Спрос на сервис

Рынок апарт-отелей становится одним из самых активно развивающихся сегментов городской недвижимости. По итогам третьего квартала 2018 года было продано 1182 апартамента, что на 11% больше результата второго квартала 2018 года. Всего же за три квартала 2018 года было реализовано более 3 тыс. апартаментов, таким образом, показатель спроса на 74% превысил значение аналогичного периода 2017 года. Эксперты говорят о том, что сегодня доходность апарт-отелей превышает все другие сегменты жилой и коммерческой недвижимости.

Как сообщает Knight Frank St. Petersburg, по итогам третьего квартала 2018 года продажи велись в 41 комплексе, где свободное предложение составило 5,8 тыс. апартаментов, или 271 тыс. кв. м. Количество апарт-отелей увеличилось благодаря стремительному появлению новых объектов в формате сервисных апартаментов, когда в период с первого по третий квартал 2018 года в продажу вышло пять новых объектов данного формата. Таким образом, на рынке апартаментов наблюдается ситуация постепенного наращивания доли проектов сервисного формата, выступающего в качестве альтернативы гостиничному сегменту недвижимости.

Так, если в третьем квартале 2017 года рынок имел более однородную структуру и доля сервисных объектов, находящихся в продаже, составляла 34% рынка, то в третьем квартале 2018 года данный показатель увеличился до 44%, а доля каждого из остальных форматов снизилась на 3 п. п.

Доля апартаментов на рынке постоянно увеличивается, отмечает генеральный директор ООО "Вало Сервис" (управляющая компания апарт-отеля Valo) Константин Сторожев: с 2015 года рынок апартаментов вырос почти в три раза. В первом полугодии 2018 года в Петербурге было зафиксировано около 40 проектов строительства апарт-отелей, еще примерно 15 проектов ввели или введут во втором полугодии 2018 года. "Проблема только в том, что около 60% таких проектов не является апартаментами в классическом понимании. Это псевдожилье, которое реализуется без использования гостиничных технологий. Значит, будущие жильцы не получат того сервиса и уровня жизни, который должен быть в настоящем апарт-отеле",— уточняет он.

Неопределенность перспектив как фактор

По словам Константина Сторожева, в первом квартале текущего года в продаже находилось на 16% апартаментов больше, чем за первый квартал 2017 года. "Нужно отметить, что апартаменты все чаще попадаются в проектах жилых комплексов. Это связано с желанием застройщиков улучшить экономику собственных проектов. Если в 2017 году таких ЖК было шесть (111,484 тыс. кв. м), то в нынешнем году уже восемь (136,316 тыс. кв. м)",— указывает гендиректор компании "Вало Сервис".

Среди факторов, которые могут способствовать развитию рынка апартаментов в Петербурге, он называет недостаток гостиниц в среднем ценовом диапазоне. "Наш город — это полноценный туристический центр, но он перенасыщен предложениями суперэконом-класса и премиум-уровня, а апарт-отели как раз способны решить вопрос мест для проживания в среднем сегменте",— считает господин Сторожев.

Еще один фактор — неопределенность перспектив жилищного строительства. Спрос в настоящее время меньше предложения, поэтому конкуренция среди девелоперов высока. И последние, почувствовав увеличившийся в два раза с 2017 года инвестиционный спрос на апартаменты, выходят на этот рынок: инвесторы действительно все чаще выбирают для покупки апартаменты с целью получения высокой доходности и выигрыша за счет капитализации. Так, недавно о своем проекте строительства апартаментов, помимо RBI, уже заявила группа ЛСР: компания планирует построить комплекс из трех 12-этажных домов, расположенных вдоль Пулковского парка и рассчитанных на 253 апартамента.

Наконец, третий фактор заключается в формальных градостроительных ограничениях: не все земельные участки подходят под строительство жилой недвижимости, поэтому застройщикам проще реализовывать проекты апарт-комплексов.

Согласно исследованиям PwC, апартаменты под управлением входят в топ-10 инвестиций в недвижимость в 2018 году, отмечает директор RBI Property Management (входит в группу RBI) Карина Шальнова. Существует прогноз, по которому в Европе количество апартаментов под управлением к 2020 году вырастет на 60% по сравнению с 2017 годом, растет этот рынок и в России. "Этому способствует, во-первых, появление нового поколения арендаторов с новым стилем потребления, во-вторых, удобство такого формата для корпоративных клиентов. Крупные компании, которым надо поселить своих сотрудников, выбирают апарт-отели, так как аренда апартамента со всей инфраструктурой и сервисами на 15-30% ниже стоимости гостиничного номера",— говорит она. При этом корпоративные клиенты закрывают сразу несколько сегментов: это и посуточная, и среднесрочная, и долгосрочная аренда.

Более понятные механизмы

"Механизмы инвестирования с программами доходности и взаимодействия с управляющими компаниями становятся более понятными для потенциальных инвесторов и девелоперов, а статус сервисных апартаментов имеет большую правовую определенность с точки зрения законодательства, в отличие от других форматов",— отмечает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg.

В течение трех кварталов 2018 года на рынок вышло восемь новых объектов и две дополнительные очереди существующих объектов на 3,9 тыс. кв. м апартаментов суммарной площадью около 111 тыс. кв. м. Только за третий квартал 2018 года рынок пополнился шестью новыми объектами и дополнительной очередью номерным фондом около 2,9 тыс. апартаментов и общей площадью 80,9 тыс. кв. м.

Госпожа Московченко отмечает, что среди особенностей нового предложения можно выделить появление на рынке нового формата инвест-отелей, предполагающего низкий порог инвестирования (от 300 тыс. рублей, от 3 кв. м), а также расширенный функционал общественных пространств и сервисов. Показатель количества свободного предложения увеличился на 11% по сравнению с результатами второго квартала 2018 года. В основном предложение сосредоточено в формате сервисных апартаментов, составляющих 71% рынка.

По данным Knight Frank St. Petersburg, по итогам третьего квартала 2018 года было продано 1182 апартамента, что на 11% больше результата второго квартала. Всего же за три квартала 2018 года было реализовано 3158 апартаментов, таким образом, показатель спроса на 74% превысил значение аналогичного периода 2017 года. За девять месяцев 2018 года наибольший рост был отмечен в формате сервисных апартаментов, где продажи увеличились в 2,6 раза по сравнению с аналогичным периодом 2017 года. Также положительная динамика наблюдалась в формате рекреационных апартаментов, где показатель спроса увеличился на 39%.

В третьем квартале 2018 года в 50% случаев среди прочего предложения покупатели выбирали студии в сервисных проектах. Доля студий в структуре спроса на апартаменты рекреационного формата составила всего 5%, меньше доли многокомнатных апартаментов (от трех спален) на 13 п. п. Показатель средневзвешенной цены сервисных апартаментов по итогам третьего квартала 2018 года составил 141 тыс. рублей за квадратный метр, увеличившись с конца 2017 года на 12%, при этом основное повышение цен произошло в первом полугодии 2018 года.

Средневзвешенная цена квадратного метра в рекреационных объектах увеличилась на 3% по сравнению с итогами второго квартала 2018 года. После снижения средневзвешенной цены предложения элитных апартаментов на 8%, отмеченного в конце 2017 года, данный показатель в третьем квартале 2018 года показал положительную динамику и увеличился на 2% по сравнению со вторым кварталом 2018 года.

Средневзвешенная стоимость аренды номера-студии в функционирующих апарт-отелях в третьем квартале составила 4,8 тыс. рублей в сутки (за номер средней площадью 27 кв. м при условии краткосрочной аренды до месяца), к концу "высокого сезона" на 41% превысив аналогичный показатель первого квартала 2018 года. Средняя стоимость аренды номера средней площадью 27 кв. м по итогам периода составила 41,8 тыс. рублей в месяц за среднесрочный период проживания (от одного до трех месяцев).

Лучше, чем банк

По словам руководителя Центра обучения инвестициям в недвижимость Дениса Ветренникова, прогнозируемая доходность апартаментов на уровне 10-17% достижима на четвертый или пятый год владения после сдачи комплекса в эксплуатацию и до вычета налогообложения. "Прибыль 10-17% годовых на четвертый или пятый год в любом случае выше, чем депозиты в банках, и это надежно, так как это недвижимая собственность",— говорит он.

При этом, по словам эксперта, существует мнение, что для инвестиций нужно изначально иметь существенные средства, но в данном случае приобрести маленький доходный бизнес может каждый, кто имеет хотя бы минимальную сумму: от 30%, или примерно от 1 млн рублей, если речь идет об ипотеке, или от 2 млн рублей, если апартаменты приобретаются в рассрочку.

Если рассматривать рынок недвижимости в целом, то инвестор может вложить деньги в три типа недвижимости, от которой впоследствии может получить доход: жилая, коммерческая и апартаменты. При этом вложения в обычные жилые квартиры, сдающиеся затем внаем, не позволяют рассчитывать на доход, превышающий 3-4% годовых: обеспечивать арендной квартире хорошую заполняемость становится все сложнее. Обслуживаемые апартаменты при этом приносят доход от 8% годовых в зависимости от стадии вхождения в проект и локации. Коммерческая недвижимость (склады и офисы) приносит сопоставимый доход, но порог входа существенно выше — от 20 млн рублей, в отличие от апартаментов. Кроме того, доход от покупки апартамента на стадии строительства может принести владельцу 20-25% годовых.

Константин Сторожев считает, что доходность на уровне 10% годовых является вполне объективным показателем в тех проектах, где девелопер построил качественную инфраструктуру и продал юниты инвесторам по корректным ценам. В низкий сезон, подчеркивает он, декларируемая доходность апартаментов может быть обеспечена за счет грамотных инфраструктурных решений, формирующих преимущество перед другими участниками рынка. Также необходима активная работа и с корпоративными клиентами, которые рассматривают апарт-комплексы не только с точки зрения проживания, но и в качестве конференц-площадок.

Подходящие локации

По словам господина Сторожева, среди перспективных локаций для апарт-комплексов есть три "лидера" — это Московский, Выборгский и Василеостровский районы, в частности, намывные территории последнего. Фрунзенский район, который выбран для строительства одного из самых крупных апарт-комплексов Петербурга — Valo, идет в этом списке следующим.

"Мы уверены, что потенциал Фрунзенского района очень высок и в настоящий момент недооценен. Здесь есть отличная инфраструктура и близость к центру. Остальные апартаменты раскиданы по всему Петербургу, в основном поблизости от станций метрополитена или выездов на КАД и ЗСД",— указывает он.

Господин Сторожев прогнозирует, что до конца 2018 года стоимость квадратного метра апартаментов средней ценовой категории может повыситься на 8-10%. "Это связано не только с реформированием рынка апартаментов, но и с текущей экономической ситуацией — с инфляцией и увеличением себестоимости, вызванной удорожанием строительства в целом. Мы также ожидаем роста инвестиционного спроса на апартаменты, связанного со снижением ставок по ипотечному кредитованию",— заключает эксперт.

Как прогнозируют специалисты Knight Frank St. Petersburg, до конца 2018 года возможен выход на рынок семи новых проектов суммарной площадью 116 тыс. кв. м. В течение ближайших двух лет объем рынка может увеличиться до 940 тыс. кв. м апартаментов с учетом проектов, на которые получена разрешительная документация, но еще не выведенных в продажу.

Минстрой РФ в связи с отсутствием единой позиции заинтересованных лиц отозвал из Госдумы законопроект о статусе апартаментов, к обсуждению которого, вероятнее всего, вернется в 2019 году. Рынок продолжит активно развиваться, однако отсутствие четкой законодательной базы и единых норм тормозит его и усложняет взаимодействие субъектов рынка, в то время как интерес к сегменту апартаментов повышается как у девелоперов, так и у покупателей, говорят аналитики.

Дмитрий Матвеев,

Кирилл Орлов