Девелоперы и минстрой обсудили трудности с реализацией новых требований 214-ФЗ
Спустя несколько месяцев после вступления в силу новых норм закона о долевом строительстве и более жестких требований к застройщикам региональные власти обратились к девелоперам за «обратной связью». На заседании общественного совета при минстрое участники рынка обозначили несколько проблем. Они посетовали на отсутствие единого подхода к тому, как расходовать средства с разных спецсчетов на общие коммуникации в проектах комплексной застройки, а также рассказали о технических сбоях при вводе данных в единую информационную систему жилищного строительства. За отсутствие этих данных девелоперам грозит штраф.
Фото: Максим Кимерлинг, Коммерсантъ
Сегодня состоялось совместное заседание двух общественных советов — при краевом министерстве строительства и при краевой инспекции государственного строительного надзора (ИГСН). На нем рассматривались особенности применения закона о долевом строительстве, которые теперь более жестко регламентирует деятельность застройщиков.
Глава минстроя Михаил Сюткин пояснил, что ведомства хотят услышать от участников рынка обратную связь — что нужно доработать, чтобы введение новых норм не являлось препятствием для строительного процесса.
И. о. замначальника ИГСН Пермского края Ольга Пирожкова привела сведения о выданных в 2017–2018 годах разрешениях на строительство и заключениях инспекции о соответствии деклараций застройщиков требованиям 214-ФЗ. Только после согласования декларации девелопер может заключать договоры с дольщиками. После выдачи разрешения на строительство застройщик получает ответ инспекции о том, соответствует ли его декларация нормам закона о долевом строительстве, в среднем в течение двух-трех месяцев. «Практически по всем разрешениям на строительство застройщики обращаются за правом привлекать средства граждан. Исключение — пять объектов за два года. То есть практически 90% многоквартирных домов на территории Перми строятся на средства граждан»,— отметила госпожа Пирожкова. В ряде случаев ИГСН отказывает в согласовании деклараций, но, по ее словам, в основном из-за технических ошибок, и при повторном обращении инспекция выдает заключение.
Еще одно существенное изменение 214-ФЗ — до 1 сентября этого года застройщики должны были открыть в уполномоченных банках специализированные счета по каждому разрешению на строительство. По данным ИГСН, в крае 108 застройщиков, которые привлекают средства дольщиков для возведения жилья, а объектов долевого строительства — 286. «Мы провели мониторинг на 1 сентября и выяснили, что 23 застройщика с этой обязанностью не справились. Мы были вынуждены в отношении таких застройщиков отправить уведомления в Росреестр на приостановку регистрации договоров долевого участия до устранения нарушения»,— сообщила Ольга Пирожкова. Она уточнила, что шесть компаний после этого уже открыли счета и уведомления по ним инспекция отозвала. Но часть организаций не могут пройти согласование в банке и отрыть счета — как правило, это потенциально проблемные объекты.
Ольга Пирожкова напомнила, что в числе новых требований к застройщикам с 1 июля этого года — опыт участия в строительстве многоквартирных домов не менее трех лет, общий совокупный объем введенных в эксплуатацию объектов не мене 10 тыс. кв. м (включая опыт «материнской» компании девелопера, работы в качестве генподрядчика и технического заказчика). Кроме того, теперь не могут выступать застройщиками и привлекать средства граждан жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), исключение — если ЖСК создан в процедуре банкротства и ему передан объект для достройки.
Изменения также предусматривают норму «один застройщик — одно разрешение на строительство», за исключением случаев, когда у застройщика один градплан или проект планировки на несколько объектов (то есть комплексная застройка). Новые требования вводят запрет на вексельные схемы. Закон также устанавливает «тотальный банковский контроль» расходования средств дольщиков по тем объектам, разрешения на которые были выданы после 1 июля 2018 года.
«Основной вопрос у всех застройщиков, который возник в связи с изменениями в 214-ФЗ, получение положительного заключения на декларации по разрешениям на строительство, выданным до 1 июля. У нас возникла проблема, потому что ИГСН буквально толкует действующую норму и отказывает в выдаче положительного заключения, потому что есть ограничение «один застройщик — одно разрешение»,— отметила Лаура Дудник, представляющая АО «Стройпанелькомплект» и ассоциацию «Пермские строители». В минстрое уточнили, что сейчас такой проблемы нет. «У нас была ситуация, когда мы обратились за согласованием декларации по второму объекту для одной организации. Со второго раза мы получили согласование»,— подтвердил гендиректор АО «Пермглавснаб» Владимир Занин.
Представитель ГК «ПМД» Карина Гильмутдинова обозначила проблему, которая существует не только у пермских застройщиков, но и по стране в целом. Новые требования 214-ФЗ обязывают размещать информацию о себе и об объектах в единой информационной системе жилищного строительства (сайт наш.дом.рф). «Сайт стал болью всех застройщиков. Дело доходит до того, что ты размещаешь информацию, на следующее утро приходишь — а ее нет на сайте. Знаю застройщика, у которого информация по 14 домам одномоментно пропала. Когда мы по одному обращаемся, нас воспринимают как мелких мух с периферии. Можно ли обратиться на федеральный уровень, чтобы как-то отрегулировать это? Нас ведь могут привлечь к ответственности (за отсутствие сведений.— “Ъ-Прикамье”), а она огромная — от полумиллиона рублей. Во-вторых, это огромные трудовые затраты»,— отметила госпожа Гильмутдинова.
По словам Ольги Долгушиной из «Сатурн-Р», у девелоперов также возникают вопросы по оплате расходов на строительство с использованием спецсчетов. «Мы возводим несколько объектов в рамках одного проекта планировки. Открыли все спецсчета. Но когда у нас несколько домов стоит рядом, у нас объединенные сети, объединенные дороги, у нас работают одни и те же люди. Как нам их оплачивать с 11 спецсчетов — пропорционально или как? Мы несем полную ответственность за расходование средств дольщиков, а правил сегодня каких-либо в этом отношении нет»,— посетовала она. «Мы столкнулись примерно с той же ситуацией по „Любимову“ (строящийся микрорайон в Березниках, проект курирует государственное АО «Корпорация развития Пермского края».— “Ъ-Прикамье”)»,— добавил министр строительства Михаил Сюткин. Ольга Пирожкова пояснила, что расчет в таких случаях идет пропорционально стоимости объекта, которая указана в декларации.