Москва не даром строится

Московский стройкомплекс — одна из самых закрытых для посторонних отраслей городского хозяйства. "Ъ-Дом" попытался выяснить, какие компании формируют строительный рынок и кто на нем является наиболее значимым игроком.

Нерушимый блок строителей и чиновников

Попытки составить рейтинг московских строительно-инвестиционных компаний заранее обречены на провал. Реальных объемов не знает и не называет практически ни одна компания из лидеров московского рынка. Поэтому мы пошли по другому пути, попытавшись показать основные связи между компаниями и структуру рынка. Заметим, что в схему собраны в основном компании, работающие на рынке недвижимости не просто как подрядные строительные организации, а как инвестирующие строительство жилья, офисной и торговой недвижимости за счет собственных средств. Схема не является исчерпывающей, но позволяет получить общее представление о раскладе сил в стройкомплексе столицы.

Первое, что бросается в глаза, когда начинаешь изучать систему взаимосвязей строительных организаций в Москве,— абсолютная непрозрачность этого сектора городского хозяйства. Причина в том, что в Москве весь или почти весь строительно-инвестиционный рынок зависит от городских властей, в руках которых находится главный ресурс — распределение площадок под строительство.

Советник мэра, руководитель компании "Ингеоком" Михаил Рудяк признает, что в Москве городские подряды составляют около половины рынка. К этому надо прибавить еще "коммерческую" деятельность Комплекса архитектуры и строительства, и мы получим, что до 80% строительных работ в городе проводится либо на бюджетные деньги, либо при непосредственном участии городских структур. Оставшиеся 20% — это или строительство на федеральных землях, или на микроскопическом количестве площадок, полученных в результате открытых конкурсов.

Более того, заметные игроки на рынке прямо или косвенно принадлежат либо городу, либо отдельным чиновникам. Или как минимум находятся с этими чиновниками в "дружеских отношениях". Так, компании "Организатор" и "Трансстрой" почему-то выигрывают тендеры вице-премьера Бориса Никольского, а "Ингеоком" — главы департамента инвестиционных программ строительства города Леонида Краснянского.

Строительные организации постепенно переходят в собственность городских структур. Так, Первая ипотечная компания, в которой у города есть существенная доля, купила ДСК-2, а близкий к городским властям "Мосфундаментстрой-6" приобрел у частных лиц контрольный пакет акций СУ-83. Даже заместитель начальника оперативно-распределительного управления Москвы Ирина Сергеева в свое время признала, что большинство крупных строительных компаний — "родные дети" городской администрации.

Каждому — по потребностям

В прошлом году, по данным главы Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Владимира Ресина, в столице построено 4,2 млн кв. м жилья. При средней себестоимости $350-400 за квадратный метр получается, что рынок строительных работ только в жилом секторе составил более $1,5 млрд.

По экспертным оценкам, объем строительства нежилой недвижимости и инфраструктуры, включая транспортные коммуникации, не может быть меньше этой суммы. То есть в итоге общий объем работ в строительной отрасли Москвы получается никак не меньше $3 млрд. Реально же эта сумма, учитывая дорожное строительство, не может опускаться ниже $4 млрд (достаточно вспомнить, что только строительство Лефортовского туннеля обойдется минимум в $1 млрд).

По типам домов рынок жилой недвижимости делится так: 40% в стоимостном выражении приходится на типовое панельное и панельно-монолитное жилье, более 55% — на монолитное, панельно-монолитное и монолитно-кирпичное жилье, из которого немногим более 10% составляют элитные дома. Как ни странно, но при всей любви россиян к кирпичу полностью кирпичных домов в Москве строится немного — менее 5%, в то время как в Питере, например, доля "кирпича" достигает 20%. По метражу доли монолитного и панельного жилья примерно равны, хотя в 2003 году, по мнению экспертов, монолит станет более популярным. По монолитной технологии уже сейчас строятся как доступные дома в районах массовой застройки, так и элитные особняки "клубного" типа.

Большинство строительных компаний готово заняться любым проектом, к реализации которого располагает полученная по случаю площадка. Тем не менее определенная специализация у разных девелоперских компаний есть. Панельные домостроители могут работать с индивидуальными проектами, но вряд ли выйдут на рынок элитной недвижимости. Девелоперы, работающие в бизнес-классе, могут для престижа построить элитный дом, но основу элитного рынка составляют небольшие компании, создающие один-два объекта в год.

Массовое панельное строительство. Именно этот сегмент работает в том числе и на социальное жилье, поэтому жестко заадминистрирован. Требования, предъявляемые к компаниям: низкая цена жилья, высокая скорость строительства и способность осваивать колоссальные объемы. Здесь работают в основном предприятия, имеющие собственное производство стройматериалов: ДСК-1, ДСК-2, ДСК-3, МСМ-5, МФС-6 и СУ-155 На них приходится 90% панельной застройки города. Причем на долю ДСК-1 приходится 40% "панели", возводимой в столице, что составляет немногим меньше 1 млн кв. м жилья в год.

Стоит отметить, что даже ДСК, изначально ориентированные на производство "панелей", сегодня все активнее выходят на рынок монолитного строительства. В целом же "панельщики" постепенно оккупируют сегмент дешевого жилья по индивидуальным проектам, но в верхнем среднем ценовом сегменте их успехи не так заметны. Здесь работают в основном крупные частные застройщики, реализующие многоквартирные комплексы "пониженной элитности".

Основной покупатель этого жилья — так называемый средний класс. Это означает, что сильно повышаются требования к качеству строительства и к месту. Существенный фактор — четкое социальное позиционирование дома, вплоть до профессий наиболее вероятных жильцов. Слово "престижность" горит здесь на каждом проекте яркими буквами. В этом секторе самая большая конкуренция, самые сильные PR-менеджеры и рекламщики, ибо очень много зависит от того, как каждый конкретный комплекс удастся подать потенциальным покупателям.

В элитном секторе требуется самое высокое качество, обеспечить которое способны далеко не все. Невероятное внимание к деталям — а их великое множество. Местоположение — один из основных факторов, а это означает сверхвысокую цену земли и исключительную квалификацию специалистов, отвечающих за "вход в площадку". Технический парк, используемый в этом секторе, принципиально иной. Работают здесь в основном частные компании, реализующие один-два проекта в год.

Нежилой недвижимостью занимаются либо крупные многопрофильные строительно-инвестиционные компании, либо относительно небольшие специализированные компании, реализующие проекты класса А. Строительство инфраструктурных объектов за счет городского или федерального бюджета ведут приближенные к городским властям компании.