Управление с плюсом

Управляющие компании города примериваются к новому, но перспективному формату — апартаментам. Эксплуатация таких зданий при внешней их схожести с жильем требует совершенно иного подхода, говорят эксперты. Ведь управление апартаментами, помимо создания комфортных условий для проживания, должно отвечать и задаче повышения доходности объекта.

Если рынок управления классическими жилыми комплексами в Петербурге в Ленинградской области существует достаточно длительное время и условия работы на нем, несмотря на постоянно меняющиеся "правила игры", более или менее понятны, то сфера управления апарт-отелями находится в начальной стадии развития. Подходы в случаях с управлением многоквартирными домами и апартаментами различаются и требуют от УК определенных специальных навыков, которые позволят инвесторам получать запланированный доход.

Чистая прибыль

Отличия между управлением классическим жильем и апартаментами весьма значительны, так как это совершенно разные процессы, говорит генеральный директор ООО "Вало Сервис" (управляющая компания апарт-отеля Valo) Константин Сторожев. Управляющая компания апарт-комплекса занимается обслуживанием гостиницы с множественной собственностью, и инвестору предоставляется возможность заключения договора с управляющей компанией на управление его номером.

"Все хлопоты по поиску гостя, его заселению, регистрации, оплате коммунальных платежей, снятию показаний приборов учета (счетчики на воду, электричество, отопление), решению спорных ситуаций с гостем в этом случае берет на себя УК, а собственнику перечисляется чистая прибыль",— рассказывает гендиректор УК про особенности работы.

По его словам, профессиональные гостиничные УК имеют богатый опыт оснащения номеров и при разработке предложения применяют материалы, технику и механизмы с повышенной степенью износостойкости и даже вандалоустойчивости. Кроме того, как оптовые заказчики они могут предложить выгодные цены. "Прибыль УК апарт-комплекса складывается именно из аренды номеров, поэтому высокая заполняемость номеров — главная цель не только инвесторов, но и управляющей компании. Когда это понимание есть, все работает правильно",— указывает господин Сторожев.

Для удовлетворения запросов инвесторов в УК сформировали три вида доходных программ. Первая предполагает долгосрочную аренду и доходность от 9%: апартаменты сдаются на срок от одного месяца, и компания отчитывается по оплате от арендаторов, которыми могут быть как семьи, так и студенты, которых привлечет близкая расположенность апартаментов к метро, а также внутренняя и внешняя инфраструктура.

Вторая программа предполагает краткосрочную аренду — посуточно, на срок не больше месяца. В этом случае доход обеспечивают туристы или рабочие в командировках, которые выбирают Valo за счет развитой транспортной инфраструктуры и возможности быстро добраться до центра города. В такой программе доходность будет выше — от 14%, но вместе с тем возрастают и риски, обусловленные, среди прочего, и сезонным фактором. Третий вариант предполагает фиксированную сумму дохода, когда инвестор гарантированно получает деньги, независимо от того, сдаются его апартаменты или нет.

Функции управляющей компании в апарт-отеле не ограничиваются традиционной эксплуатацией здания, как в жилом доме, говорит директор RBI Property Management (входит в группу RBI) Карина Шальнова. "В любое время суток гости апарт-отеля могут получить услуги, которых в обычном жилом комплексе нет: вызов такси, доставка продуктов, заказ цветов, химчистка. Но главное, что компания, управляющая апарт-отелем, фактически дает собственнику-инвестору возможность получать стабильный доход, не прикладывая для этого лишних усилий",— уточняет она.

Управляющая компания берет на себя поиск арендаторов, общение с агентствами недвижимости, контроль за сохранностью имущества, контроль за своевременной оплатой арендных и коммунальных платежей, а инвестору нужно только выбрать один из нескольких вариантов программ доходности.

Уточнить оборот рынка управления апарт-отелями в Петербурге госпожа Шальнова затрудняется, однако указывает на то, что на нем примерно пять-шесть игроков. "Главное требование — опыт. Если компания создается с нуля, важно, чтобы это делал человек с опытом работы на этом рынке. Вообще, на рынке труда единицы топ-менеджеров, которые знают, как управлять апарт-отелями",— подчеркивает эксперт.

Особенности работы

Особенностью апарт-отелей является то, что они могут работать с разными группами проживающих — в отличие от гостиниц и сдаваемого жилья: организованными туристическими группами, индивидуальными путешественниками, командировочными и корпоративными клиентами.

Что касается нюансов, то к управляющей компании, работающей в сфере гостеприимства, правила сертификации выдвигают целый ряд требований, говорит Константин Сторожев. В первую очередь эти требования касаются квалификации сотрудников: они в обязательном порядке должны владеть иностранными языками, должны уметь грамотно действовать в чрезвычайных ситуациях.

"И, конечно же, у персонала должно быть профильное образование в гостиничной области. Тем управляющим компаниям, у которых уже есть опыт работы в индустрии гостеприимства, все эти правила давно известны, так что дополнительная подготовка им не потребуется",— заключает он.

Еще один аспект, связанный с проектами апарт-отелей,— способ привлечения инвестиций и, как следствие, необходимость навыков управления объектов, у которых множество собственников. Апарт-отели должны создавать такую же гостиничную инфраструктуру, что и классические отели, но способ привлечения инвестиций в апарт-отель и в гостиницу разный. В одном случае инициатор проекта должен привлечь сразу серьезную сумму, в том числе при необходимости и кредитные средства, во втором — привлечь отдельных потенциальных инвесторов, которые вкладываются в строительство объектов и потом передают их в управление. И от управляющей компании, специализирующейся на апартах, требуются навыки по сведению разрозненных интересов в единую точку, которая бы вела к повышению доходности объекта.

Узкий рынок

Оптимальным вариантом управления апарт-комплексом является создание управляющей компании, которая входит в структуру девелопера, реализующего проект, считает госпожа Шальнова. "Только собственная управляющая компания может обеспечить эффективную работу этого продукта, чтобы сложившаяся репутация позволяла девелоперу успешно запускать и продавать новые проекты этого формата",— говорит эксперт.

Если же на объект приходит сторонняя, нанятая управляющая компания, у девелопера нет гарантии эффективного управления, хотя привлечение опытной компании с хорошим именем, наоборот, может улучшить продажи на текущем проекте. По ее словам, в пятилетней перспективе основная доля рынка управления апарт-отелями будет перераспределена между пятью-шестью компаниями, которые смогут брать в управление и сторонние проекты, а также продавать франшизы.

Константин Сторожев считает, что в настоящее время в Петербурге практически полностью отсутствуют компании, которые умеют работать с множественной собственностью в сегменте гостиничного бизнеса. "К сожалению, существующие на рынке недвижимости управляющие компании не обладают необходимыми компетенциями, которые позволили бы обеспечить гостиничный уровень обслуживания. Поэтому при помощи профессиональных зарубежных консультантов мы и создали собственную управляющую компанию "Вало Сервис" для реализации проекта апарт-комплекса Valo",— заключает гендиректор УК.

Динамика продажи сервисных апартаментов, между тем, дает возможность говорить и о перспективном развитии рынка управления такими объектами. По данным Knight Frank St. Petersburg, предложение в этом сегменте в первом полугодии текущего года по отношению к аналогичному периоду прошлого года выросло на 34%, до 3,34 тыс. юнитов, в то время как продажи увеличились в 2,6 раза: с января по июль было продано 1,23 тыс. апартаментов.

"Многие рантье сегодня действительно рассматривают апартаменты как альтернативу покупке квартиры для сдачи в аренду. По сравнению с другими сегментами недвижимости, например, помещениями стрит-ритейла или отдельными офисами, апартаменты имеют заметно более низкий порог входа, при этом заявленные показатели доходности у существующих проектов выше, чем у жилья",— объясняет динамику руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg Светлана Московченко.

Средняя цена сервисных апартаментов за год не изменилась и составляет примерно 138 тыс. рублей за квадратный метр. В среднесрочной перспективе рынок апартаментов продолжит развиваться в сервисном формате и будет одним из привлекательных сегментов для инвестиций в сфере недвижимости, прогнозируют в консалтинговой компании.

Дмитрий Матвеев