Часть девелоперов, для которых традиционным местом реализации проектов были окраины Петербурга, постепенно меняет форматы своих жилых комплексов в попытках создания комфортной среды и ищет новые возможности в "сером поясе" Северной столицы.
По сравнению с застройкой окраин города, редевелопмент территорий в центре связан с большими затратами и рисками, но и класс нового жилья здесь, как правило, выше
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Границы роста
Интерес девелоперов к участкам вблизи КАД привел к появлению огромных новых районов с отсутствием или минимальным объемом транспортной и социальной инфраструктуры. Больше повезло Парнасу и Мурино, рядом с которыми есть станции метро, меньше — Кудрово, лишенному станций метрополитена и железной дороги.
По мнению президента группы RBI Эдуарда Тиктинского, возможностей роста подобных районов в глубь Ленинградской области не так много, а в ценовом сегменте, к которому относится жилье у КАД, для многих потребителей важна близость метро. "Да и весь периметр КАД как зону перспективной застройки вряд ли можно рассматривать. Направления перспективного строительства все-таки ограничены инфраструктурой: вылетными магистралями, съездами с кольцевой",— говорит он.
Президент группы RBI отмечает, что на Парнасе, в Мурино и Кудрово жилье максимально "усушенное" — некий необходимый минимум, квадратные метры и крыша над головой. "Уверен, если у человека есть возможность смотреть не только на цену, он выберет продукт более высокого качества, в котором можно будет не просто жить, а жить комфортно и получать радость от этого. При этом называть подобные районы "гетто" не стоит. "Гетто" — синоним социального неблагополучия. Но это неправильное определение. В таких районах покупает жилье много молодых людей, для которых это первая собственная квартира, много жителей из других регионов. Если люди нашли два-три миллиона рублей на покупку новой квартиры, вряд ли они социально неблагополучные",— считает господин Тиктинский.
Территории в границах КАД постепенно застраиваются, но существует множество свободных земельных участков и за пределами кольцевой дороги, и они, безусловно, будут интересны застройщикам, отмечает руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (входит в Setl Group) Ольга Трошева. "Мурино, Кудрово и Парнас находятся в лидерах спроса в Петербурге и пригородах: цены здесь на треть ниже, чем в городе, при этом постепенно развивается как социальная, так и торгово-сервисная, транспортная инфраструктура",— говорит она.
По словам эксперта, эти районы часто выбирают для покупки первого жилья молодые семьи, семьи с детьми по причине невысокой стоимости и наличия таких элементов инфраструктуры, как торговые центры и магазины шаговой доступности, кафе, салоны красоты и фитнес-клубы. Другие пригороды Петербурга, добавляет Ольга Трошева, также обладают достаточным строительным потенциалом: ведутся переговоры о продаже земли или уже заявлены новые проекты в Мурино и Буграх, в Новосаратовке и Янино.
"Серый" рынок
Отказ от строительства жилых комплексов в районах массовой застройки, таких как Мурино, Кудрово и Парнас, не является принципиальной позицией Glorax Development, говорит управляющий директор компании Дмитрий Коновалов, но на текущий момент участков в этих локациях у девелопера нет. "Это не значит, что мы не рассматриваем данные территории под застройку для работы в будущем. Хотя, безусловно, земельные участки, приближенные к центру Петербурга, тому же "серому поясу", будут для Glorax Development в приоритете. На наш взгляд, сейчас это наиболее перспективные локации",— отмечает господин Коновалов.
Компания Etalon Group также придерживается достаточно консервативного подхода при выборе земельных участков и убеждена в большом потенциале центральных локаций и близких к ним в границах Петербурга. "География наших проектов в полной мере отражает эту позицию, а рост продаж служит подтверждением того факта, что у покупателей сегодня возрастают требования к качеству жилья и они обращают все больше внимания на расположение комплекса, инфраструктуру района, обеспеченность парковками и планировку придомовой территории",— говорит генеральный директор Etalon Group Дмитрий Кашинский. В Петербурге реализовывать качественные проекты на протяжении многих лет позволят редевелопмент территорий и развитие "серого пояса", в то время как в Ленинградской области сейчас возникло избыточное предложение, считает он.
Ольга Трошева солидарна: развитие "серого пояса" — это крайне перспективное направление, а участки бывших промпредприятий отличаются близостью к центру города, зачастую обладают видовыми характеристиками, находятся в кварталах со сложившейся транспортной и социальной инфраструктурой.
"На конец третьего квартала 2018 года объем рынка жилья, возводимого на территориях редевелопмента, оценивается в 2,9 млн кв. м, что составляет треть от общего объема рынка Петербурга. Наибольший объем предложения жилья в зоне редевелопмента сосредоточен в Московском (21%), Невском (16%) и Выборгском (15%) районах города",— уточняет госпожа Трошева.
Перспективы спроса
Говоря о наиболее востребованных в ближайшем будущем форматах жилья, Эдуард Тиктинский отмечает, что недвижимость в "сером поясе" и малоэтажное загородное жилье вряд ли будут конкурировать между собой. "Комфорт-класс и бизнес-класс в новых жилых локациях, примыкающих к историческому центру, или малоэтажная застройка в 5-10 км от города — этот выбор зависит от личных предпочтений человека, жизненной позиции, от того стиля жизни, который он хочет вести. Оба формата востребованы и перспективны, последние лет восемь мы работаем и с тем, и с другим",— подчеркивает он.
По словам президента RBI, компании интересны участки, в том числе и под крупные проекты, где уже в настоящее время возможно строительство жилья. "Интересны любые участки, на которых близость к центру города позволяет строить в сегментах бизнес-класса и комфорт-класса, и, конечно, элитные локации. Естественно, дополнительное преимущество — наличие проекта планировки и градплана участка",— добавляет он.
В целом, по словам господина Тиктинского, компания стремится реализовывать "знаковые проекты", предоставляя клиентам продукты и сервисы, превосходящие их ожидания по своему уровню и качеству, то есть создавать продукты с более высокой добавленной стоимостью, чем конкуренты, поэтому сегмент эконом-класса не входит в сферу интересов RBI.
Пригородная зона сохранит свою популярность для тех, кто выбирает жилье недорогое, но обладающее тем же набором характеристик, что и жилые комплексы в городской черте, считает Ольга Трошева. В текущем году, напоминает она, компания Setl City вывела на рынок несколько новых объектов: часть из них строится на территориях редевелопмента в Выборгском и Невском районах Петербурга, часть — в популярных Московском и Приморском районах.