Новая реальность после кризиса

За время кризиса маржа девелоперских проектов в жилом строительстве сократилась почти в два раза. Одним из немногих доступных застройщикам способов уменьшить потери доходов стала смена региона, и они передвинулись из Подмосковья в Москву. Но показателей, которых удавалось достичь до 2014 года, ждать не стоит: в следующие пять лет маржинальность девелопмента жилья не изменится, считает гендиректор Severin Development Роман Сигитов.

Маржинальность девелоперских проектов в сегменте массового жилья, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, для Москвы составляет в среднем 25–35%, для ближайшего Подмосковья — 20–25%. Эти цифры справедливы в основном для крупных застройщиков, которые четко выстроили системы маркетинга, продаж, проектирования, строительства. Важно и то, что в их истории нет ни одного обманутого дольщика. У небольших девелоперов, в чьем портфеле одна-две площадки, этот показатель гораздо ниже, чем у топовых игроков, и находится в пределах 10–15%. Для компаний, чей проект оказался вне основных критериев спроса, доход в лучшем случае составляет единицы процентов, в худшем — застройщик терпит убытки.

Новая реальность в посткризисный период эффективно проверяет застройщиков на профессионализм и соответствие: либо ты остаешься на рынке, либо ты банкрот. Любые фишки столичного проекта, как, например, расположение рядом с метро, парком, ТПУ, в районе со сложившейся инфраструктурой, могут дать премию к стоимости, но не только для девелоперов. Продавцы земли тоже закладывают эти преимущества в стоимость участков в привлекательных локациях. Поэтому нельзя утверждать, что выгодное месторасположение площадки гарантирует девелоперу повышенную прибыль. Скорее перечисленные и другие преимущества влияют на темп продаж квартир и желание банка финансировать проект. Последнее в условиях прошедших обновлений отраслевого законодательства сейчас крайне важно для любого застройщика.

В ближайшем Подмосковье (до 10 км от МКАД) выдержать конкуренцию гораздо сложнее. Здесь остаются чаще всего проекты, строящиеся в районе с высокой транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Площадки, которые не обладают очевидными признаками притяжения покупателей, превращаются в долгострои. Маржинальность в менее привлекательных с точки зрения качества транспортной и жилой инфраструктуры проектах может сохранить только комплексное освоение территории. В этом варианте предполагается создание с нуля полноценной городской среды.

Несмотря на все эти усилия, девелоперам сложно вернуться к маржинальности уровня докризисного периода. Если до 2014 года она составляла 30–50%, теперь — 20–35%. Цены на недвижимость в целом с 2014 года упали до 25% и только в последние полтора-два года остаются более или менее стабильными, а расходная часть проекта постоянно увеличивается. Это провоцируют растущие запросы покупателей. Девелоперы вынуждены вкладываться в устройство парковых зон, набережных, велодорожек, в ландшафтную архитектуру, озеленение, малые архитектурные формы, уделять внимание качеству отделочных материалов, так как обычной штукатуркой покупателя уже не привлечь. В итоге в качественных проектах в массовом сегменте жилье выглядит как бизнес-класс.

Для работы над проектом стали приглашать архитекторов со звездным статусом в своей отрасли, чтобы обеспечить необходимый уровень маркетинговой привлекательности проекта. Вторая большая составляющая — экономическая. Из-за девальвации рубля, инфляции и параллельного усложнения проектных, инженерных и строительных решений на 5–10–15% выросла стоимость строительных материалов, а себестоимость производства строительно-монтажных работ — на 10–15%.