Заявление городских властей о возможном прекращении строительства в Петербурге апартаментов вызвало у профессионалов замешательство. Стричь всех под одну гребенку — плохая идея, уверены игроки рынка.
Строительство апарт-комплексов может привлечь поток частных инвестиций в экономику региона
Фото: Хуберт Голстейн, Коммерсантъ / купить фото
Власти намерены проанализировать рынок и провести ревизию комплексов с апартаментами. Декларируемая цель — прекратить возведение псевдожилья. О том, что глава города поручил внимательно изучить рынок и сделать соответствующие выводы, заявил ранее вице-губернатор Игорь Албин в ходе обсуждения очередных поправок в городской Градостроительный план. Чиновник подчеркнул, что проблема апартаментов заключается в том, что при их проектировании не учитывается целый ряд параметров, касающихся обеспечения социальными объектами и парковочными местами, озеленения и транспортной доступности. Но анализ строящихся проектов с апартаментами — только начало. Как было отмечено, возведение апарт-комплексов в принципе может быть прекращено. По мнению властей, смешение жилой и коммерческой застройки, которое произошло, негативно сказывается на городской среде. Впрочем, апартаменты попадают в опалу уже не в первый раз. Ранее звучали заявления о том, что такие проекты необходимо приравнять к жилью и обязать застройщиков возводить всю необходимую инфраструктуру. Однако тогда инициатива так и осталась на уровне предложений. По словам генерального директора Knight Frank St. Petersburg Николая Пашкова, юридически статус апартаментов до сих пор не определен. В связи с этим нет законных оснований запретить реализацию таких проектов. "Если у апартаментов квартирная планировка, то их, конечно, можно отличить от номера в гостинице. Но если речь идет о студии, то фактически разницы на глаз не будет. При этом законом не запрещено продавать частным лицам нежилые помещения в гостинице. В связи с этим сложно представить себе правовой инструментарий для того, чтобы запретить возведение апарт-отелей",— уверен эксперт.
Назвать своими именами
И в прошлый раз, и в этот игроки рынка в один голос повторяют: все проблемы апартаментов от того, что нет сформированного понятия и характеристик. По сути, сейчас на рынке есть два параллельно существующих формата. Один — комплексы, которые имеют мало отличий от обычных жилых объектов. Их в силу градостроительных ограничений нельзя было реализовать на конкретном участке. Апартаменты в них, как правило, приобретают для собственного проживания, в том числе семьи с детьми. Для таких проектов действительно есть смысл серьезно обсуждать вопрос с обеспечением социальной и всей остальной инфраструктурой. Наравне с ними в городе есть и другой формат. Это объекты, которые предназначены в большей степени для временного проживания, то есть, по сути, являются частью гостиничной инфраструктуры города, средствами размещения, которые проходят соответствующую сертификацию. Соответственно, требования к их наполнению должны отличаться от тех, которые применяются к жилым комплексам. К примеру, социальные объекты, в частности, детские сады и школы, практически неактуальны. По мнению генерального директора ООО "Вало Сервис" (управляющая компания апарт-отеля Valo), председателя Экспертного совета по апартаментам РГУД Константина Сторожева, сейчас происходит смешение понятий, которое равняет как действительно непродуманные проекты, "псевдожилье", которое называется словом "апартаменты" только с целью обхода градостроительных ограничений, так и настоящие апарт-отели. Президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Игорь Горский уверен, что так называемое псевдожилье было характерно для ситуации трех-пятилетней давности, когда девелоперы пытались обойти градостроительные ограничения и реализовывать на участках под коммерческую функцию якобы жилые проекты. "Но этот формат имеет много ограничений, что довольно быстро осознали покупатели и потеряли интерес к такого рода проектам. Сейчас же в основном развиваются сервисные апартаменты,— говорит Игорь Горский.— В этом формате апарт-отели имеют сразу несколько социальных функций: пополняют городской номерной фонд для средне- и долгосрочного проживания, обеспечивают предложение для корпоративных арендаторов, легализуют арендный рынок в целом". По его мнению, апарт-отели — это не жилье и не гостиницы. "Это отдельный кластер, с которым властям вряд ли стоит бороться запретами. Напротив, необходимо выработать схемы взаимодействия и сформировать цивилизованные рыночные отношения",— считает господин Горский.
В копилку номерного фонда
По данным Knight Frank St. Petersburg, без учета мини-отелей на рынке действует 367 гостиниц и малых отелей с суммарным номерным фондом 28,6 тыс. номеров, из них 280 позиционируются в категории "три звезды", 68 — в категории "четыре звезды" и 19 — в категории "пять звезд". По мнению экспертов рынка, в городе по-прежнему недостаточно отелей категории "три-четыре звезды", особенно на фоне растущей популярности Петербурга как туристического и делового центра. В прошлом году город третий год подряд был признан лучшим европейским городским туристическим направлением в Европе, получив награду World Travel Awards. По данным аналитического агентства "Турстат", Петербург находится на втором месте по объему туристического потока среди других российских городов и демонстрирует положительную динамику. В 2017 году его посетили 7,5 млн человек, включая 3,8 млн иностранных туристов. Эксперты уверены, что апарт-отели могут стать частью гостиничной инфраструктуры и восполнить недостаток средств размещения. "Апарт-отели — это в первую очередь объекты туристической инфраструктуры города. Именно качественные апарт-комплексы могут решить наблюдающийся в Петербурге недостаток качественного размещения в среднем ценовом сегменте, самом популярном у туристов по всему миру",— отмечает Константин Сторожев.
По данным Knight Frank St. Petersburg, в Петербурге к концу третьего квартала 2018 года продажи велись в 41 комплексе апартаментов, что на 14% больше по сравнению с итогами 2017 года. Суммарная площадь строящихся проектов, находящихся в продаже, достигла рекордного значения в 641 тыс. кв. м. Игорь Горский отмечает, что апарт-отели — это тренд на рынке недвижимости на ближайшие пять-семь лет. По словам руководителя департамента долевого строительства корпорации "Адвекс. Недвижимость" Ольги Морозовой, сейчас заявлено несколько интересных проектов. Это и элитные объекты в историческом центре, и бизнес-класс, и апарт-отели комфорт-класса. "Рынок апартаментов будет развиваться, доля такой недвижимости на рынке Петербурга будет увеличиваться. Только за прошедший год рынок апартаментов вырос в полтора, а то и в два раза по количеству юнитов, плюс в связи с вступлением в силу изменений в 214-ФЗ в ближайшее время, возможно, их станет еще больше. Постепенно рынок становится более "распробованным" со стороны покупателя",— отмечает она. По данным руководителя КЦ "Петербургская недвижимость" Ольги Трошевой, более половины реализованных апартаментов приходится на студии. Второй по популярности тип юнитов — однокомнатные.
При этом на рынке апартаментов наблюдается ситуация постепенного наращивания доли проектов именно сервисного формата, выступающего в качестве альтернативы гостиничному сегменту недвижимости. "Основной мотив покупки апартаментов — инвестиционный, преимущественно для сдачи в аренду. Реже апартаменты используются для собственного проживания, так как приобретаемая недвижимость, как правило, не является единственной для покупателя",— отмечает Ольга Трошева.
К тому же, добавляет Константин Сторожев, строительство апарт-комплексов способно привлечь поток частных инвестиций в экономику региона. Этот потенциал сейчас сильно недооценен, а тем временем 80% покупателей сервисных апартаментов — инвесторы. "Люди готовы вкладываться в развитие туристической отрасли, но сейчас они могут лишиться такой возможности, если вместе с псевдожильем в опалу попадут настоящие апартаменты",— настаивает он.
Пока новая волна противостояния властей и застройщиков апартаментов опять сводится к обсуждению форматов и их характеристик. Вместе с тем сформированная структура предложения говорит как раз о том, что перевес действительно на стороне апарт-отелей для временного размещения.