Генеральный директор ГК А101 Сергей Качура о том, как облик Новой Москвы меняется каждые полгода.
Фото: Пресс-служба "А101"
Если шесть лет назад еще можно было понять людей, рассматривающих ТиНАО отдельно от остальной Москвы, то теперь эта позиция выдает человека, плохо знакомого с городом. Это полноценная его часть, которая сегодня демонстрирует наиболее благоприятный этап своего развития с инвестиционной точки зрения. Попадая сюда, понимаешь, как быстро тут все развивается. Облик локации меняется каждые шесть месяцев: появляются новые дороги и развязки, жилые дома, торговые центры, офисные или промышленные объекты. Драйва, жизни и пресловутого never sleeps здесь сегодня едва ли не больше, чем в любом другом районе Москвы. Оно и понятно: здесь развитию не мешают ограничения сложившейся застройки.
Системные изменения может подтвердить самый спорный, казалось бы, для данной локации критерий — динамика развития сегмента коммерческой недвижимости. Вакантность проекта Comcity (8%), например, всего лишь незначительно уступает Павелецкому кластеру (6%) и уже ниже, чем в офисах «Москва-Сити» (около 10%). Да, в целом в Новой Москве доля незанятых офисных площадей пока выше — 30% против среднемосковских 11%. При этом за пределами МКАД, так же, как в целом по Москве, снижается вакансия. Тяготение бизнес-запроса к большим площадям и изменения во внутригородской логистике качнули маятник интереса корпораций от центра и даже ТТК в сторону территорий, способных предложить интересные альтернативы. Поэтому в локации офисных пространств класса А составляет практически чуть менее 50% от всего объема предложения — и что это, как не явный признак скорого успеха локации?
Если смотреть не только на офисы, а вообще на все виды коммерческих помещений, то доля востребованных площадей в ТиНАО в ближайшие несколько лет составит до 30–40% от общей застройки. Также меняется фокус спроса. Сегмент стрит-ритейла был вне конкуренции в силу объективной необходимости насытить территорию инфраструктурой, но сейчас интерес инвесторов смещается в сторону локальных торговых центров с сильной составляющей досуга и социальных коммуникаций, а также офисных помещений, презентационных площадок и митинг-пойнтов. Сегодня только в торгово-сервисных объектах ГК А101 создал более 3 тыс. рабочих мест. По нашим прогнозам, к 2023 году количество рабочих мест увеличится до 10 тыс. В первом поясе развития земель ГК А101 в настоящий момент может быть востребовано около 90 тыс. кв. м качественных торговых площадей (Коммунарка и Прокшино).
Конечно, во многом нужную динамику развития территории задает расположение: локация удачно зажата — с одной стороны престижным Юго-Западным административным округом, традиционным интеллектуальным центром столицы, а с другой — научно-производственным кластером Троицка и Калужской области. За системность развития отвечает транспортный каркас — новые станции метро и четыре дорожные артерии: Киевское, Калужское и Варшавское шоссе, а также трасса Солнцево—Бутово—Видное. Сюда же можно отнести близость к двум международным аэропортам — Внуково и Домодедово.
Но сейчас тренд меняется, и главным драйвером прогресса становится человек, а вернее, то, что он и территория могут дать друг другу. Вместе с консультантами мы проанализировали человеческий потенциал территории: в ближайшие пять лет количество населения в пределах 10-минутной транспортной доступности от участков, пригодных для реализации подобных проектов, вырастет в 35 раз за счет прироста населения от вводимого жилья и стремительного развития транспортной инфраструктуры.
Поэтому сейчас мы готовимся вывести на рынок офисный проект с торговой и досуговой составляющими в районе станции метро «Прокшино». Формат только кажется знакомым: мы намерены поменять представление о современной деловой среде, как уже сделали это с жилой. Нам нужно будет совершить качественный скачок относительно рыночных стандартов, потому что к началу продаж мы окажемся в конкурентной среде — все предпосылки для этого имеются. Плюс мы должны здраво понимать, что арендатору должен быть стимул в виде эффективных пространств в сочетании с более низкой ставкой аренды.
В торговые и офисные центры еще два-три года назад приходили в поисках низких арендных ставок, а также те, кто видел в этой территории большой потенциал. Сегодня ясно, что те инвесторы оказались самыми дальновидными, как минимум заняв неплохую позицию на своей нише рынка в новой локации. Среди тех, кто уже выиграл и может заметно развить успех, хочется отметить, конечно, сектор FMCG: близость к самому глобальному, пожалуй, в России рынку покупателей с высоким уровнем потребления делает проект в этой сфере выгодным уже в ближайшей перспективе. Это увидели не только российские, но и зарубежные корпорации, что можно считать лучшим маркером перспективности территории и аргументом против «страшилок» некоторых иностранных экспертов о якобы высоких рисках инвестиций в Россию.
При этом ТиНАО в основном застраивается большими проектами, которые можно приравнять к КОТ фактически, но не юридически и которые предполагают смешанный функционал территории. Вместе они формируют совершенно новый облик города, который по своему наполнению и предлагаемому образу жизни заметно ближе к европейскому типу даже по сравнению с другими округами Москвы.
Приток идей и компаний, связанных со здоровьем, образованием или lifestyle, сама социальная активность жителей показывают, что здесь появился совершенно новый тип горожанина. Уровень «человеческого капитала» крайне высок: локация привлекает хорошо образованных, экономически активных и трудоспособных людей. Это дает территории ТиНАО новые возможности для привлечения ресурсов.
Вместе с тем участникам развития ТиНАО важно уже сейчас думать о том, как сохранить интерес молодых и перспективных людей к территории спустя 10 или 20 лет. Неизбежную смену приоритетов мы видим по своим жителям. Им становится важно, чтобы локация вызывала у них определенные эмоции, а также давала новые способы взаимодействия с городом.
И если качество жилой застройки достигается архитектурно-планировочными решениями, то для развития высокого уровня качества городской среды в целом требуются инженерные и транспортные сети нового поколения. Они понадобятся для наладки электронных коммуникаций с городскими службами, «умного» освещения и дорожного регулирования, станции Wi-Fi и заряда электромобилей, полноценных маршрутов для самокатов, сегвеев и т. п. Все это тоже гораздо проще делать в условиях greenfield, даже при необходимости строить всю инфраструктуру «с нуля», чем в сложившейся застройке. Мы готовы включиться в проект Минстроя РФ «Умный город» — это поможет совместными усилиями опробовать и внедрить новые инфраструктурные стандарты в рамках ТиНАО, чтобы здесь сформировалась новая отраслевая практика в этой области. Развивающийся округ Москвы, пожалуй, лучшая площадка для обкатки технологий будущего. В конце концов, Tesla родилась не в умирающем Детройте, а в прогрессивной и состоятельной Калифорнии.