Экономика проектов вынуждает девелоперов тщательнее подходить к использованию земельных участков. Все чаще они смешивают на одном участке несколько жилых классов — бизнес и комфорт, элиту и бизнес.
Локация у воды имеет много преимуществ: такой вид открывается из окон основной части квартир в ЖК «LIFE-Приморский» группы компаний «Пионер»
Сейчас в Санкт-Петербурге жилых комплексов смешанных типов не более 5%. Но эта цифра будет только расти, говорят эксперты.
Оттенки серого
В первую очередь смешение классов оправданно в зонах редевелопмента "серого пояса", считают участники рынка. "Собственно, существующие крупные проекты, сочетающие эти два сегмента, именно в таких локациях и возводятся. Например, проекты, находящиеся сейчас в активной стадии строительства, такие как "Цивилизация" (ЛСР), "Галактика" ("ЛенСпецСМУ"), Magnifika (Bonava), "Жемчужный берег" ("Балтийская жемчужина") и другие",— рассказала Людмила Заиченко, заместитель директора департамента исследований Colliers International.
Такое происходит, когда проект реализуется в локации, соответствующей бизнес-классу, а ближайшее окружение этому статусу по каким-то критериям не соответствует. "Например, часть квартир имеет виды на промышленные зоны. Целевая аудитория комфорт-класса готова с этими недостатками мириться, поэтому в проекте появляются корпуса, которые по продуктовым характеристикам не являются продуктом бизнес-класса, и отдельно — бизнес-класса",— рассказывает Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга группы RBI.
"В этом случае корпуса, расположенные, например, ближе к зеленой зоне или водоему, по классу будут выше, чем те, которые примыкают к шумной магистрали. Яркий пример — ЖК "Премьер Палас" компании Л1. Комплекс находится на набережной Адмирала Лазарева. Корпуса-лодочки, стоящие вплотную к берегу Малой Невки,— это элитные дома. Расположенные на удалении от реки корпуса — это бизнес-класс",— делится опытом Надежда Калашникова, директор по развитию Л1.
Есть еще локации с хорошими видовыми характеристиками. "Так, в одном жилом комплексе квартиры с видом на залив могут позиционироваться как бизнес-класс, с окнами во двор — уже комфорт. Также разделение может зависеть от уровня этажа и наличия террасы",— говорит директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев. Если эти корпуса не разделены четко позиционированием, то в итоге с течением времени риелторы и профессиональное сообщество часто присваивают проекту какой-то один класс, чаще более высокий. "Вообще, рынок сейчас находится в поиске лучших решений, и нет универсального рецепта позиционирования. "Настройка координат" в системе "локация — целевая аудитория — продукт" — очень тонкая",— предупреждает госпожа Сережина.
Деньги и сроки
Главные причины появления смешанных проектов — ухудшение экономики проектов и желание создать комфортную среду, чтобы улучшить продажи. "Если бы новостройки сейчас продавались так же хорошо, как пять-семь лет назад, никто не стал бы намеренно создавать смешанные проекты. Ведь это увеличивает их себестоимость, поскольку любая дополнительная качественная характеристика — это дополнительные затраты. Но зато улучшаются продажи",— поясняет Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с госорганами компании "СПб Реновация".
Кроме того, сочетание разных типов жилья в одном проекте позволяет расширить целевую аудиторию и привлечь большее количество покупателей. "К тому же сочетание бизнеса и комфорта ускоряет возвращение вложений и поднимает доходность строек на 10-20%. Квартиры более низкой ценовой категории продаются в первую очередь и обеспечивают стабильный доход, в то время как дорогие проекты приносят большую прибыль, но окупаются медленнее",— резюмирует Алексей Бушуев.
С ним согласна директор по продажам ГК Docklands Development Татьяна Колосова. "У покупателя появляется выбор, застройщик диверсифицирует свой бизнес, и его положение становится более устойчивым",— отмечает она. "Наценка за видовые характеристики в доме может составлять в среднем по рынку от 5 до 50 тыс. рублей за квадратный метр. Ее величина зависит от многих факторов: класс объекта, уникальность видов из окон квартир, их количества",— подсчитала коммерческий директор компании "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад" Ольга Аветисова.
Тянутся к лучшему
Если говорить о смешении классов бизнес и комфорт, то тут правильнее говорить об улучшении качества среды для комфорт-класса. "Ведь различия в основном касаются расположения корпусов и отделки МОП. При этом благоустройство территории и уровень безопасности выполняются по стандартам бизнес-класса. При смешении обычно действует правило, что более простое тянется к лучшему, а не наоборот",— говорит Надежда Калашникова.
Примером повышения "классности" служит новый ЖК "LIFE-Приморский" группы компаний "Пионер". В этом проекте, особенно в третьей его очереди, бизнес-класс усовершенствован опциями, характерными для элитного жилья: видовые характеристики, благоустроенная и охраняемая территория закрытых дворов, невысокая плотность населения, подземный паркинг, эксклюзивные типы квартир.
Впрочем, исполнительный директор СК "Ойкумена" Роман Мирошников, считает, что смешивать классы нецелесообразно. "С точки зрения продаж это может улучшить ситуацию: часть квартир комфорт-класса застройщик сможет продать быстрее. Но в процессе обслуживания дома постоянно будут возникать конфликты, которые доставят жильцам массу неудобств. Обычно собственники квартир бизнес-класса готовы платить за дополнительный комфорт (система видеонаблюдения, охрана, клининговая и консьерж-служба), в то время как остальные жильцы неохотно тратят деньги на "необязательные привилегии" и в большинстве случаев хотят отказаться от подобных расходов",— указывает он.