Апартаменты бьют рекорды продаж в Петербурге по итогам 2018 года. Существенная доля сделок — инвестиционные, с заявляемой доходностью от 8 до 15%. Однако действующих объектов пока недостаточно для того, чтобы инвесторы могли быть уверены в гарантированности таких показателей.
Рынок апартаментов Петербурга можно считать прецедентом на рынке недвижимости России, такого инвестиционного инструмента практически больше нет ни в одном городе страны, хотя в других странах этот формат активно развивается
Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ / купить фото
По оценкам экспертов апарт-комплекса Valo, по итогам 2018 года объемы продаж апартаментов в Петербурге могут превысить показатели прошлого года в 2,5 раза. Ожидается, что будет реализовано около 4,8 тыс. юнитов. В прошлом году было продано около 2 тыс. апартаментов. Более половины от общего объема продаж — 60% — приходится на сервисные юниты, которые чаще всего приобретают с инвестиционной целью и целью получения пассивного дохода. И количество таких сделок стабильно растет. В настоящее время в Санкт-Петербурге реализуется 18 проектов инвестиционных апартаментов. За последние несколько лет спрос на этот тип апартаментов вырос на 243%, то есть в 3,5 раза. По прогнозам аналитиков, данная тенденция будет продолжена в дальнейшем.
Как отмечает генеральный директор Hospitality Management Блейк Андерсон-Бунтз, рынок апартаментов Санкт-Петербурга можно считать прецедентом на рынке недвижимости России. По его мнению, такого инвестиционного инструмента практически больше нет ни в одном городе, хотя формат в других странах активно развивается. «Инвесторам с разным капиталом предоставляется возможность вложить свои деньги, по сути, в гостиничный бизнес. Проекты сервисных апартаментов наполняют трехзвездочный сегмент средств временного размещения. Апартаменты именно этой категории наиболее интересны, по моему мнению, как инвестиционный продукт, потому что покрывают не одну, а несколько целевых аудиторий. Здесь могут останавливаться те, кто выбирает гостиничный сервис, и те, кому привычно арендовать квартиру. Работа с такими разными целевыми аудиториями — это безусловное преимущество апартаментов, которое при грамотной работе управляющей компании обеспечит инвесторам высокую доходность»,— говорит Блейк Андерсон-Бунтз.
Золотые горы
Аналитики рынка отмечают, что инвестиции в традиционные квартиры постепенно теряют популярность. В настоящее время доля инвестиционных покупок по жилой недвижимости составляет порядка 10–15%. Причина — снижающаяся доходность. По данным аналитиков, среднегодовая доходность инвестиций в традиционные квартиры за десять лет сократилась до 3%. Наибольшие показатели этот формат вложений демонстрировал в 2006–2008 годах, когда был зафиксирован максимальный рост цен на жилье, считают эксперты. Десять лет назад на перепродаже квартиры можно было заработать от 75 до 100%, при ее сдаче в аренду — 15–20% годовых. Сейчас этот показатель сократился в пять раз по обоим направлениям и, как правило, не превышает уровень инфляции. По словам аналитика рынка недвижимости Сергея Бобашева, заработать на перепродаже недвижимости в настоящее время практически невозможно, что привело к уходу с рынка инвесторов, рассчитывающих на выгодную реализацию актива через какое-то время. «Вложения в строящиеся объекты пока окончательно не потеряли актуальность, однако стали более рискованными. Риски повышаются за счет большой конкуренции и переизбытка предложения в некоторых локациях»,— отмечает эксперт.
Девелоперы, которые предлагают инвестиционные апартаменты, заявляют от доходности от 8 до 15% в зависимости от проекта. Однако несмотря на то, что этот сегмент недвижимости для вложений стремительно набирает популярность, достаточного количества уже действующих проектов, по опыту которых можно было бы говорить о том, что обещания действительно соответствуют реальности, пока нет.
Со всей бдительностью
Некоторые эксперты полагают, что зачастую заявляемая девелоперами доходность такого рода активов явно завышена. Кроме того, на рынке практически нет профессиональных компаний, имеющих опыт управления апарт-отелями. Председатель комитета по Asset Management НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов», управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольга Шарыгина советует инвесторам внимательно просчитывать все риски вложений в апартаменты.
Один из рисков — существенная часть объекта будет продана как жилье, что приведет к смешению форматов. Кроме того, на рынке недостаточно подтвержденных умений и навыков достижения высокой доходности у девелопера и планируемой управляющей компании зачастую нет. Также существует риск, что девелопер не учел все особенности локации, рынка, спроса и конкуренции, не разработал концепцию, что может привести к низкой загрузке и невысоким тарифам на аренду. Эксперты также напоминают, что в ближайшее время все комплексы с апартаментами должны пройти обязательную сертификацию в качестве средств временного размещения. Но гарантии, что все объекты смогут это сделать, у участников рынка нет. Вопросы есть и к ликвидности юнитов. Сейчас заявляется, что при необходимости актив можно выгодно и быстро реализовать. Но, предупреждает Ольга Шарыгина, в ближайшие два-три года может произойти затоваривание рынка, обусловленное выходом большого объема вторичного предложения.
С учетом этих рисков эксперты советуют при выборе проекта ориентироваться на опытных игроков рынка. «Крупные инвесторы осведомлены относительно реального состояния рынка как жилой недвижимости, так и апартаментов. В частности, могут определить наиболее успешных и сильных игроков рынка. Уверенно можно говорить, что принимаемые решения о вложении средств являются взвешенными и продуманными. Современные инвесторы выбирают выгодные, надежные проекты, к которым и относится проект апарт-отеля Valo»,— отмечает генеральный директор ООО «Вало Сервис» (управляющая компания апарт-отеля Valo) Константин Сторожев.
По словам начальника отдела по работе с проектами компании Miele Андрея Ботьева, несмотря на все сложности, рынок недвижимости остается одним из самых перспективных с точки зрения капиталовложений. «На рынок выводятся все более качественные и продуманные объекты, включающие благоустроенную территорию, чистовую отделку, меблировку и полное техническое оснащение. Нет никаких сомнений, что востребованными будут в первую очередь именно такие объекты. Отдельная задача состоит в том, чтобы разработать проект, удовлетворяющий потребности клиентов по цене, соответствующей уровню заявленного объекта»,— говорит он.
По прогнозам экспертов, в 2019 году на рынок в основном будут выходить проекты сервисных апартаментов как наиболее востребованного сейчас покупателями сегмента. Со стороны инвесторов в 2019 году будет продолжаться рост спроса на апартаменты в привлекательных, обжитых локациях, с интересной внутренней инфраструктурой и высокой доходностью. Также стоит ожидать смещение интереса покупателей в сторону полноценных апарт-отелей, которые изначально выходили на рынок с продуманными концепциями, включая гостиничные технологии и рациональные планировки.