Новая схема финансирования проектов защитит дольщиков, но у банков и застройщиков пока больше вопросов, чем ответов.
18 января в ресторане «Россинский» в рамках визита официальной делегации Крыма в Уфу состоялся разговор на тему «Новые правила долевого строительства». Он был организован медиахолдингом «РБК Уфа» в формате делового завтрака.
В обсуждении приняли участие представители Совета министров Республики Крым, органов государственной власти Башкортостана, руководители и специалисты компаний-застройщиков, кредитных организаций, члены общественных организаций, риэлторы. Вместе они обсудили преимущества и трудности, которые принесли с собой новые поправки в федеральный закон об участии в долевом строительстве.
Был представлен опыт Башкортостана, который мог бы быть использован для развития жилищного строительства в Крыму. Речь шла о развитии системы жилстройсбережений и о реализации проектов через некоммерческую организацию «Фонд развития жилищного строительства».
Как показали итоги голосования экспертов, в 2019 году цены на жилье вырастут, ипотека подорожает, но изменения в сфере жилищного строительства не будут критичными для отрасли. Больше всего новые правила ударят по небольшим застройщикам.
Для Крыма главная проблема перехода на эскроу-счета — неразвитая банковская система.
Заместитель председателя Совета министров, министр финансов Республики Крым Ирина Кивико:
«Мы не видим проблемы в том, что крупные игроки будут наращивать ввод жилья, а в этом нет никаких сомнений. Банковская система у нас на полуострове точно не готова. Она представлена всего тремя системными банками – большими по меркам Крыма. Банки в Крыму работают с малым бизнесом и не могут дать большие суммы в силу своей капитализации. Это дополнительная нагрузка на бизнес, которая приведет к удорожанию квадратного метра. В Крыму стоимость квадратного метра жилья сопоставима с ближним Подмосковьем».
Заместитель председателя Совета министров Республики Крым Михаил Селезнев:
«Мы попали под санкции, и те банки, которые представлены у нас, дают совершенно другие процентные ставки. Те тревожные сигналы, которые мы получаем от застройщиков, говорят о том, что переход к новой схеме финансирования — это пока больше проблема, чем позитив».
В Башкортостане есть успешный опыт перехода на эскроу, но вопросов и у госорганов, и у участников рынка тоже немало.
Генеральный директор ООО ИСК «Агидель-ИнвестСтрой» Филюс Ишбулатов:
«Мы уже работаем по эскроу-счетам. Ужесточение правил игры, конечно, не пройдет безболезненно. Некие застройщики уйдут с рынка, но это и хорошо, потому что появятся дополнительные гарантии. Мы прошли довольно тернистый путь, но мы преодолели его благополучно и меньше чем за шесть недель.
На некоторое время рынок, конечно, просядет. Но основной пул уфимских застройщиков сможет работать. Имея полмиллиарда рублей оборотных средств, можно легко получить кредитную линию на 2-3 млрд рублей, что позволит, во всяком случае, не «просесть», это точно. Я считаю, что банковский сектор готов».
Госкомстрой Башкирии видит сложности в нынешней системе взаимодействия застройщиков, банков и государства и готовит предложения по смягчению действия закона на рынок.
Заместитель председателя Госкомитета Республики Башкортостан по строительству и архитектуре Артём Ковшов:
«Задача субъектов Российской Федерации – довести до Минстроя РФ, до Государственной Думы, что критерии к застройщикам мы должны определять сами. Субъект Российской Федерации должен понимать, с кем работать дальше, и вырабатывать критерии».
«Происходящие изменения — положительные, только надо выстроить все взаимодействия: государства и застройщиков, государства и банков, банков и застройщиков. На это потребуется минимум полгода».
«Очень много пока вопросов к банкам. И дело не в том, что банк не хочет. А в том, что банк не может – с точки зрения своих внутренних инструкций, методологий, установок Центрального банка. В этой системе должны работать все банки. С 1 июля вся денежная масса, которая шла застройщикам, пойдет в кредитные организации. Но не все они, к сожалению, готовы».
Объем выдачи ипотечных займов в новом году существенно не сократится, считают сами банкиры. Более того, не исключен некоторый рост.
Директор башкирского филиала Россельхозбанка Алексей Самсонов:
«На мой взгляд, спрос будет расти, потому что сверхсущественного роста процентных ставок не будет. Перед нами стоит социальная задача: наши ипотечные программы должны быть доступны для максимально широких слоев населения. И линейка у нас достаточно широкая. Например, для семей у которых родился ребенок после 1 января 2018 года, есть программы, где ипотеку можно получить даже под 6% годовых. В прошлом году мы выдали ипотечных кредитов на сумму более 4 млрд рублей, прирост по выдаче на текущий период составил порядка 32 процентов. Текущий портфель составляет почти 9 млрд рублей – именно по ипотеке».
Управляющий филиалом Банка «Уралсиб» в Уфе Марат Мавлеев:
«Мы не ожидаем существенного падения объема ипотеки. Спрос, если и не будет расти, то сохранится. Отчасти может измениться структура – станет чуть меньше «первички» и будет чуть больше «вторички». Скорее всего, появятся инструменты господдержки. К тому же, практика показывает, что в большинстве случаев разница в процентной ставке в 1% для клиентов несущественна».
Руководитель пресс-службы Ассоциации кредитных и финансовых организаций Республики Башкортостан Дмитрий Рудзит:
«Закон – это явление императивное. Его нужно исполнять. Но закон откровенно сырой. Зажимание гаек никогда не приводило к положительному эффекту. Нам нужно говорить о том, как в сложившихся условиях выполнять поставленные задачи».
Исполнительный директор Ассоциации организаций предпринимательства, член Общественной палаты Республики Башкортостан Ирина Абрамова:
«Любые ограничения для бизнеса — это плохо. Мы всё время ждем, когда же будут созданы механизмы для того, чтобы бизнес развивался, а получаем систему ограничений. Я вижу в этом снова – ухудшение условий для ведения бизнеса».
Член Ассоциации по взаимодействию профессиональных риэлторов Республики Башкортостан Светлана Енина:
«2019 год будет очень сложным. Падения спроса, думаю, не будет. Но большой процент застройщиков уйдет с рынка, их банкротство опять-таки приведет к увеличению количества «обманутых» дольщиков».
Большинство экспертов выразили мнение, что поставленная Президентом России задача по увеличению объема жилищного строительства в стране до 120 млн квадратных метров решаема, но в горизонте до 2024 года это труднодостижимая цель.
Эльвира Латыпова, МедиаХолдинг РБК УФА
