрал?

— Им надо подать заявление о пересмотре решения по вновь открывшимся обстоятельствам в суд первой инстанции, тот самый, в котором состоялось первоначальное решение. На новом судебном заседании они должны сослаться на это постановление КС, которое действует непосредственно и является обязательным для всех судов.

— В данном случае новый собственник, которому досталась эта квартира, если он не знал о незаконности сделки, является таким же добросовестным приобретателем, и решение суда нельзя будет изменить.

— Как будет применяться решение КС в районных судах? Требуются ли дополнительные нормативные акты, когда они могут появиться?

— Решение КС действует непосредственно, все суды будут им руководствоваться и без специальных разъяснений. Но впоследствии, если возникнет в этом необходимость, для более правильного и точного применения этого постановления Конституционного суда в судах общей юрисдикции пленум Верховного суда может вынести разъясняющее постановление.

— Раньше наибольшие риски при приобретении квартир на вторичном рынке несли добросовестные приобретатели. Теперь их права защищены, но недостаточно защищены права собственника. Например, можно какую-нибудь бабушку принудить каким-либо преступным способом к продаже квартиры или дома за бесценок. А потом продать ее имущество через цепочку сделок, в конце которой будет добросовестный приобретатель. Преступники получат от этого выгоду из-за разницы между ценой приобретения и рыночной стоимостью имущества.

Отсудить свое имущество у нового приобретателя собственник, та же бабушка, сможет, если докажет, что в отношении ее был преступный умысел и имущество было изъято у нее помимо ее воли. А преступный умысел мошенников можно доказать лишь в ходе уголовного судопроизводства. Бабушке потребуется нанять адвоката, который бы представлял ее интересы в качестве потерпевшей, а также для того, чтобы он собрал доказательства, обосновывающие требование о возврате имущества в гражданском процессе. Не у каждого гражданина найдутся деньги на оплату услуг квалифицированного адвоката, и в этом плане собственники становятся более уязвимыми.

— Если возникают ситуации, когда некие лица запугивают вас, пытаясь заставить продать имущество, не надо бояться обращаться в компетентные правоохранительные органы. Кроме того, перед подписанием любого рода бумаг собственник, естественно, должен проконсультироваться с юристом. Я думаю, со временем страховые компании разработают страховой продукт для защиты собственников от подобного рода рисков.