В Свердловской области эксперты отмечают самое динамичное развитие ипотечного рынка за последние несколько лет. По данным Центробанка, объем кредитного портфеля ипотеки в регионе достиг 201 млрд руб., что на 9,3% больше показателей прошлого года. Эксперты связывают положительную динамику со стабильной конъюнктурой рынка недвижимости, которая весь год демонстрировала рост. Впрочем, застройщики отмечают, что сегодня количество квартир начало сокращаться, а цены на оставшееся жилье уже превысили показатели прошлого года.
Фото: Сергей Коньков, Коммерсантъ / купить фото
Высокий спрос и сокращение предложения
В Екатеринбурге общее число квартир на вторичном рынке сократилось на 18%, а средняя цена за кв. м выросла до 70 тыс. руб.(в 2017 году — 66,6 тыс. руб.). Об этом сообщил руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков. Он пояснил, что цена повышается из-за ухода с рынка самых дешевых вариантов. «Сегмент со стоимостью до 65 тыс. руб. за кв. м сократился на треть — около 33,4%. Наиболее распространенная цена на вторичном рынке осталась на прежнем уровне — 2,6 млн руб., однако количество объектов уменьшилось до 300 (в 2017 году их было около 420)», — рассказал господин Хорьков. По его словам, рост объектов наблюдается в более дорогом сегменте: сегодня на рынке присутствует 120 квартир стоимостью 15 млн руб.(в 2017 году их было 110).
Согласно статистике УПН, самыми популярными остаются объекты, построенные за последние десять лет, выбор в этом сегменте сократился на 27%. «Сегодня рост цен сдерживается высоким предложением на первичном рынке. Однако и в этом сегмент текущая ротация предложения уже не такая высокая, как летом, а объем продаж по-прежнему значителен», — сообщил господин Хорьков.
Тенденцию роста цен демонстрирует и рынок первичной недвижимости. По данным УПН, за три квартала 2018 года этот показатель вырос на 4,5%. Аналитики связывают это с досрочным выполнением графика строительства и плана продаж. Так, в августе на первичном и вторичном рынке в совокупности было заключено рекордное количество сделок — 5,5 тыс. А к осени, по статистике УПН, объем жилья в стадии строительства вышел на докризисные показатели 2014 года и составил 2,8 млн. По итогам трех кварталов аналитики положительно оценивают объем предложения на первичном рынке — к продаже готово более 20 тыс. квартир. Однако из-за высоких темпов продаж спроса они прогнозируют сокращение предложений уже в ближайшее время.
В целом состояние рынка недвижимости его участники оценивают положительно. «Девелоперы прогнозировали сложный год из-за изменений в законе о долевом строительстве (принят 1 июля 2018 года), однако крупные компании оказались к ним готовы и не пострадали. Новое законодательство повлияло на поведение жителей — они стали активнее приобретать жилье», — сообщил директор группы ЛСР на Урале Владимир Крицкий. По его словам, наибольший всплеск спроса в компании наблюдали в июле — тогда показатель превысил значения предыдущих лет. «За девять месяцев объем заключаемых договоров и их сумма увеличились на 37% и 47% соответственно по сравнению с предыдущим годом», — отметил господин Крицкий. Он добавил, что таких показателей помогла добиться не только законодательная инициатива, но и рекордно низкие ставки по ипотеке. По словам директора, сегодня компания ЛСР реализовала порядка 70% сделок с помощью заемных средств.
«В нашей компании доля проданного жилья в ипотеку составила около 60%»,— сообщил генеральный директор компании «Синара-Девелопмент» Тимур Уфимцев. Несмотря на рост рынка, он признался, что «от души порадоваться продажам» не может, а ситуацию спроса на недвижимость оценивает как «истеричную». «Это не рыночная тенденция, к которой мы пришли, а “искусственное” оживление рынка, которое произошло из-за отвлеченных факторов — “похорон” долевки и снижения ипотечной ставки», — пояснил господин Уфимцев. Он полагает, что люди торопятся купить квартиру или заключить договор об участии в долевом строительстве, потому что понимают, что вскоре цены снова повысятся. Поэтому, по мнению застройщика, ситуация не будет стабильно радовать участников и продлится недолго.
Ипотека — драйвер развития рынка недвижимости
Крупные застройщики отмечают, что стимулом для покупки жилья послужили низкие ставки по ипотечному кредиту. Участники финансового рынка эту тенденцию подтверждают — количество заключенных сделок по ипотеке в этом году значительно выросло.
За десять месяцев ВТБ в Свердловской области выдал 7,9 тыс. ипотечных кредитов на сумму 16,4 млрд руб. «Объем выдач ипотеки вырос более чем в полтора раза — на 57% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года»,— сообщил управляющий розничным бизнесом ВТБ по Свердловской области Алексей Долгов. Он добавил, что в филиале ВТБ по Свердловской области сумма среднего ипотечного кредита поднялась на 9% и составила более 2,1 млн руб. «Это выше средней суммы ипотеки в УрФО — она равна 1,9 млн руб.», — подчеркнул господин Долгов.
Эксперт полагает, что ипотека стала привлекательнее из-за минимального уровня ставки в 9,3% и стабильных цен на недвижимость, которые ранее фиксировали аналитики. Среди драйверов роста ипотеки господин Долгов отмечает и ее рефинансирование. Доля сделок по рефинансированию в 2018 году составила 14% общего объема выдач регионального филиала ВТБ, когда в прошлом году она равнялась всего 6%. «Те, кто брал ипотеку в предыдущие годы под более высокие проценты, получили возможность сэкономить, уменьшив срок кредита или сумму ежемесячного платежа», — пояснил господин Долгов.
В Абсолют Банке сообщили, что за десять месяцев выдали ипотеку на сумму более 2,5 млрд руб., в прошлом году этот показатель составлял более 1,6 млрд руб. «Рост выдач произошел не только за счет низких ставок и привлекательных условий программ, но и благодаря запущенной в начале года цифровой платформе. Она позволяет узнать решение по кредиту за 25 минут в офисе риелтора»,— пояснила руководитель Абсолют Банка в Екатеринбурге Светлана Ковалева. Она добавила, что небольшой рост сделок по сравнению с прошлым годом наблюдается на вторичном рынке недвижимости — с 75% до 77%. С начала года выросла и сумма ипотеки на вторичное жилье — с 1,7 млн руб. до 2,1 млн руб. Как пояснила госпожа Ковалева, это связано с подорожанием квадратного метра жилья и стремлением уральцев приобретать более комфортные и просторные квартиры.
Впрочем, в банке отмечают уменьшение среднего размера первоначального взноса при покупке квартиры в ипотеку. По сравнению с 2016 годом показатель снизился на 7% и составил 31% от полной стоимости объекта. «Это объясняется популярностью программ некоторых ипотечных банков из топ-10, когда размер ставки не меняется от величины первоначального взноса. В этом случае выгодно внести минимальную сумму собственных средств, например, 20%, а оставшуюся часть накопленных денег направить на ремонт, покупку мебели и бытовой техники»,— сообщила госпожа Ковалева.
В банке «ДельтаКредит» сообщили, что сумма выданной ипотеки выросла на 19,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. «В Свердловской области банк выдал ипотечные кредиты на сумму 1 млрд руб. Средний размер ипотеки снизился по сравнению с прошлым годом на 4,2% и составил 1,76 млн руб.», — сообщила руководитель банка ДельтаКредит Алена Зиновьева. Она отметила, что в этом году «условия для приобретения недвижимости в ипотеку максимально комфортные». «Впервые за долгое время купить квартиру в ипотеку в Екатеринбурге стало выгоднее, чем снимать, благодаря низким ставкам и приятным ценам на жилье», — заметила госпожа Зиновьева.
Эксперт сообщила, что сегодня в ДельтаБанке наблюдается особый спрос на покупку квартир с помощью ипотеки. Руководитель организации связывает это с предстоящим повышением ставки, которое произойдет 15 ноября. «Наш банк не повышал ипотечные ставки на протяжении последних четырех лет и до последнего откладывал этот момент. Теперь наши клиенты торопятся получить одобрение по текущим ставкам до 15 ноября и оформить кредит в течение трех месяцев», — пояснила госпожа Зиновьева.
Развитие рынка ипотеки отмечают и его новички — Уральский банк реконструкций и развития (УБРиР), который вывел линейку ипотечных продуктов 1 марта 2017 года. «С момента запуска услуги мы выдали ипотечные кредиты на сумму 2,6 млрд руб., из которых 1,6 млрд руб. были выданы только за первые девять месяцев 2018 года», — сообщили в банке. Директор по маркетингу УБРиРа Алексей Мерзляков добавил, что в банковской организации видят растущий спрос на ипотечный продукт. «Количество выданных кредитов по ипотеке в третьем квартале 2018 года выросло в 1,5 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Объемы средств выросли в 2 раза»,— отмечает он. В УБРиРе рост объемов связывают с увеличением суммы займа — в третьем квартале она составила 1,8 млн руб., годом ранее этот показатель был меньше в среднем на 21%. Ранее начальник управления ипотечного кредитования УБРиР Любовь Тропицына сообщала, что к концу года банк планирует нарастить ипотечный портфель до 3 млрд руб.
Комфортная ипотечная ставка в будущем
Эксперты финансового рынка полагают, что несмотря на сегодняшнюю тенденцию роста ипотечных ставок, во второй половине 2019 года они опять снизятся до 9,5%. «Такое развитие событий возможно при сохранении макроэкономической стабильности. Полагаю, спрос на ипотеку останется на высоком уровне, и рынок вырастет на 5–10%», — отметила госпожа Зиновьева.
В УБРиРе в первом полугодии 2019 году прогнозируют более высокую ставку — до 10%. «Незначительное повышение связано с ростом ключевой ставки ЦБ до 7,5% (на 0,25%). Если этот показатель больше не будем меняться, а конъюнктура рынка недвижимости продолжит развиваться также активно, то средняя ипотечная ставка не превысит 10%», — предположила госпожа Торопицына.
Ее позицию поддержали в региональном филиале ВТБ, отметив, что желающим приобрести жилье с помощью заемных средств лучше сделать это как можно раньше. «Снижения ипотечной ставки ждать не стоит — она и так достигла беспрецедентно низкого показателя в 9,3%»,— пояснил господин Долгов. Он добавил, что в банке не ожидается перенасыщение ипотечного рынка. По его словам, ипотечные ставки по-прежнему гарантируют высокий спрос на улучшение жилищных условий с помощью заемных средств. Его формируют создаваемые молодые семьи, отложенный спрос и ипотека с господдержкой при рождении второго или третьего ребенка, полагает господин Долгов.
В Абсолют Банке полагают, что пока произошедшие изменения в размере ставок не скажутся существенно на динамике ипотечного рынка. «Повышение ставок ключевыми игроками не столь ощутимо для заемщиков. Условия приобретения ипотеки пока остаются достаточно комфортными, во всяком случае, пока среднерыночная ставка по займам на жилье “не перескочила” через планку 12% годовых»,— пояснила госпожа Ковалева. Она добавила, что, по их данным, сейчас около 50% семей нуждаются в улучшении жилищных условий, так что люди продолжат оформлять ипотеку. По словам госпожи Ковалевой, изменится только продукт — люди будут выбирать жилье меньшей площади или на больший срок кредитования.
Застройщики единогласно прогнозируют рост цен на жилье из-за окончательного перехода на эскроу-счета в рамках закона о долевом строительстве. Денежные средства на таких счетах будут заблокированы, пока строительная компания не возведет объект. «Созданием эскроу-счетов занимаются банки, которые станут новыми игроками на рынке недвижимости. Появление третьего участника в диалоге между клиентом и застройщиком замедлит процесс заключения договоров. Все издержки, связанные с созданием специальных отделов в банке, отразятся на цене объектов»,— полагает господин Уфимцев. Он добавил, что всплеск спроса в их компании ожидают в июне 2019 года, когда появятся оставшиеся желающие заключить договор о долевом участии на старых условиях.
«Я не думаю, что на рынке недвижимости будут серьезные изменения. В 2018 году было заложено на 20–25% больше объектов, чем в прошлом году. Мы должны их построить»,— сообщил господин Крицкий. Он полагает, что самыми главными качествами для застройщика станут мобильность и умение планировать финансовые расходы. «Чем быстрее компания введет объект в эксплуатацию, тем меньше ее расходы. Еще важно правильно рассчитывать свои силы и средства, чтобы укладываться в сроки»,— пояснил глава группы ЛСР на Урале. По его словам, в 2019 году также вырастет ответственность административных публичных органов за строительство. Это связано с тем, что застройщики больше не смогут привлекать для развития инфраструктур деньги дольщиков.