К концу третьего квартала 2018 года доля свободных помещений на основных торговых улицах Санкт-Петербурга увеличилась с 7,5 до 7,8%. Аналитики говорят, что третий квартал традиционно является периодом сниженной активности арендаторов в сравнении с запуском новых точек перед высоким летним сезоном, и этот год не является исключением.
Окупаемость помещений на Невском проспекте и других топовых магистралях находится в пределах 14 лет
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Однако в этом году негативный сезонный эффект может быть усилен чемпионатом мира по футболу. Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, говорит: "Исходя из растущего числа запросов на поиск нового арендатора, мы ожидаем дальнейшего увеличения вакантности и ротации в этот осенне-зимний сезон. Наиболее значительный рост вакантности — на уровне 1-2 п.п. — по итогам третьего квартала произошел на 6-7-й линиях В.О., Садовой улице и Московском проспекте".
Ольга Аткачис, генеральный директор А2 Retail, с коллегой согласна лишь отчасти. Она считает, что в этом году ситуация была более оживленной в связи с проведением чемпионата мира по футболу. В некоторых секторах, таких как общественное питание и сувенирные магазины, уровень активности превысил показатели нескольких последних лет, напоминает она. "Ряд операторов продолжал открывать новые заведения уже по окончании мундиаля. Другие, наоборот, начали оптимизировать сеть и закрывали флагманские точки после завершения спортивного мероприятия. В связи с этим увеличился уровень вакансии в ряде топовых торговых коридоров. В частности, на Невском проспекте, где уровень вакансии традиционно близок к нулю, сейчас экспонируется до пяти помещений единовременно. Помимо завершения мирового спортивного первенства, эта ситуация связана с положением дел в экономике страны",— полагает она.
Ввод новых встроенных помещений на рынке сегодня привязан к объемам жилищного строительства, сегодня почти все новые дома сдаются с помещениями стрит-ритейла. Как рассказала Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St. Petersburg, в 2016 году было введено около 114,6 тыс. кв. м встроенных помещений, в 2017-м — около 200 тыс. кв. м. Согласно запросам, поступавшим в компанию Knight Frank St. Petersburg на протяжении первого полугодия 2018 года, можно отметить, что большинство арендаторов запрашивали помещения средней площади на главных и прилегающих к ним торговых магистралях города, а также крупные помещения в новых спальных районах, таких как Мурино, Кудрово и Парнас.
Запрашиваемые площади варьируются от 40 до 1350 кв. м. Средний метраж, рассматриваемый для аренды, составил 150 кв. м. Самые часто встречающиеся запросы поступают от операторов общественного питания (более 30%), продуктовых магазинов (20%) и аптек (10%). Для ресторанов запрашиваются большие по площади помещения, средний метраж которых составляет 250 кв. м.
Операторам общественного питания интересны торговые коридоры в новых спальных районах (Парнас, Кудрово, Мурино) или в центральных районах (Центральный, Петроградский, Адмиралтейский, Московский). Продуктовые магазины и аптеки рассматривают помещения в основном в спальных районах площадью в среднем 300 и 100 кв. м соответственно.
Специалисты холдинга "АйБи Групп" говорят, что спрос на аренду помещений стрит-ритейла со стороны федеральных сетей в этом году вырос в два раза и сейчас их доля составляет одну пятую от общего объема аренды. "Большая часть приходится на общественное питание, модные бутики и продуктовых операторов",— сообщили в компании.
Одно из основных требований у операторов остается традиционным — это высокий пешеходный и транспортный трафики. "Многие московские операторы знают в городе только Невский проспект, поэтому стремятся открывать первые точки там или на прилежащих перекрестках. Новые ритейлеры мирового уровня узнаваемости, которые только заходят на рынок, обязательно рассматривают Невский под флагманский магазин",— говорит госпожа Лапченко.
Наиболее активными игроками в третьем квартале традиционно являлись предприятия общественного питания и продуктовый ритейл. По-прежнему развиваются такие сети, как "Магнит", "Семишагофф", "Верный", "ВкусВилл". В спальных районах продолжали расширяться аптечные сети, пекарни, открывались новые ресторанные проекты, магазины бытовой химии ("Улыбка радуги", "Спектр"), салоны оптики.
Максим Ельцов, генеральный директор ООО "Первое ипотечное агентство", добавляет, что в новостройках также активно открываются детские, образовательные центры, салоны красоты, алкогольные маркеты.
Владимир Каличава, директор департамента торговой недвижимости Colliers International, говорит, что тройку сегментов-лидеров по открытиям, которая была сформирована в преддверии мундиаля, вместо продуктовых сетей теперь замыкает сегмент услуг (после общепита и fashion). Активнее всего сегмент показал себя за счет появления новых нишевых салонов красоты на Большой Конюшенной улице и Большом проспекте П.С.
"Интерес к основным торговым коридорам со стороны продуктовых сетей в третьем квартале не наблюдался. В сравнении с аналогичным периодом прошлого года не было открыто ни одного сетевого супермаркета, в том числе — из развивающегося сегмента эксклюзивных монопрофильных магазинов",— говорит господин Каличава.
Домашние и региональные рестораторы и сети спешили открывать свои заведения в преддверии чемпионата; многие из тех, что анонсировались в начале года,— уже работают. При этом некоторые из открытых в первом полугодии несетевых кафе и ресторанов по итогам девяти месяцев близки к закрытию. "Осторожность ритейлеров, по большей части операторов самого активного сегмента — общественного питания, может быть объяснима и предстоящим повышением ставки НДС. Однако естественная ротация в этом сегменте даст возможность новым сетям выйти на рынок, заняв качественные помещения, в частности, на пешеходных улицах города. Также наблюдается спрос на помещения на Невском проспекте, площади Льва Толстого, Сенной и Владимирской площадях",— рассуждает господин Каличава.
Привлекательная доходность
Рост ставок аренды в данный период находился в рамках ежегодной индексации договоров. Более высокими темпами — на 5-10% по отношению к третьему квартала прошлого года — они росли только в наиболее качественных локациях, таких как Невский проспект, улица Рубинштейна, в "ресторанной зоне", ограниченной улицами Восстания, Жуковского и Некрасова. А также стабильно высокими остаются ставки аренды в активных заселенных спальных районах, продолжающих свое развитие (Кудрово, Мурино, Бугры), говорят в А2 Retail.
Остается высоким интерес инвесторов и к покупке помещений стрит-ритейла. Однако здесь предложение ограничено, особенно на основных торговых улицах города. В спальных районах выбор существенно больше и бюджет покупки меньше, однако и ликвидность таких помещений ниже, особенно если объекты находятся не у метро или с выходом во двор. Стоимость квадратного метра помещений стрит-ритейла колеблется от 85 до 250 тыс. рублей в сегменте малых и средних помещений. Цена зависит от того, находится ли объект в строящемся или сданном доме, от его площади, локации, ремонта и ряда других факторов. Для крупных помещений, расположенных в основных торговых коридорах, цена может превышать 1 млн рублей за "квадрат", приводят данные в А2 Retail.
"Сегмент купли-продажи встроенных помещений отличается традиционным дефицитом качественного предложения. Он стал еще более ощутим на фоне экономической нестабильности, которая повысила интерес к инвестициям в недвижимость. Покупателями выступали как портфельные инвесторы, так и конечные пользователи. Как следствие, на рынке началось движение: новых хозяев находили даже объекты, ранее не очень интересные покупателям, срок экспозиции которых превышал год",— рассказала госпожа Аткачис.
"Что касается доходности, то с учетом высокого спроса и ограниченного предложения требуемые инвестором сроки окупаемости за последний год чуть выросли. Скажем, если год-два назад в спальных районах требуемые сроки окупаемости для ликвидных помещений с арендатором составляли шесть-семь лет, то сейчас инвесторы готовы рассматривать помещения, дающую чуть меньшую доходность, со сроком окупаемости вложений семь-восемь лет. В центре города бюджет покупки выше, а окупаемость инвестиций ниже, несмотря на более высокие ставки аренды. Сроки окупаемости для ликвидных помещений в центре города составляют 10-12 лет, но в ряде случаев могут быть и больше",— говорит господин Фадеев.
"Окупаемость помещений на Невском проспекте и других топовых магистралях находится в пределах 14 лет. Качественные помещения в активных спальных районах и около большинства станций метро имеют более приемлемый горизонт планирования — 11-12 лет. Наименьшим сроком окупаемости — 8-10 лет — обладают объекты в спокойных спальных районах города",— добавляет госпожа Аткачис.
По ее словам, наиболее ликвидные помещения, подходящие для большинства арендаторов, имеют следующие характеристики: расположение на первом этаже, витринные окна, электричество в размере не менее 10 кВт, минимальное количество несущих стен. Также они должны быть удалены от детских садов и медицинских учреждений, что позволит разместить в них арендатора с алкогольной лицензией. Приветствуется наличие готовых коммуникаций под "общепит" и несколько входов с фасада.