На рынке недвижимости существуют различные способы для инвестирования — от классических и самых распространенных схем приобретения квартир с целью последующей сдачи в аренду или для перепродажи до всевозможных бартерных схем, различных видов коллективных инвестиций и вложений в апарт-отели. Частные инвестиции на рынке, в отличие от институциональных, довольно сложно измерить, но, по оценкам экспертов, их объем в Петербурге составляет всего около 10%.
Эксперты отмечают заметный рост спроса на инвестиции в коммерческую недвижимость
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Среди всех существующих стратегий лидером на протяжении последних лет являются вложения в строящуюся жилую недвижимость, так как это не требует специальных знаний, а минимальный порог входа в этот сегмент равен стоимости однокомнатной квартиры или студии эконом-класса в 1,5-2 млн рублей. До недавних пор самой привлекательной стратегией инвестирования в жилую недвижимость была покупка квартиры на нулевом цикле с целью последующей перепродажи ее на высокой стадии готовности. "Раньше разница стоимости квартиры от нулевого цикла до сдачи дома доходила до 30%, и инвесторов было достаточно много",— рассказывает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж компании "Отделстрой". Но год от года этот показатель падает вслед за законодательным регулированием рынка долевого строительства.
Другой популярной стратегией долгое время являлась покупка квартиры для последующей сдачи в аренду. И сейчас таких инвесторов среди покупателей квартир 10-15%. "В среднем доходность от сдачи в аренду квартир составляет 4-8% в зависимости от ликвидности объекта. Наибольшим спросом у инвесторов пользуются однокомнатные квартиры или квартиры-студии в черте города у станций метро, которые существенно проще сдать в аренду",— рассказал Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg. В самом начале застройки областных территорий за КАД проекты там были очень востребованы частными инвесторами. Но сейчас многие из них не могут реализовать квартиры даже по себестоимости.
В целом данный сегмент частных инвестиций постепенно изживает себя, так как доходность приближается к уровню банковских депозитов. И в последнее время жилье все чаще рассматривается не как инструмент приумножения капитала, а как инструмент его сохранения, так как недвижимость, в отличие от акций и облигаций, не падает в цене.
Заметный рост
В связи с этим эксперты отмечают заметный рост спроса на инвестиции в коммерческую недвижимость, особенно в формат стрит-ритейла. В сравнении с инвестициями в жилую недвижимость сегмент коммерческой недвижимости генерирует значительно больший доход. Стратегия сдачи помещений в аренду позволяет окупить инвестиции за 8-10 лет. Аналитики отмечают, что наиболее эффективны инвестиции во встроенные помещения в новых удаленных и активно развивающихся локациях, таких как Каменка, Мурино и Кудрово.
Также частным инвесторам с небольшим капиталом на рынке недвижимости доступны еще инвестиции в офисные блоки. "Но на рынке Петербурга не так много предложений небольших офисных помещений. Как правило, в среднем доходность таких объектов для частных инвесторов лежит в пределах 5-7%",— утверждает Николай Пашков.
Инвестиции в коммерческую недвижимость не могут пока получить такого же широкого распространения, как в квартиры, из-за более высокого порога входа. "В случае инвестиций в жилую недвижимость инвесторы могут воспользоваться заемными средствами в форме ипотеки — сейчас это позволяют относительно невысокие ставки. А в случае коммерческой недвижимости инвесторы либо вкладывают собственные средства, либо предпочитают различные программы рассрочки. Доля клиентов, использующих ипотечное кредитование, составляет менее 5%",— отмечает Олег Пашин, генеральный директор компании "Петербургская недвижимость". Важно понимать, что инвестор на рынке коммерческой недвижимости должен быть также более подкованным и профессионально подготовленным, так как в этой сфере необходимы более специфические знания для управления недвижимостью — грамотного выбора ликвидного объекта, эксплуатации, документального оформления.
Апартаменты для частного капитала
В течение последнего года наблюдается рост интереса частных инвесторов к еще одному инструменту — апарт-отелям, благодаря тому, что на этот рынок порог входа ниже, чем для офисных помещений и стрит-ритейла. "Количество проданных апартаментов в первой половине 2018 года составило 1855 номеров и в 2,4 раза превысило аналогичный показатель 2017 года",— делится статистикой Константин Сторожев, генеральный директор ООО "Вало Сервис" (управляющая компания апарт-отеля Valo), председатель Экспертного совета по апартаментам РГУД. При этом 67% сделок по апартаментам пришлось на приобретение юнитов в сервисных апарт-отелях с полной гостиничной инфраструктурой.
"Сервисные апартаменты — сравнительно новый, но уже достаточно популярный сегмент для инвестиций в недвижимость. Большинство проектов предлагается к продаже с полной отделкой и меблировкой, инвестору доступны услуги профессиональной управляющей компании, которая берет на себя заботы по работе с арендаторами. При краткосрочной аренде доходность некоторых объектов может достигать показателя 16%, средние показатели составляют 10-13%",— рассказывает Николай Пашков.
Популярность и высокая доходность этого сегмента обусловлены тем, что рынку нужны настоящие апарт-комплексы — в настоящий момент они решают проблему практически полного отсутствия недорогих и качественных двух- и трехзвездочных отелей. Поэтому хороший апарт-отель, который отличает выгодная с точки зрения инфраструктуры и транспортной доступности локация, гостиничный уровень безопасности и сопутствующие услуги (уборка апартаментов, доставка еды, химчистка), может быть заполнен в течение всего года.
Прогресс на рынке апарт-отелей заметен по набору услуг, предлагаемых девелопером и управляющей компанией. На старте развития рынка апартаментов инвестор просто приобретал юнит для сдачи в аренду в удобном месте у станции метро, где невозможно было построить жилье. Сейчас профессиональные управляющие компании предлагают своим инвесторам не только помещения с сопутствующими услугами, но и возможность выбора определенной программы доходности в зависимости от целей и задач инвестора. "Наличие четко сформулированных доходных программ лучше всего демонстрирует экономическую состоятельность управляющей компании. Фактически это значит, что УК может спрогнозировать доходность юнита и гарантировать собственнику определенный уровень дохода",— говорит господин Сторожев.
Программы для всех
Для того чтобы быть успешной на рынке, управляющая компания должна предлагать инвестиционные программы разным группам инвесторов. Консервативные инструменты ориентированы на долгосрочную аренду, и процент загрузки отеля в этом случае выше. Издержки оплачивает арендатор, а собственник получает равномерный доход в течение года (от 9% — начиная со второго года после запуска апарт-отеля).
Если инвестор заинтересован в более высоком уровне доходности, то управляющая компания может предложить ему стать участником гостиничного бизнеса. Тогда помещения работают на рынке краткосрочной аренды, поэтому уровень их загрузки неравномерен из-за сезонности. Но в целом обеспечивается доход от 14% со второго года запуска апарт-отеля.
Управляющие компании могут предлагать программы и для самых консервативных инвесторов, которым важна стабильность. По словам Константина Сторожева, "эти программы обеспечивают небольшой, но стабильный ежемесячный доход. При этом управляющая компания готова делиться с собственником доходом, полученным сверх этой суммы (в размере 10%). Эта программа подходит и тем, кто приобретает апартаменты с использованием заемных средств. Безусловно, инвестор делится частью своей прибыли с управляющей компанией, которая получает свою часть дохода от аренды каждого апартамента. Но для инвестора это скорее плюс, чем минус. Ведь управляющая компания имеет главный — финансовый — стимул обеспечивать загрузку данных апартаментов".