О разнице между настоящими и лжеапарт-отелями, о том, как зонирование может разрешить конфликты между гостями, о роли апартаментов в туристическом бизнесе Петербурга и в личных инвестициях корреспонденту "Ъ" Владе Гасниковой рассказал Константин Сторожев, генеральный директор OOO "Вало Сервис", управляющей компании апарт-комплекса Valo, который строится напротив станции метро "Бухарестская".
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
— Почему апарт-отели зародились как явление?
— Градостроительное планирование предполагает, что где-то должны находиться общественные пространства, поэтому на карте города появляются места, где нельзя строить жилье. Наши девелоперы очень изобретательны, поэтому стали появляться апарт-отели в кавычках: по документам это нежилые помещения, но фактически люди покупают их для жизни. Сначала это произошло в Москве, потом пришло в Петербург. Но в нашем городе это обрело новый смысл. Петербург очень ориентирован на туризм, при этом в городе дефицит недорогих и качественных гостиниц. Есть пирамида потребностей в размещении: дешевых мест всегда нужно больше, чем дорогих: отели высокого уровня всегда сможет позволить себе небольшое количество людей. В советское время в городе нишу недорогого размещения закрывали огромные гостиницы — "Прибалтийская", "Пулковская", "Россия", "Санкт-Петербург", "Москва". Когда началась новая экономика, они получили новых собственников — те вложили деньги в реновацию и, чтобы отбить свои инвестиции, подняли класс. Сейчас у нас в городе четырехзвездочных гостиниц больше, чем трехзвездочных.
— Пирамида разрушилась?
— Нет, так не бывает. Она заполнилась мини-отелями, хостелами, арендными квартирами. Часть туристов это устраивает, но массово организованный турпоток не может ориентироваться на такой формат. Этот дефицит и стал поводом строить апарт-отели, такой аналог гостиницам. По сути, мы предлагаем людям вкладываться в гостиничный бизнес, а не в инвестиционные квартиры, которые больше не работают. Многие вкладывались в квартиры на ранней стадии, а на поздней продавали и, имея свои 30%, были довольны. Но рынок квартир сейчас стагнирует, ликвидность их невелика: если ты хочешь быстро продать, то продашь за цену, по которой покупал жилье. И депозиты в банках стали чисто символическими: их проценты не покрывают инфляцию. Люди ищут, куда вкладывать деньги. И 80% покупателей правильных апарт-отелей — это инвесторы, которых интересует будущий доход.
— А что такое правильные и неправильные апарт-отели?
— Настоящий апарт-отель — это гостиница, это продуманная система для приема и размещения больших групп туристов. В апарт-отеле не может быть подъездов. Только лобби, только централизованный вход. В настоящем апарт-отеле должна быть создана гостиничная инфраструктура, чтобы обслуживать номера. Нужны продуманные маршруты персонала, который не должен пересекаться с гостями, нужны места для хранения и транспортировки белья, уборочного инвентаря, выноса мусора. На каждом этаже должна быть комната горничной, помещение для чистого и грязного белья. Если есть ресторан, требований будет еще больше. Понимаете, это довольно большой мир. В Valo у нас под технологические помещения отведено больше 5 тыс. кв. м — иначе невозможно предоставить сервис. Соответственно, все это нужно закладывать на уровне проекта.
Со следующего июля в силу вступит новый закон о туристической деятельности, по нему нельзя будет размещать гостей в несертифицированных помещениях. Чтобы получить сертификат соответствия заявленному уровню звездности, нужно приглашать экспертную комиссию, которая будет проверять все: само здание, уровень компетенций управляющей компании и каждый номер. Обеспечивают ли шторы полную темноту, действительно ли мебель из негорючих материалов, какое качество шумоизоляции... Это огромный перечень требований, необходимых для получения статуса гостиницы.
— То есть неправильные, по вашему выражению, апарт-отели не смогут пройти такую сертификацию? Если это типовые многоэтажки с подъездной системой, они же не смогут перестроить здания под требования к гостиницам?
— Вот именно. Как председатель экспертного совета Российской гильдии управляющих девелоперов по апартаментам я стараюсь донести до людей мысль: инвестиции в те самые неправильные апарт-комплексы — это риск. Именно потому, что если они не пройдут классификацию, то они и не смогут получить определенное количество звезд. Соответственно, в них дальше нельзя будет размещать людей, и инвесторы не смогут получать свой доход.
— А что теперь будет с людьми, которые уже вложились в такие проекты? Что будет с самими лжеапарт-отелями?
— Я не готов комментировать, что с ними будет. Действительно, это огромный вал по Москве, просто сумасшедший объем. Вот недавно Минстрой хотел легализовать все апарт-отели, придать им статус жилых помещений. Но просто так признать нежилые помещения жилыми невозможно: они построены по другим нормативам, в этих проектах не заложены объекты социальной инфраструктуры, в них по-другому регламентируются права на землю, на собственность, там просто все другое. Это действительно сложная задача.
— Но пока государство разберется со всеми лжеапарт-отелями, они ведь продолжат приносить деньги своим инвесторам: люди продолжат снимать жилье в таких зданиях.
— Это другая часть бизнеса апарт-отелей — не гостиничное размещение, а долгосрочная аренда. Я не говорю, что сдавать помещения в неправильных апарт-отелях станет невозможным в один день. Но это будет незаконная коммерческая деятельность, и рано или поздно государство займется этим вопросом — и неизвестно, как он будет решен. Но инвесторы должны знать об этой возможной перспективе.
А вообще, долгосрочная аренда — это большой и интересный рынок. В развитых странах доля арендного жилья больше, чем доля собственного. У нас посчитать долю аренды очень трудно, просто потому что она вся "серая". Спрос на легальную аренду жилья есть: как минимум в ней заинтересованы компании, которые снимают жилье для своих сотрудников. Налоговые и банки тоже не дремлют, они все бдительнее относятся к регулярным платежам — и будут выявлять нелегально сдаваемое жилье. Все идет к тому, что цивилизованный рынок аренды жилья будет расти.
Кроме того, настоящие апарт-отели строятся с богатой инфраструктурой, которая привлекает людей. Если человек хочет жить с комфортом, он может снять хорошую квартиру в центре города. Но он будет жить в подъезде, за который отвечать не может: течет крыша дома или нет — это вне поля ответственности конкретного хозяина конкретной квартиры. И нет гарантий, что тебе попадутся приятные и корректные соседи. В апарт-отелях ты живешь в однородной среде и получаешь сервис. Хочешь уборку — пожалуйста, у тебя тут же убирают. Хочешь в ресторан — спустился в тапочках вниз и оказался в нем. В бассейн или закрытый спортклуб, в коворкинг. Человек просто попадает в среду, в которой ему не нужно думать о быте, в которой он сможет заниматься только тем, чем он хочет. Да, это дороже обычной аренды, но люди готовы платить за свой комфорт.
— А какой порядок цен на съем жилья в таких апарт-отелях?
— Сейчас студии стоят около 30 тыс. рублей в месяц. Это чуть дороже, чем аренда однокомнатных квартир, но за сервис надо платить. В эту сумму входит возможность пользоваться всей инфраструктурой, не выходя на улицу. Интернет у нас будет совершено другого уровня, что, в общем-то, сейчас чрезвычайно важно. Инженерные системы все новые, есть центральное кондиционирование и возможность регулировать микроклимат в своем номере.
— Какое соотношение долгосрочной и краткосрочной аренды вы планируете соблюдать? Моя коллега постоянно живет в апарт-отеле и жалуется, что ее соседи часто сменяют друг друга, шумят, мусорят и безответственно относятся к общему пространству.
— Это естественно, ведь туристам и живущим на постоянной основе в одном месте нужно разное. Тем, кто едет в город как на праздник, за впечатлениями и эмоциями, хочется веселиться и шуметь — и корить их за это нельзя. Тем, кто сделал инвестицию в комфортное пространство и хочет жить в удобной локации с хорошим сервисом, такое соседство, конечно, доставляет неудобство. Поэтому мы решили развести эти потоки. Мы первые на рынке, кто ввел в своем апарт-отеле понятие зонирования: в первой очереди у нас будет четыре секции с общим лобби. Две крайние секции по 300-345 номеров ориентированы на долгосрочное проживание, две другие — на краткосрочное.
Мы считаем, что мы в большей степени отель, но совмещать эти два формата для нас выгодно. Классическая гостиница заполняется летом, а в долгосрочном проживании ситуация обратная: именно с сентября по май основная деловая активность — соответственно, в это время снимают жилье студенты и корпоративные клиенты. Замыкая эти два формата, вы имеете возможность получать даже больше эффективности, чем стандартная классическая гостиница.