Коммерческий директор Центра управления недвижимостью Михаил Шнейдерман о том, как формировался сегмент небольших офисов.
Фото: Предоставлено "Центр управления недвижимостью"
— Когда появился спрос на инвестиции в небольшие офисы?
— Это молодой рынок: он появился около 13 лет назад, а пик его развития пришелся на 2009–2013 годы. Тогда бурно развивался малый и средний бизнес, что сформировало заметный спрос на покупку небольших (от 100 кв. м до 1 тыс. кв. м) современных офисных помещений. Те, у кого были деньги, недорого покупали у города неработающие промышленные или заброшенные административные здания под редевелопмент и превращали их в современные офисные комплексы. Затем продавали, нарезая помещения небольшими площадями, от 100 кв. м.
— Кризис затрагивает все сегменты рынка недвижимости. Как этот адаптировался к новым условиям?
— Сейчас на рынок почти не выходят новые объекты в описываемом формате: выросли стоимость площадок и сложность согласования проектов, а платежеспособный спрос упал. Но вторичный рынок продаж по-прежнему активен. Нет ничего необычного в том, что в период экономической нестабильности инвесторы не готовы идти на привычный риск и переключаются на более понятные сегменты. Исторически для небольших инвестиций в недвижимость выбирают жилье. Квартира в Москве остается ликвидным инструментом для вложения. Но доходность от сдачи в аренду жилья проигрывает коммерческой недвижимости. Если сравнивать сопоставимые по цене квартиру и офис, то выручка от аренды коммерческого помещения окажется в два раза выше. Окупаемость меньше — от восьми лет.
— Статус владельца офиса накладывает дополнительные обязательства на его обладателя?
— Юридических сложностей с оформлением аренды офисов нет: помещения сдаются от индивидуального предпринимателя (регистрация занимает несколько дней). Налоги для ИП составляют 6% от размера выручки плюс 1% страховых взносов. Оставшиеся на счету деньги — чистый доход инвестора.
— Как минимизировать риски простоя офиса?
— Обычно этого не случается, если на этапе выбора помещения правильно сопоставить бюджет на покупку, срок инвестирования и качество объекта. При оценке помещения необходимо обратить внимание на само здание, его состояние, качество управляющей компании — его можно определить по состоянию общих зон. Предположить уровень ликвидности можно по количеству свободных офисных площадей в бизнес-центре и его близости к метро.
— Как оптимально финансировать покупку офиса для последующей сдачи в аренду? Уместно ли привлекать кредит?
— Просчитывая возможность покупки офиса в кредит, нужно учитывать следующее. Ставки по кредитам под коммерческую недвижимость для физических лиц сейчас находятся на высоком уровне. А риск простоя и поиска арендатора в течение нескольких месяцев с действующим кредитным обязательством может серьезно отразиться на уровне доходности.