"Мы предлагаем людям вкладываться в гостиничный бизнес"

Экспертное мнение

О разнице между настоящими и лжеапарт-отелями, о том, как зонирование может разрешить конфликты между гостями, о роли апартаментов в туристическом бизнесе Петербурга и в личных инвестициях корреспонденту "Ъ" Владе Гасниковой рассказал Константин Сторожев, генеральный директор OOO "Вало Сервис", управляющей компании апарт-комплекса Valo, который строится напротив станции метро "Бухарестская".

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

— Почему апарт-отели зародились как явление?

— Градостроительное планирование предполагает, что где-то должны находиться общественные пространства, поэтому на карте города появляются места, где нельзя строить жилье. Наши девелоперы очень изобретательны, поэтому стали появляться апарт-отели в кавычках: по документам это нежилые помещения, но фактически люди покупают их для жизни. Сначала это произошло в Москве, потом пришло в Петербург. Но в нашем городе это обрело новый смысл. Петербург очень ориентирован на туризм, при этом в городе дефицит недорогих и качественных гостиниц. Есть пирамида потребностей в размещении: дешевых мест всегда нужно больше, чем дорогих: отели высокого уровня всегда сможет позволить себе небольшое количество людей. В советское время в городе нишу недорогого размещения закрывали огромные гостиницы — "Прибалтийская", "Пулковская", "Россия", "Санкт-Петербург", "Москва". Когда началась новая экономика, они получили новых собственников — те вложили деньги в реновацию и, чтобы отбить свои инвестиции, подняли класс. Сейчас у нас в городе четырехзвездочных гостиниц больше, чем трехзвездочных.

— Пирамида разрушилась?

— Нет, так не бывает. Она заполнилась мини-отелями, хостелами, арендными квартирами. Часть туристов это устраивает, но массово организованный турпоток не может ориентироваться на такой формат. Этот дефицит и стал поводом строить апарт-отели, такой аналог гостиницам. По сути, мы предлагаем людям вкладываться в гостиничный бизнес, а не в инвестиционные квартиры, которые больше не работают. Многие вкладывались в квартиры на ранней стадии, а на поздней продавали и, имея свои 30%, были довольны. Но рынок квартир сейчас стагнирует, ликвидность их невелика: если ты хочешь быстро продать, то продашь за цену, по которой покупал жилье. И депозиты в банках стали чисто символическими: их проценты не покрывают инфляцию. Люди ищут, куда вкладывать деньги. И 80% покупателей правильных апарт-отелей — это инвесторы, которых интересует будущий доход.

— А что такое правильные и неправильные апарт-отели?

— Настоящий апарт-отель — это гостиница, это продуманная система для приема и размещения больших групп туристов. В апарт-отеле не может быть подъездов. Только лобби, только централизованный вход. В настоящем апарт-отеле должна быть создана гостиничная инфраструктура, чтобы обслуживать номера. Нужны продуманные маршруты персонала, который не должен пересекаться с гостями, нужны места для хранения и транспортировки белья, уборочного инвентаря, выноса мусора. На каждом этаже должна быть комната горничной, помещение для чистого и грязного белья. Если есть ресторан, требований будет еще больше. Понимаете, это довольно большой мир. В Valo у нас под технологические помещения отведено больше 5 тыс. кв. м — иначе невозможно предоставить сервис. Соответственно, все это нужно закладывать на уровне проекта.

Со следующего июля в силу вступит новый закон о туристической деятельности, по нему нельзя будет размещать гостей в несертифицированных помещениях. Чтобы получить сертификат соответствия заявленному уровню звездности, нужно приглашать экспертную комиссию, которая будет проверять все: само здание, уровень компетенций управляющей компании и каждый номер. Обеспечивают ли шторы полную темноту, действительно ли мебель из негорючих материалов, какое качество шумоизоляции... Это огромный перечень требований, необходимых для получения статуса гостиницы.

— То есть неправильные, по вашему выражению, апарт-отели не смогут пройти такую сертификацию? Если это типовые многоэтажки с подъездной системой, они же не смогут перестроить здания под требования к гостиницам?

— Вот именно. Как председатель экспертного совета Российской гильдии управляющих девелоперов по апартаментам я стараюсь донести до людей мысль: инвестиции в те самые неправильные апарт-комплексы — это риск. Именно потому, что если они не пройдут классификацию, то они и не смогут получить определенное количество звезд. Соответственно, в них дальше нельзя будет размещать людей, и инвесторы не смогут получать свой доход.

— А что теперь будет с людьми, которые уже вложились в такие проекты? Что будет с самими лжеапарт-отелями?

— Я не готов комментировать, что с ними будет. Действительно, это огромный вал по Москве, просто сумасшедший объем. Вот недавно Минстрой хотел легализовать все апарт-отели, придать им статус жилых помещений. Но просто так признать нежилые помещения жилыми невозможно: они построены по другим нормативам, в этих проектах не заложены объекты социальной инфраструктуры, в них по-другому регламентируются права на землю, на собственность, там просто все другое. Это действительно сложная задача.

— Но пока государство разберется со всеми лжеапарт-отелями, они ведь продолжат приносить деньги своим инвесторам: люди продолжат снимать жилье в таких зданиях.

— Это другая часть бизнеса апарт-отелей — не гостиничное размещение, а долгосрочная аренда. Я не говорю, что сдавать помещения в неправильных апарт-отелях станет невозможным в один день. Но это будет незаконная коммерческая деятельность, и рано или поздно государство займется этим вопросом — и неизвестно, как он будет решен. Но инвесторы должны знать об этой возможной перспективе.

А вообще, долгосрочная аренда — это большой и интересный рынок. В развитых странах доля арендного жилья больше, чем доля собственного. У нас посчитать долю аренды очень трудно, просто потому что она вся "серая". Спрос на легальную аренду жилья есть: как минимум в ней заинтересованы компании, которые снимают жилье для своих сотрудников. Налоговые и банки тоже не дремлют, они все бдительнее относятся к регулярным платежам — и будут выявлять нелегально сдаваемое жилье. Все идет к тому, что цивилизованный рынок аренды жилья будет расти.

Кроме того, настоящие апарт-отели строятся с богатой инфраструктурой, которая привлекает людей. Если человек хочет жить с комфортом, он может снять хорошую квартиру в центре города. Но он будет жить в подъезде, за который отвечать не может: течет крыша дома или нет — это вне поля ответственности конкретного хозяина конкретной квартиры. И нет гарантий, что тебе попадутся приятные и корректные соседи. В апарт-отелях ты живешь в однородной среде и получаешь сервис. Хочешь уборку — пожалуйста, у тебя тут же убирают. Хочешь в ресторан — спустился в тапочках вниз и оказался в нем. В бассейн или закрытый спортклуб, в коворкинг. Человек просто попадает в среду, в которой ему не нужно думать о быте, в которой он сможет заниматься только тем, чем он хочет. Да, это дороже обычной аренды, но люди готовы платить за свой комфорт.

— А какой порядок цен на съем жилья в таких апарт-отелях?

— Сейчас студии стоят около 30 тыс. рублей в месяц. Это чуть дороже, чем аренда однокомнатных квартир, но за сервис надо платить. В эту сумму входит возможность пользоваться всей инфраструктурой, не выходя на улицу. Интернет у нас будет совершено другого уровня, что, в общем-то, сейчас чрезвычайно важно. Инженерные системы все новые, есть центральное кондиционирование и возможность регулировать микроклимат в своем номере.

— Какое соотношение долгосрочной и краткосрочной аренды вы планируете соблюдать? Моя коллега постоянно живет в апарт-отеле и жалуется, что ее соседи часто сменяют друг друга, шумят, мусорят и безответственно относятся к общему пространству.

— Это естественно, ведь туристам и живущим на постоянной основе в одном месте нужно разное. Тем, кто едет в город как на праздник, за впечатлениями и эмоциями, хочется веселиться и шуметь — и корить их за это нельзя. Тем, кто сделал инвестицию в комфортное пространство и хочет жить в удобной локации с хорошим сервисом, такое соседство, конечно, доставляет неудобство. Поэтому мы решили развести эти потоки. Мы первые на рынке, кто ввел в своем апарт-отеле понятие зонирования: в первой очереди у нас будет четыре секции с общим лобби. Две крайние секции по 300-345 номеров ориентированы на долгосрочное проживание, две другие — на краткосрочное.

Мы считаем, что мы в большей степени отель, но совмещать эти два формата для нас выгодно. Классическая гостиница заполняется летом, а в долгосрочном проживании ситуация обратная: именно с сентября по май основная деловая активность — соответственно, в это время снимают жилье студенты и корпоративные клиенты. Замыкая эти два формата, вы имеете возможность получать даже больше эффективности, чем стандартная классическая гостиница.

Картина дня

Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...