Ставка вошла в историю

В 2018 году ипотечный рынок в Краснодарском крае побил рекорд 2017-го по объему выдачи жилищных кредитов. По словам экспертов, это произошло на фоне рекордно низкой ставки. Однако в 2019 году она будет расти

По данным Банка России, за десять месяцев 2018 года банки выдали на покупку квартир в новостройках Краснодарского края 34 тыс. ипотечных кредитов на сумму 62 млрд руб. Это ощутимо больше, чем за тот же период 2017-го, когда население получило 23 тыс. кредитов в общем объеме 39 млрд руб. При этом Кубань сохраняет уверенное лидерство в разрезе Южного федерального округа. В Ростовской области с января по ноябрь этого года выдали 28 тыс. кредитов на 50 млрд руб., а в Волгоградской области — 17 тыс. ипотечных займов на 28 млрд руб. Как в сентябре этого года писала „ЭР”, эксперты предсказывали Кубани очередной ипотечный рекорд, и уже сейчас можно говорить о том, что этот прогноз сбылся. Таким образом, успешный для ипотечного рынка 2017 год был лишь началом его роста.

Суммы росли, а ставки нет

В 2018 году увеличился и средний размер кредита на покупку жилья в Краснодарском крае. По данным исследования Национального бюро кредитных историй (НБКИ), в октябре он достиг 1,9 млн руб., что на 181 тыс. больше, чем в третьем квартале 2017 года (плюс 10 %). При этом наиболее крупные суммы в рамках ипотеки привлекали люди возрастом от 40 до 49 лет. Молодежь и старшее поколение банки кредитуют не столь охотно. «Прежде всего это связано со сложностью расчета кредитного риска по данной группе граждан, у многих из них недостаточно понятная для банка кредитная история»,— пояснил генеральный директор НБКИ Александр Викулин.

В связи с этим, по подсчетам Национального бюро кредитных историй, рекомендуемый для комфортного погашения ипотеки средний размер семейного бюджета для жителей Кубани также возрос — до 57,1 тыс. руб. в месяц. Хотя он так и остался намного ниже среднероссийского уровня — 70,3 тыс. руб. То есть доступность ипотеки в Краснодарском крае была и остается ощутимо выше, чем во многих других регионах страны. Однако, по данным «Эксперт РА», Кубань входит в Топ-20 субъектов РФ с наиболее высокой просроченной задолженностью по ипотеке — она занимает в нем тринадцатую строчку с показателем 1,4 % от общего количества выданных жилищных кредитов, уступая Москве, Красноярскому краю и республике Алтай, но обгоняя такие регионы, как Челябинская и Кемеровская области, а также Ставропольский и Забайкальский края.

В моде готовое жилье

По мнению директора федеральной риэлторской компании «Этажи» в Краснодаре Вадима Камалова, в 2018 году люди перестали беречь деньги до лучших времен и начали активно вкладывать их в недвижимость. В первую очередь этому способствовала самая низкая в истории средняя ипотечная ставка (порядка 9,5 %), а также отложенный спрос — те, кто давно хотел улучшить жилищные условия, решились это сделать.

По данным «Эксперт РА», в 2018 году продолжилась концентрация ипотечного рынка в руках крупных банков с государственным участием. Как рассказал управляющий розничным филиалом ВТБ в Краснодарском крае Виктор Тусиков, половина кредитного портфеля филиала (31 млрд руб.) приходится именно на ипотеку. Он заверил, что ипотека осталась драйвером рынка и в 2019 году вряд ли потеряет ключевую роль в кредитном портфеле. «Снижение процентных ставок и улучшение действующих ипотечных программ положительно сказалось на росте жилищных кредитов»,— сообщил господин Тусиков.

Доступность ипотеки в Краснодарском крае была и остается ощутимо выше, чем во многих других регионах страны. Однако, по данным «Эксперт РА», Кубань входит в Топ-20 субъектов РФ с наиболее высокой просроченной задолженностью по ипотеке

Недвижимость в ипотеку в городах края берут разную. Так, по данным пресс-службы ВТБ в Южном федеральном округе, в Краснодаре зафиксирован повышенный спрос на новостройки (60 % от всех ипотечных покупок недвижимости), а в Сочи в тренде готовое жилье (85 %).

Управляющий Краснодарским отделением Сбербанка Андрей Орешко сообщил, что в 2018 году население в основном предпочитало покупать в ипотеку готовую недвижимость. «Вторичный фонд динамично растет, в том числе за счет постоянного пополнения сданными в эксплуатацию новостройками. К тому же не все покупатели готовы приобрести жилье на стадии строительства, многие хотят купить квартиру и сразу заехать в нее»,— заявил он. При этом чаще в ипотеку покупали двухкомнатные квартиры и однокомнатные студии, жилье большой площади было не в приоритете.

Средний срок кредитования в 2018 году увеличился. Как отмечают в «Эксперт РА», даже несмотря на низкие ставки, слабый рост доходов населения заставляет людей выбирать более длинные сроки кредитования, чтобы уменьшить размер ежемесячного платежа. В частности возросла популярность ссуд сроком от 20 до 25 лет и более. Хотя все еще половину кредитов берут на срок от 10 до 20 лет.

Ниже уже не будет

По словам Вадима Камалова, рынок уже отреагировал на повышение ключевой ставки Банка России до 7,5 % (на 0,25 %), однако рост рыночных ставок был пропорциональным — также на доли процента. Далее, по его мнению, все будет зависеть от последующего поведения регулятора и международной обстановки. «Разумеется, экономические санкции в отношении нашей страны и другие факты мировой политики оказывают влияние на уровень ставок. Если мыслить позитивно и допустить, что ничего экстраординарного в этом смысле в 2019 году не произойдет, то, вероятно, мы увидим умеренный рост ипотечной ставки — порядка 1,5 %. В целом, несмотря на ускорение инфляции, связанное с повышением НДС, ипотечный рынок продолжает расти и сейчас. В том числе благодаря отложенному спросу населения на недвижимость, который еще не удовлетворен. Вероятно, что и в ближайшие годы он будет сохраняться. Думаю, что в первом полугодии 2019 года мы увидим увеличение количества ипотечных сделок, так как 1 июля вступят в силу очередные поправки в ФЗ №214 «О долевом строительстве», обязывающие всех девелоперов привлекать средства дольщиков не напрямую, а на эскроу-счета в банках, что спровоцирует рост цен на недвижимость»,— пояснил Вадим Камалов. Андрей Орешко допустил снижение рыночной ставки в следующем году лишь при условии, что снизится и ключевая ставка регулятора.

В агентстве «Эксперт РА» согласны с тем, что давление на строительную отрасль в связи с изменениями в законодательстве в первое время оживит ипотечный рынок. «Ожидание повышения цен на новостройки может привести к кратковременному всплеску спроса на «первичку» во втором полугодии 2018-го и первой половине 2019-го, однако в горизонте двух-трех лет мы прогнозируем прирост выдач ипотеки в основном за счет кредитования на покупку вторичного жилья»,— сообщили в агентстве. В целом, в «Эксперт РА» сомневаются в том, что ипотечному рынку снова удастся повторить рекорд, поставленный в 2018 году. Вероятнее, что ипотечный рынок начнет стагнировать или постепенно сокращаться.

Михаил Лукашов