Банки и застройщики начинают тестировать новые условия финансирования жилищного строительства: деньги дольщиков, за счет которых пермские девелоперы возводили дома, заменят целевые банковские кредиты. Некоторые участники рынка уже раскрыли детали проектного финансирования. Процентная ставка по таким кредитам будет привязана к остаткам на счетах эскроу — чем больше остаток, тем меньше процент. Эксперты и девелоперы считают такой вариант рабочим, но ждут, когда он будет опробован на конкретных проектах.
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг / купить фото
Фото: Коммерсантъ / Игорь Харсеев
С 1 июля следующего года девелоперы должны будут перейти на новый механизм привлечения средств в проекты жилищного строительства. Вместо денег дольщиков им придется обращаться к ресурсам банков. Средства граждан с этого времени будут аккумулироваться на эскроу-счетах в банках, и рассчитывать на них застройщик сможет только после ввода объекта в эксплуатацию. Предполагается, что финансировать стройку девелоперы станут за счет собственных средств и банковских займов. Опробовать новый способ привлечения инвестиций застройщики могут уже сейчас — с 1 июля этого года действует переходный период, когда оба механизма используются параллельно.
До последнего времени банки, которые имеют право работать с эскроу-счетами, не раскрывали детали проектного финансирования застройщиков. Пилотные проекты по работе с девелоперами в Пермском крае пока анонсировали только Сбербанк и группа ВТБ. Банк ВТБ в сентябре этого года, не поясняя нюансов, сообщил, что заключил первый в Прикамье договор в рамках 214-ФЗ. Клиентом банка по договору на банковское сопровождение стала пермская группа «ПМД». «Банковское сопровождение застройщика по 214-ФЗ подразумевает контроль расходования денежных средств дольщиков, находящихся на счете застройщика, по целевому использованию. То есть застройщик заключает договор долевого участия с покупателем, и денежные средства перечисляются на счет застройщика в уполномоченном банке. Застройщик вправе расходовать данные денежные средства строго по их целевому назначению. Функция банка в данном случае заключается в проверке на соответствие платежей разрешенным операциям, согласно 214-ФЗ», — уточнили в ВТБ. В пресс-службе банка также сообщили, что помимо ГК «ПМД» кредитное учреждение обеспечивает банковское сопровождение в рамках закона 214-ФЗ семнадцати застройщиков в Пермском крае. «В рамках сотрудничества центр ипотечного кредитования банка ВТБ готов также выдавать ипотечные кредиты на объекты ГК „ПМД“ с нулевого цикла строительства»,— отмечали в пресс-службе банка. «В Пермском крае в целом хороший потенциал кредитования девелоперов, так как темпы жилищного строительства в регионе довольно высокие. Каждый финансируемый проект оцениваем индивидуально: исходя из опыта работы застройщика на рынке, его финансового состояния, собственной доли участия в проекте, обеспечения кредита», — добавили в ВТБ.
В июне этого года Сбербанк и ижевский девелопер «Талан», который реализует в Перми несколько проектов, объявили о том, что компании открыта кредитная линия на 1,7 млрд руб. в рамках сотрудничества по новой системе с использованием счетов эскроу. Условия, на которых выдавался кредит, партнеры также не уточняли.
Подробности взаимодействия с девелоперами, работающими на пермском рынке, Сбербанк обозначил в конце октября на саммите по недвижимости, который прошел в Перми. Начальник сектора финансирования недвижимости в Перми Волго-Вятского банка ПАО «Сбербанк» Анна Ившина сообщила, что, помимо «Талана», уже есть принятые решения о проектном финансировании в Перми — например, для небольшой компании, которая возводит жилье в Кировском районе города. Название застройщика она не уточнила.
Кредит, выдаваемый Сбербанком в рамках проектного финансирования с использованием счетов эскроу, является целевым и может быть направлен на все затраты, связанные с реализацией проекта: приобретение земельного участка, техприсоединение, оснащение площадки инженерными сетями, строительно-монтажные работы, а также рекламу, маркетинг и административно-управленческие расходы. Срок кредита зависит от параметров проекта и может составлять до пяти лети при точечной застройке и до семи лет по проектам комплексного освоения территории. В качестве обеспечения Сбербанк принимает залог земельного участка и ипотеку построенных площадей, если они не будут реализованы до ввода в эксплуатацию. Сумма кредита может достигать 85% от общего бюджета проекта. Анна Ившина отметила, что это значительно больше, чем банк был готов выдавать ранее (до 60%). «Есть одно „но“ — банк входит в проект вторым. То есть собственные инвестиции застройщик должен внести в первую очередь. В качестве собственных вложений принимается вклад земельного участка по рыночной стоимости, затраты на расселение, на техприсоединение, затраты по улучшению земельного участка», — пояснила госпожа Ившина.
В свой продукт по проектному финансированию Сбербанк заложил плавающую процентную ставку. «Если мы говорим о ставке по кредитам на проектное финансирование — это 10–11%. Когда мы говорим о простом кредите в рамках банковского сопровождения, 10–11% фиксируется на весь срок кредитования. Здесь же ставка зависит от остатка средств на счетах эскроу. При грамотной и быстрой продаже со стороны застройщика она может стремиться к нулю. В настоящее время у компании „Талан“ по этому проекту нулевая процентная ставка, потому что продажи по проекту пошли очень активно»,— добавила Анна Ившина. Он уточнила, что средства кредита выбираются поэтапно, в зависимости от потребностей стройки: сколько нужно сейчас потратить на забивку свай, на устройство оконных проемов и прочее, столько застройщик и берет. «Именно от покрытия этого остатка на счетах эскроу и зависит процентная ставка»,— подчеркнула госпожа Ившина. Списание средств со счетов эскроу в первую очередь идет в счет погашения кредита. Счета эскроу «раскрываются», когда застройщик подписывает разрешение о вводе объекта в эксплуатацию и акт приема-передачи квартиры с дольщиком.
Принимая решение о проектном финансировании, Сбербанк оценивает и застройщика, и конкретный проект. «Для банка это один из самых сложных продуктов в рамках корпоративного кредитования, это высокорисковый проект. Мы понимаем, что возврат средств в банк должен пойти от проекта, а не от компании, которая его реализует»,— пояснила Анна Ившина. Банк проводит собственную строительную экспертизу, оценивает исходную разрешительную документацию (проектно-сметную документацию, документы на землю и другое), а также качество принятых проектных решений на их актуальность. Затем банк самостоятельно составляет финансовую модель проекта. «Банку важно увидеть график затрат и доходов, который рисует клиент. Проводится прогнозирование до окончания ввода проекта, окончания продаж. В расчет берется опыт застройщика, объекты-аналоги и их результаты, насколько прогнозирование специалистами девелопера оправдалось»,— резюмировала Анна Ившина.
«Проектное финансирование — единственный вариант, который позволит сохранить объемы строительства на сколько-нибудь значимом уровне. Построить дом, а тем более несколько домов, за счет собственных средств — дорого, мало компаний могут себе это позволить. Мы изучаем и рассматриваем новые проекты, варианты привлечения новых площадок, по которым пойдем в проектное финансирование. Но мы ждем, когда наработается практика, за каким-то продуктом проектного финансирования пойдем в лучшем случае к следующему лету»,— отмечает гендиректор АО «Пермглавснаб» Владимир Занин.
Собеседник добавляет, что обозначенная банком схема — «не мертвая, рабочая», но не до конца понятны все детали, они еще не известны, несмотря на то что механизм уже анонсируется. Он полагает, что условия работы с каждым застройщиком у банков в любом случае будут индивидуальными, а новая схема отфильтрует участников рынка: «Кто-то из застройщиков сможет получать проектное финансирование и строить, а кто-то нет. Изменение состава девелоперов на пермском рынке неизбежно».
Гендиректор АН «Респект» Алексей Ананьев также считает, что отдельные застройщики могут столкнуться с риском неодобрения со стороны банка: «Застройщик потратил деньги на покупку земли, на проект, получил разрешение, приходит открывать счет, а банк говорит — ваша модель нерыночная. Что тогда? Как застройщик уговорит банк финансировать стройку или хотя бы просто открыть счет? Я думаю, небольшие компании, строящие один дом, столкнутся с этим риском. Им придется убеждать банк, что они смогут продать свой продукт».
Господин Ананьев отмечает, что пока нет ясности по тому периоду, в течение которого ставка будет стремиться к нулю. «То, что ставка стремится к нулю — конечно, здорово! Но на какой период? Если в течение года ноль — это один вариант, а если в течение месяца — совсем другое дело. Продажи идут неравномерно: на начальном этапе может быть рост, а потом спад, тогда застройщик будет вынужден перекладывать эту ставку на покупателя»,— полагает эксперт. По его мнению, сейчас ни банки, ни застройщики не могут сказать точно, какой именно будет средневзвешенная ставка, а значит — неизвестно, насколько станет дороже квадратный метр для покупателя.
Владимир Занин уточняет, что прямой зависимости между кредитной ставкой и ценой квадратного метра нет: «Затраты на строительство производятся в определенном графике, а цена формируется по объекту в целом. Увеличение стоимости денег даже в 10% годовых не влечет прямого увеличения затрат на 10%. Но в любом случае цена денег будет присутствовать в затратах застройщика. Она и сегодня присутствует в стоимости объекта, но теперь она будет больше».