Сколько помнит себя рынок недвижимости Петербурга, девелоперы всегда ощущали дефицит земельных участков под застройку. Девелоперы заинтересованы прежде всего в приобретении готовых к застройке градостроительно проработанных "пятен" в популярных у покупателей локациях с развитой дорожно-транспортной и богатой социальной инфраструктурой. Однако предложение таких участков на рынке иссякает.
Если город будет строить подъездные дороги, станции метро, социальные объекты, то это может сделать практически любую локацию привлекательной для застройщиков и их покупателей
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
"На начало 2018 года в открытом предложении в Санкт-Петербурге и ближайших пригородах находилось около 5,2 тыс. га (свыше 350 лотов различной емкости) под перспективное строительство более 35 млн кв. м недвижимости. При этом 42% земельных площадей и 20% от количества лотов — это предложение на пригородных территориях. Основной объем предложения приходится на частично подготовленные земельные участки. Отмечается дефицит участков, расположенных в комфортных локациях в черте города",— делится статистикой Ольга Трошева, руководитель КЦ "Петербургская недвижимость". Поэтому застройщикам приходится выбирать участки в тех локациях, что предлагает рынок, находя баланс между интересами спроса и характеристиками имеющегося "пятна".
В последние пару лет эксперты все чаще говорят о неизбежности сокращения спроса на областные проекты вдоль КАД (так называемое "закадье") со стороны покупателей. "Сейчас наблюдается тенденция смещения активности застройщиков из пригородных локаций в городские. Соответственно, спрос на земельные участки под жилищное строительство в новых густонаселенных пригородах Петербурга с минимальным количеством инфраструктуры низкий",— рассказала Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg. Причиной тому называется тот факт, что покупатели квартир на областных территориях уже столкнулись с проблемами, сопутствующими невысоким ценам на квартиры в таких жилых комплексах.
Серьезная проблема
Острейшая из проблем — транспортная доступность. Участки, расположенные около станций метро, были привлекательными для покупателей, но они уже застроены и девелоперская активность сдвигается в глубь Ленобласти (особенно заметно это в Девяткино и Мурино), все дальше и дальше от станций метрополитена. А слабо развитая дорожно-транспортная инфраструктура в этих локациях (недостаточное количество выездов из кварталов, узкие магистрали на въезде в город, малое количество видов транспорта) существенно снижает привлекательность микрорайонов для будущих жильцов. Такая же проблема свойственна и участкам, которые расположены вдоль КАД, но не имеют своих станций метро. В целом Кудрово, Девяткино, Мурино, Янино, Парголово, Бугры и Шушары требуют огромных вложений в развитие дорожно-транспортной сети, чтобы снова вернуть былой ажиотажный интерес покупателей. Но это не единственная проблема, с которой сталкиваются жители новых микрорайонов. Остро ощущается в этих кварталах проблема очистных сооружений, а также обеспечения объектами социальной инфраструктуры.
В качестве решения вышеперечисленных проблем власти приняли решение ужесточить требования к девелоперам, сократив былые преференции для застройщиков, снизив нормативы по высотности зданий, а также переложив на их плечи строительство детских садов, школ и даже развитие транспортной инфраструктуры. Экономика проектов в "закадье" стала иной — уже не настолько привлекательной для строителей. Все это в конечном итоге привело к поиску застройщиками новых территорий для строительства жилья.
Ольга Трошева рассказала, что средняя нагрузка на квадратный метр улучшений (которые вынуждены производить застройщики) в крупных локациях в пригородной зоне составляет 7-12 тыс. рублей, в "сером поясе" — 15-20 тыс. рублей, в менее развитых, удаленных локациях в черте Петербурга — 10-15 тыс. рублей.
Более высокие показатели нагрузки на квадратный метр улучшений в черте города по сравнению с "закадьем" уже не пугают застройщиков, так как проекты в черте города имеют понятную и относительно прогнозируемую финансовую модель. К этой категории в настоящее время стали относиться земли, тяготеющие к центральной части Санкт-Петербурга: "серый пояс" — вдоль Обводного канала, в Кировском, Красногвардейском, Выборгском и Невском районах города. "Сейчас застройка "серого пояса" наиболее популярна у девелоперов, и таких проектов становится все больше, потому что в них уже существует развитая социальная инфраструктура, они отличаются хорошей транспортной доступностью, помимо прочего, там есть водные артерии",— рассказывает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж компании "Отделстрой".
По различным оценкам экспертов, в 2018 году объем жилья в проектах редевелопмента промышленных территорий составляет около трети всего рынка Петербурга. По оценкам аналитиков консалтингового центра "Петербургская недвижимость", по объемам редевелопмента первое место в городе занимает сейчас Невский район (территории вдоль Октябрьской набережной и Дальневосточного проспекта): там находится 20% объектов. Столько же объектов жилого строительства на бывших заводских территориях находится и в Московском районе — вдоль Московского проспекта или неподалеку.
Другое привлекательное направление для девелоперов — периферия города в черте КАД — Каменка, Средняя Рогатка, Октябрьская набережная, Сосновка — Удельный парк, Красносельский и Невский районы. "Наиболее перспективными с точки зрения земельного ресурса являются также часть Московского района и Фрунзенский район. Строительство в южных районах города долгое время сдерживалось отсутствием очистных сооружений. Юг слабо обеспечен метро — важнейшей частью транспортной инфраструктуры. В частности, такой огромный район, как Красносельский, не имеет на своей территории ни одной станции",— отмечает Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент".
Относительно слабо развитая транспортная инфраструктура на юге города компенсируется более широкой, чем в "закадье", сетью объектов социальной сферы, а также более прозрачными и понятными планами и механизмами ее наращивания городом. Средние цены на квартиры в городских районах выше, чем в областных. Но благодаря более доступной ипотеке этот факт уже не пугает покупателей.
Территории найдут своих застройщиков
Большинство экспертов сходится во мнении, что рынок не наступит на одни и те же грабли и не вернется на областные территории, пока там не будут решены вопросы транспортной и социальной инфраструктуры. Но это перспектива далекого будущего. "Сегодня серьезный потенциальный объем предложения сосредоточен в границах "серого пояса", в принципе, активное освоение уже ведется, но для придания большего импульса требуется поддержка со стороны правительства города — содействие инвесторам в освоении лотов и развитии территорий",— говорит госпожа Трошева.
Также эксперты замечают высокий потенциал у Пушкинского района: уже сейчас там находится 30% от общего объема предложения жилья на первичном рынке. Но району требуется общий рост уровня развития среды обитания в сфере транспорта, инфраструктуры.
"Хотелось бы, чтобы по примеру Москвы Петербург вплотную занялся вопросами реконструкции кварталов первых массовых серий. Речь идет о хрущевской застройке — это примерно тысячи гектаров жилья, которое физически износилось и морально устарело",— добавляет Светлана Денисова.
В целом внимание девелоперов могут привлечь любые участки, обеспеченные всеми градостроительными документами, с готовыми инженерными коммуникациями. Если город будет строить подъездные дороги, станции метро, социальные объекты, то это может сделать практически любую локацию привлекательной для застройщиков и их покупателей. Но это из области фантастики.