Последний триллион застройщиков

Девелоперы запаслись деньгами перед реформой отрасли

По итогам 2018 года девелоперы Москвы и Подмосковья выручили за проданное жилье рекордную сумму — впервые в истории рынка это более 1 трлн руб. Но повторить этот успех в наступившем году застройщикам вряд ли удастся: переход на новые схемы финансирования строек и повышение ставок по ипотеке приведут к резкому снижению спроса.

Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ  /  купить фото

Совокупная выручка застройщиков жилья Московского региона (Москва, Новая Москва и Подмосковье) впервые превысила 1 трлн руб.: такую сумму компании собрали по итогам 2018 года. Это следует из подсчетов аналитического центра ЦИАН. Крупнейшие по размеру выручки застройщики — ПИК Сергея Гордеева, «Инград» Романа Авдеева и «Самолет девелопмент» Михаила Кенина и Игоря Евтушевского. В «Инград» сообщили “Ъ”, что по предварительным результатам управленческой отчетности выручка выросла на 278% и составила 53,3 млрд руб. (у ЦИАН — 42,3 млн руб., на 218%). В «Самолет девелопмент» подтвердили динамику прироста — более 30% за 2018 год. Выручку этой компании ЦИАН оценивает в 41,1 млрд руб. В ПИК отказались от комментариев до публикации официального отчета. В ЦИАН посчитали выручку компании в 197,8 млрд руб., рост за год составил 12%. В четверг «Дон-Строй Инвест» сообщил, что по итогам 2018 года его общая выручка достигла 68 млрд руб., что стало абсолютным максимумом за 25 лет существования компании.

Темпы роста выручки девелоперов в прошлом году оказались рекордными и превысили динамику продаж. Выручка увеличилась на 30% за год, а количество проданных договоров долевого участия (ДДУ) — на 20%. В 2017 году почти не было никакой динамики выручки по сравнению с 2016 годом. Продажи новых квартир росли, несмотря на рекордное пополнение рынка новыми проектами на начальной стадии строительной готовности. За год в продажу вышли 660 новых корпусов, это 10,6 млн кв. м (в 2017 году — 610 корпусов площадью 8 млн кв. м). Почти весь прошлый год московские застройщики повышали цены, чтобы регулировать объем продаж жилья нулевой строительной готовности: с начала года квартиры подорожали в среднем на 8%, до 200 тыс. руб. за 1 кв. м. В некоторых проектах динамика цен оказалась даже выше прироста на 20% за счет готовности дома.

Участники рынка объясняют ажиотаж кардинальными изменениями в отрасли, которые произойдут во второй половине этого года. Ключевое нововведение заключается в том, что с 1 июля 2019 года девелоперы больше не смогут финансировать стройки деньгами покупателей квартир: все средства придется держать на специальных эскроу-счетах до сдачи дома в эксплуатацию. Застройщикам придется брать кредиты. Таким образом, стоимость денег вырастет с текущих 1,2% (столько девелоперы отчисляют в Фонд защиты прав дольщиков с каждого ДДУ) до 6–7%, оценивают в Рейтинговом агентстве строительного комплекса (РАСК). Это приведет к росту цен примерно на 15%, обещают девелоперы. В первой половине текущего года на рынок будет давить растущее предложение, так как его участники постараются запустить продажи в наибольшем количестве проектов до переломной даты.

Девелоперы пока рассчитывают на положительную динамику выручки и объема продаж в этом году, хотя ожидания скромнее итогов прошлого года. В «Самолет девелопмент» закладывают рост объема продаж на 20%. Директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» (выручка в 2018 году составила 39,5 млрд руб., прирост на 58%) Дмитрий Цветов более пессимистичен: «Динамика продаж будет зависеть от рынка ипотеки, мы склонны прогнозировать сокращение спроса до 20%».

По словам одного из собеседников “Ъ”, большинство участников рынка больше не планируют увеличивать продажи за счет количества лотов. «Главное — сохранить прирост выручки, повышая в том числе цены»,— указывает он. Но возможности застройщиков поменять ценник в этом году будут ограничены: за последние два месяца ставки по ипотеке поднимались дважды и сейчас в среднем выше 10,5% (в середине 2018 года достигали 9,5%). Если ставки продолжат расти, отмечает гендиректор РАСК Николай Алексеенко в июле может возникнуть «стрессовая ситуация» — выросшая стоимость ипотеки и скачок цен на жилье, которую будет сложно преодолеть без вмешательства государства.

Екатерина Геращенко

Картина дня

Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...