Продуманные архитектурно-планировочные решения являются одним из факторов успешности проекта, так как именно квартира — удобная, функциональная и при этом доступная — является конечной целью покупателя. Но для девелопера формирование успешной квартирографии проекта — задача с большим количеством неизвестных.
В эконом- и комфорт-классе тренды и тенденции в формировании квартирографии могут меняться довольно резко, так как покупатели жилья данных классов наиболее чувствительны к экономическим колебаниям
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Рыночно успешные архитектурно-планировочные решения должны учитывать потребности покупателей. Сложность заключается в том, что "квартирография должна отражать даже не современные, а будущие запросы людей, так как срок реализации объекта, от проектирования до ввода в эксплуатацию, в среднем занимает два-три года. Это касается планировки и помещений, и площади каждого элемента квартиры",— рассказал Олег Пашин, генеральный директор компании "Петербургская недвижимость". Но в эконом- и комфорт-классе тренды и тенденции в формировании квартирографии могут меняться довольно резко, так как покупатели жилья данных классов наиболее чувствительны к экономическим колебаниям. Любой спад в экономике сразу же приводит к смещению спроса в пользу малогабаритного жилья.
Существенное влияние на количество квартир разных типов и их метражи в жилом комплексе оказывают его местоположение, класс дома, характеристики квартир в соседних домах. Кроме того, квартирография зависит и от современных норм проектирования, в том числе по инсоляции: нельзя сделать большое количество однокомнатных квартир, иначе часть из них не будет инсолироваться.
Тренд на уменьшение
Кризисы в экономике сменяются периодами стабильности и роста, но общий тренд на рынке недвижимости идет к снижению площадей квартир. По оценкам Светланы Московченко, руководителя отдела исследований Knight Frank St. Petersburg, за последние пять лет средняя площадь квартир в элитном сегменте сократилась на 16 кв. м, в сегменте жилья бизнес-класса — на 14 кв. м, в сегменте жилья массового спроса — на 6 кв. м.
Несмотря на то, что площадь квартир в эконом- и комфорт-классе сократилась менее значительно, чем в высоком ценовом сегменте, предпочтения покупателей квартир в масс-маркете чаще всего меняют свои предпочтения вслед за макроэкономическими колебаниями. Квартирографию домов эконом- и комфорт-класса сейчас формируют квартиры с небольшой, но функциональной площадью и более доступной ценой. Это связано с тем, что доходы населения не растут и люди могут позволить себе купить в основном малогабаритные квартиры, даже используя ипотечное кредитование. Поэтому в домах масс-маркета пока преобладают студии и однокомнатные квартиры. А выбирая такие квартиры, покупатели ориентируются на максимально лаконичные метражи. В сегменте жилья массового спроса наиболее востребованный диапазон площадей студий — 25-30 кв. м. Делать квартиру-студию меньшего метража нет смысла, даже из экономических потребностей людей, потому что в таких квартирах невозможно будет жить, отмечают эксперты.
"Мы наблюдаем сейчас тенденцию увеличения метражей однушек. Люди хотят приобретать однокомнатные квартиры большего метража — с большими кухнями и более просторными комнатами. Если раньше в эконом- и комфорт-классах были востребованы квартиры площадью 32-33 кв. м, то сейчас уже спрос все чаще на стороне квартир по 37-40 кв. м",— замечает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж компании "Отделстрой".
Доля двухкомнатных квартир в домах комфорт- и эконом-класса колеблется около показателя в 23-24%. Наиболее востребованы квартиры небольшой площадью 53-58 кв. м. Трехкомнатные квартиры в сегменте жилья массового спроса остаются в меньшинстве и в последнее время не только потеряли в количестве (их доля сократилась на 3%), но и заметно сократились в размерах. "Пять лет назад были популярны площади 81-85 и 91-100 кв. м, а в настоящее время — не более 75-80 кв. м",— отмечает Светлана Московченко.
Таким образом, общий тренд массового сегмента на текущий момент — малогабаритные квартиры с функциональными планировками. Эта же тенденция распространяется и на бизнес-класс: метражи стали более рациональными, снизилась доля габаритных квартир с площадью несколько сотен квадратных метров.
Формат квартир-студий приживается в высоких ценовых сегментах плохо. Квартиры-студии — это временное жилье, в них живут либо молодые бессемейные люди, либо такие квартиры сдаются, поэтому соседство таких квартир с семейными двух- и трехкомнатными квартирами в бизнес-классе неприемлемо. Но если девелоперу удается удачно интегрировать такие квартиры в своей проект бизнес-класса, то это просторные студии площадью более 39 кв. м, хотя пять лет назад спросом пользовались минимальные квартиры площадью 25-39 кв. м. Покупатели однокомнатных квартир в бизнес-классе чаще выбирают метражи 42-52 кв. м. При этом все большую популярность завоевывает формат европланировок с кухней-гостиной площадью около 18 кв. м и небольшой функциональной спальней 12-14 кв. м. Умерили свои аппетиты и покупатели двух- и трехкомнатных квартир: популярный метраж двухкомнатных квартир сократился с 74-78 до 69-73 кв. м, а квартир с тремя комнатами — с 101-120 до 91-110 кв. м.
Менее всего макроэкономические колебания влияют на квартирографию премиум-сегмента: за последние пять лет изменения произошли даже в сторону повышения площадей. "В элитном сегменте покупатели чаще всего выбирают однокомнатные квартиры площадью более 57 кв. м. А покупатели двухкомнатных квартир повысили свои ожидания относительно оптимальной площади: если раньше они довольствовались 74-78 кв. м, то сейчас выбирают примерно 103 кв. м. То же случилось и с трехкомнатными квартирами: популярные площади увеличились со 111-120 до 131-140 кв. м",— рассказала Светлана Московченко.
Рынок ждет перемен
Принимая во внимание тот факт, что уровень цен на недвижимость растет быстрее покупательной способности граждан, рынок недвижимости (особенно масс-маркет) находится в поиске таких форматов квартир, конфигурация и логистика которых позволяет сэкономить на площади и, как следствие, на бюджете покупки. Все большую популярность на рынке завоевывают квартиры с европланировками — новый для российского рынка недвижимости формат квартир с просторной кухней-гостиной и функциональными спальными комнатами. По площади такие квартиры в целом не отличаются от классических, но с точки зрения эргономики позволяют более рационально зонировать жилье. Несмотря на стремление покупателей максимально сократить бюджет покупки, неизменным остается и тренд повышения требований покупателей к качеству жизни. В вопросах квартирографии это означает, что интерес все чаще вызывают квартиры с выделенными местами для хранения, раздельными санузлами и большими балконами, выход на которые осуществляется из кухни.
Постоянные поиски оптимальных архитектурно-планировочных решений заставляют девелоперов экспериментировать: на рынке недвижимости стали появляться нестандартные виды квартир, например, с возможностью установки сауны и камина. Появлялся на рынке формат двухуровневых квартир, но он не нашел популярности в российской действительности. Покупатели и застройщики стали шире смотреть на возможность повышения качества жизни посредством квартирографии. Так как покупателей интересует среда, в которой находится квартира: чтобы по соседству жили люди с похожими ценностями и увлечениями, появился "формат "семейных секций", который объединяет просторные квартиры с тремя и более комнатами, отдельными санузлами в спальнях, гардеробными и прачечными. Это квартиры, созданные специально для больших семей", рассказал Олег Пашин.
И покупатели, и девелоперы надеются, что дальнейший ход истории позволит постоянно повышать качество жизни горожан. "На мой взгляд, тренд сейчас будет смещаться в сторону двух-, трех- и даже четырехкомнатных квартир. Так как достаточно долгое время на рынке доминировали студии и однушки, рынок ими сейчас просто затоварен. Поэтому в перспективе спрос будет на квартиры с большим количеством спален и с большими зонами для совместного пребывания (гостевыми зонами)",— подытоживает Николай Гражданкин.