Прорыв «квадрата»

Согласно плану, в 2018 году строительные компании Ижевска должны были ввести 320 тысяч квадратных метров жилья в многоквартирных домах. Почти половина от этой цифры – 140 тысяч «квадратов» – на счету девелопера КОМОССТРОЙ. Это абсолютный рекорд как для данной компании, так и для Ижевска в целом: подобными показателями отдельные застройщики могли похвастаться разве что в советское время. О других итогах года в строительной отрасли, а также о том, чего нам ждать дальше, рассказал коммерческий директор компании КОМОССТРОЙ Александр Кузнецов.

— Московские девелоперы уже называют 2018 год рекордным по уровню спроса на жилье. Это справедливо и для Ижевска?

— Да, совершенно справедливо. Для нашей компании уходящий год стал абсолютно знаковым: мы ввели в эксплуатацию 140 000 квадратных метров жилья, а это больше 2500 квартир. И мы действительно перевыполнили все планы по продажам. Это связано не только с отличной работой нашего маркетингового отдела, но и с тем, что в этом году в принципе был очень высокий спрос на квартиры. Несмотря на то, что покупательская способность населения снижается, сделок было много, в том числе – с привлечением ипотеки. Если раньше соотношение ипотечных сделок к традиционным было примерно 50 на 50%, то в 2018 году оно изменилось, и сейчас это примерно 60 на 40% в пользу ипотеки.Уверен, эту же тенденцию отмечают и другие крупные девелоперские компании Ижевска.

— С чем это связано?

— В этом году в принципе сложилась очень благоприятная ситуация с ипотекой: ставки держались на минимальном уровне, и даже те, кто пока не планировал покупку квартиры, решили не упускать такую возможность. Кроме того, произошли изменения в законодательстве. С июля 2019 года квартиры в строящихся домах будут продаваться по новой схеме, когда покупатель кладет деньги на специальный эскроу-счет, а застройщик сможет их снять только после того, как сдаст дом. Мы сами буквально на днях зарегистрировали первый в Ижевске договор с использованием эскроу-счета. Сейчас мы работаем по новой схеме с покупателями жилых комплексов «Скандинавия» и «Республика», продажи в которых вот-вот начнутся. С другой стороны, абсолютное большинство наших объектов строилось без привлечения банковского финансирования. Исключение – «Колизей», который мы строили с участием Сбербанка, так как нам важно было отработать механизмы проектного финансирования с крупнейшим банком страны – в том числе и для того, чтобы подготовиться к ситуации с эскроу-счетами.

— Как закон об эскроу-счетах повлияет на строительную отрасль?

— Безусловно, цель у этого нововведения благая — обезопасить участников долевого строительства и сохранить деньги граждан в случае банкротства застройщика. Однако это означает, что в цепочке «покупатель – застройщик» появится еще одно звено — банк. А так как банки берут на себя часть рисков, то совершенно нормально, что они будут на этих рисках зарабатывать. Вероятнее всего, это приведет к увеличению цен на жилье. Да, на этот счет существуют разные мнения и прогнозы, но, на мой взгляд, все утверждения о том, что введение эскроу-счетов никак не скажется на стоимости квартир – ложь и манипуляция общественным мнением. И те, кто это понимает, естественно, не собираются ждать повышения цен и покупают квартиры сейчас. Отсюда – скачок спроса.

В целом за последние год-два стоимость подключения дома к сетям резко выросла: если раньше в цене квадратного метра эти расходы составляли примерно 3 тысячи рублей, то сейчас они доходят до 6 тысяч на метр. Изменились и нормы по проектированию, связанные с созданием комфортной среды для маломобильных групп населения. Это очень важное для нашей страны нововведение, которое мы полностью поддерживаем, однако оно повлекло за собой изменения в экономике проектов, так как если раньше продаваемые площади квартир в жилом доме составляли до 80%, то сейчас по некоторым нашим проектам этот коэффициент упал до 65%. Таким образом, даже самые благие изменения законодательства, увы, не делают жилье более доступным с точки зрения его цены. И, наверное, разумным решением будет брать квартиру именно сейчас – пусть даже в ипотеку. Тем более что ставки пока еще не очень высоки и вполне могут быть перекрыты уровнем инфляции в ближайшие годы.

«Республика» как визитная карточка Ижевска

— Если в Ижевске сейчас так велик спрос на жилье, может быть, настало время, чтобы сюда пришли новые игроки? Федеральные застройщики, например?

— Ижевск не интересен крупным компаниям по объективной причине: здесь они не получат той прибыли, которая возможна в городах-миллионниках. Рентабельность девелоперских компаний в таких городах как Ижевск сегодня находится на уровне 10%, и федеральным игрокам нет смысла строить здесь что-то ради таких показателей. Не забывайте, что себестоимость строительства везде примерно одинаковая, но в крупных городах цена квадратного метра значительно выше: скажем, в Казани это 72 тысячи рублей против 49 тысяч в Ижевске. Кстати, это одна из причин, почему компания КОМОССТРОЙ, в свою очередь, выходит на рынок Казани – в том числе и в рамках решения проблем обманутых дольщиков, как мы делали это в Ижевске. Скажем честно: мы хотим развиваться. Цены на жилье в Казани выше, что позволяет реализовывать даже самые амбициозные проекты. В Ижевске мы в любом случае должны подстраиваться под покупательские возможности горожан, и потому такие яркие и интересные проекты как, например, жилой комплекс «Республика», к сожалению, не являются для нас самыми прибыльными.

— «Республика» — действительно очень амбициозный проект, который будут обсуждать еще очень долго. В чем его уникальность, кроме выбранного места застройки – участка в самом центре Ижевска?

— С точки зрения технологий такого в Ижевске еще не делал никто. По инновационности и технологичности ЖК «Республика» сопоставим с небоскребами Москвы и Петербурга, такими как «Москва-сити» и «Лахта-центр». Сейчас мы ведем переговоры с подрядчиками и поставщиками, среди которых несколько крупных мировых компаний – например, японская AGC (Asahi Glass Company*), немецкая Schuco*, бельгийская Reynaers*. Многие удивляются смелости и амбициозности этого проекта для Ижевска, тем более что подобного нет даже в соседних городах-миллионниках. Но нам важно сделать что-то действительно значимое для города, пусть даже нам и не удастся много заработать на этом проекте. К слову, цены на квартиры в этом комплексе, – а их продажа начинается буквально на днях – оказались вполне ожидаемы для наших покупателей. Еще до начала продаж в «Республике» было забронировано почти 20% квартир, и сейчас, когда мы выставляем цены, то практически не получаем отказов. Другими словами, нам удалось достичь баланса по соотношению цена/качество/престиж и предложить ижевчанам жилье действительно премиум-класса. Кроме того, мы уверены, что башни «Республики» и с точки зрения архитектуры станут визитной карточкой Ижевска.

О сотрудничестве с финскими архитекторами и кировскими девелоперами

— При этом 90% ваших покупателей все-таки приобретают не премиум-жилье, а квартиры класса «комфорт». Расскажите об этих проектах. Что интересного вы запускали в 2018 году?

— Знаете, мы действительно гордимся теми проектами, которые мы запустили в этом году и подготовили к запуску в следующем. С нашей точки зрения, они гармоничны с точки зрения архитектуры, удобны с точки рения среды, комфортны с точки зрения планировочных решений, которыми мы особенно гордимся. Наконец, это просто красивые дома. Я говорю, например, о жилом комплексе «Скандинавия» на улице Ленина, в котором уже продана вся первая очередь, хотя до завершения строительства еще год. «Скандинавия» очень нравится нашим клиентам, ее даже рекламировать не нужно: покупатели просто приходят к нам в офис, просматривают каталог и моментально выбирают именно «Скандинавию». Еще один яркий наш проект — «Норвежский лес» в районе улиц 10 лет Октября и Цветочной. Здесь мы так же придерживаемся скандинавского стиля с его эко-темой, используем приглушенные природные цвета в отделке, да и сам комплекс будет расположен в зеленом районе, в окружении лесопосадок и дачных участков. Его «фишка» – прогулочные аллеи, которые будут пронизывать не только дворы, но и сами дома, проходя насквозь через них.

Наконец, среди проектов 2018 года я бы выделил ЖК «Молоко и мед» на проспекте Калашникова. Цепляющее название, не правда ли? Мы придумали его, вдохновившись скульптурами коров, которые увидели в одном из европейских городов. Подобные скульптуры, кстати, будут украшать дворы наших домов. В целом же это идеально продуманный, комфортный для жизни ЖК со смарт-планировками квартир, удобными общими холлами и просторными дворами.

— Чего ждать вашим покупателям в 2019-м?

— В первую очередь это квартал в финском стиле, который появится возле ТЦ MetroCash&Carry*. Для этого проекта мы привлекли иностранных специалистов — знаменитое финское архитектурное бюро «Тикканен», — и получился абсолютно уникальный для Ижевска микрорайон, этакий кусочек Финляндии, комфортный и экологичный. Однако над планировками для этого квартала мы работали сами, а когда передали их финнам, те сказали: ребята, нам даже добавить нечего, вы сделали практически идеальное жилье, которое полностью соответствует скандинавским представлениям о комфорте.

Еще один интереснейший проект, который составит прямую конкуренцию кварталу в финском стиле, — это новый микрорайон на улице Берша, у которого пока нет названия, но есть концепция. Над ней работало международное архитектурное бюро CreativeProject* — в частности, оно работало над проектированием жилых комплексов Красной Поляны, многих знаковых объектов в Астане в сотрудничестве с такими мировыми звездами архитектуры, как Адриан Смит, Гордон Гилл (конгресс-центр «Экспо»), НорманФостер (фонд и библиотека Президента Республики Казахстан) . Их проект нас поразил: он кардинально отличается от всего, что когда-либо возводилось в Ижевске. Пока не буду раскрывать всех подробностей, скажу лишь, что мы запланировали на Берша очень комфортный микрорайон с отличными планировками, удобными парковками за пределами двора и бульваром, вдохновением для которого послужила Кремлевская набережная в Казани.

— Этот проект как-то связан с вашим же «Ритейл-парком» — территорией, которую инвесторы могли бы застраивать общественно-деловыми объектами?

— Наш новый жилой микрорайон появится в составе трех проектируемых микрорайонов площадью около 100 га, с общей площадью квартир более 600 тыс. квадратных метров. Мы не спешили что-то здесь строить, так как тут присутствовала другая компания, и мы понимали: нет смысла возводить одновременно много жилья в районе, который пока недостаточно развит с точки зрения инфраструктуры. Кроме того, в одиночку мы бы застраивали эти 100 га на протяжении 30 лет. И мы пришли к выводу, что гораздо эффективнее зайти на этот участок несколькими компаниями, чтобы увеличить темпы создания инфраструктуры — все-таки этот фактор очень влияет на покупательский спрос. Поэтому один микрорайон на Берша мы застраиваем сами, а второй – наши партнеры по освоению этого района, девелоперская компания «Железно» из Кирова. У них своя концепция, она отличается от нашей. При этом школу — общую для обоих микрорайонов, коммуникации, – мы будем строить совместно.

Но у нас есть и еще один участок — как раз тот самый «Ритейл-парк». Пока мы не торопимся его чем-то заполнять, так как понимаем, что в Ижевске сейчас достаточно и торговых, и офисных центров. Однако, когда на Берша появятся новые микрорайоны, расклад уже будет совсем другим: новым жителям этого района нужно будет куда-то ходить за покупками, развлечениями. Мы надеемся, что рано или поздно в наш город все равно придут такие гиганты как IKEA* или Mega*, и мы готовы будем предложить им удобную площадку. Еще один вариант — строительство здесь Ледового дворца. В свое время эту идею выдвинуло правительство, и мы сразу заявили, что готовы безвозмездно передать участок под эти цели.

— А если говорить в целом об итогах года, каким он был?

— С одной стороны, он был очень плодотворным: мы росли, развивались, придумывали все новые проекты. Вообще Ижевск в плане жилого строительства – один из передовых городов: несмотря ни на что, у нас строится множество новых, современных, инновационных объектов, в которых очень комфортно жить.

*Асахи Гласс Компани, Шуко, Рэйнарс, Метро Кэш энд Кэрри, Креатив Проджект, Икеа, Мега

На правах рекламы

Коммерческое наименование застройщика «ООО «Комос-Строй». Проектную декларацию объекта смотрите на сайте Единой информационной системы жилищного строительства наш.дом.рф.